Auf Knopfdruck zur Immobilienbewertung – die Tools

Eines vorweg: Selbst die ausgefeiltesten digitalen Tools machen Experten nicht überflüssig. "Auf Knopfdruck bekommt man zwar eine Indikation für den Wert eines Portfolios oder eines Gebäudes, aber nicht eine gerichtsfeste Bewertung, wie sie ein Gutachter erstellt", sagt Herwig Teufelsdorfer, Immobilienexperte und Chief Executive Officer (CEO) des PropTechs 21st Real Estate. Und auch Karsten Jungk, Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Wüest Partner Deutschland, macht auf die Grenzen der Digitalisierung im Bewertungsbereich aufmerksam.

"Alle Immobilien, die über vergleichbare Standards und Ausstattungen verfügen und bei denen Abweichungen mit Multi-Regressionsanalysen zuverlässig abbildbar sind, können grundsätzlich auch automatisiert bewertet werden", sagt er.

"Bei komplexeren Immobilien stößt die automatische Bewertung jedoch an ihre Grenzen, so zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Immobilien." Karsten Jungk, Geschäftsführer Wüest Partner Deutschland

Wenn man diese Einschränkungen berücksichtigt, erleichtert eine ganze Reihe von Tools den Bewertern und Immobiliensachverständigen die Arbeit. Dabei konkurrieren altbewährte Instrumente mit Newcomern. Im Folgenden eine – keineswegs vollständige – Übersicht über die für Immobilienprofessionals verfügbaren Angebote.

Die Etablierten

Seit 1986 am Markt ist das vom Analysehaus Bulwiengesa entwickelte RIWIS (Regionales immobilienwirtschaftliches Informationssystem). Es wertet jährlich mehr als drei Millionen Markt- und Objektinformationen aus mehr als hundert Datenquellen aus und liefert Informationen zu rund 100.000 Einzelobjekten, wobei es zahlreiche Zeitreihen für Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Logistikimmobilien zur Verfügung stellt. Damit reicht das Analysespektrum von gebäudespezifischen Detailinformationen bis zu aggregierten Marktdaten.

Bulwiengesa steht – zusammen mit Drees & Sommer – auch hinter dem 2017 lancierten Asset Check. Dabei handelt es sich um ein Schnellanalyse-Tool für gewerbliche Immobilien, das objektspezifische Daten mit den Immobilienmarktdaten von RIWIS und bautechnischen Benchmarks von Drees & Sommer abgleicht. Ein Asset Check für drei Monate kostet 299 Euro.

Auch andere etablierte Beratungs- und Analysegesellschaften haben Bewertungstools entwickelt. Analyse & Konzepte beispielsweise bietet über die Tochter Analyse & Konzepte Immo.analytics GmbH das Quartiersinformationssystem QUIS an. "Welche Mieten und Kaufpreise lassen sich in dem konkreten Häuserblock erzielen? Wer wohnt in der Straße? Wie sieht die Bebauung in der Umgebung aus? Mit welchem Vervielfältiger kann ich rechnen? Das sind Fragen, die QUIS auf Knopfdruck beantwortet", sagt Geschäftsführerin Bettina Harms. Für das Basic-Paket für einen Wohnstandort (ein Jahr lang aktuell) werden 49 Euro fällig.

Immobilien-Wert-Check (IWC) heißt die Webanwendung zur automatisierten Bewertung von Standardimmobilien, das die Beratungsgesellschaft F+B im Portfolio hat. Sie liefert unter anderem eine Indikation des Markt- und Beleihungswerts für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte.

Seit 1978 sind Immobilienbewertungen das Geschäft von Sprengnetter. Herzstück des Angebots ist das Sprengnetter AVM (Automated Valuation Model), das auf Machine-Learning-Prozessen basiert und etwa sechs Milliarden Daten auswertet. Aufgrund der hohen Anzahl an tatsächlichen Kaufpreisen, heißt es beim Unternehmen in Bad Neuenahr-Ahrweiler, sei es "möglich, mithilfe eines Algorithmus den Marktwert von Gebäuden zuverlässig zu schätzen". Die einzelnen Produkte heißen zum Beispiel Sprengnetter Value (webbasierte Software für die Erstellung von Kurzbewertungen von Wohnimmobilien) und ImmoWert2Go (Bewertungsapp).

Die Herausforderer

Automatische Bewertungstools arbeiten auf der Basis von Künstlicher Intelligenz. Deshalb erstaunt es nicht, dass sich zahlreiche PropTechs auf diesem Feld tummeln.

Schon vergleichsweise lange dabei ist die 2002 gegründete On-Geo GmbH mit Sitz in Erfurt. Ihr Produkt LORA wird nach Unternehmensangaben von 85 Prozent aller Sparkassen und Banken in Deutschland als Standardlösung für die Immobilienbewertung eingesetzt. Ein Modul davon, die LORA Maklerbewertung, liefert vollautomatisiert eine Bewertung einzelner Objekte. Neu auf dem Markt ist zudem das Tool STmate, das mittels eines Algorithmus Daten zu mehr als 20 Millionen Wohnobjekten in ganz Deutschland auswertet und so automatisierte Analysen von Einzelobjekten, Portfolios und Märkten ermöglicht.

Zu den namhaftesten Newcomern zählt das Schweizer Unternehmen Price Hubble. Das PropTech wertet nach eigenen Angaben mithilfe von Künstlicher Intelligenz Big Data aus und kommt so zu verlässlichen Immobilienbewertungen. In Deutschland nutzt etwa das Vergleichsportal Check24 die Lösungen von Price Hubble. Ebenfalls zum Portfolio der Schweizer gehört der Online-Service Immolyze, der für sich beansprucht, durch die Auswertung von Vergleichsobjekten marktübliche Objektpreise anzugeben.

In der Schweiz bereits seit 2006 verfügbar, in Deutschland jedoch erst seit 2018 ist IMBAS. Entwickelt worden ist die Webapplikation vom Schweizer Beratungsunternehmen Fahrländer Partner Raumentwicklung. Sie verspricht nach Unternehmensangaben eine schnelle Erstbewertung sämtlicher Objektarten. Ursprünglich auf die Bewertung von Einzelimmobilien ausgerichtet, ermöglicht sie mittlerweile auch die Analyse von Portfolios.

RELAS heißt das neue Analysetool von 21st Real Estate. Es kann Lagen adressgenau auf Knopfdruck analysieren und bewerten. Damit, sagt CEO Teufelsdorfer, "können unsere Kunden anhand individuell erstellbarer Suchprofile passende Standorte identifizieren und erhaltene Investmentangebote bis auf Einheitenebene auf Knopfdruck beurteilen". Berücksichtigt werden auch infrastrukturelle Daten wie die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, das gastronomische Angebot oder die Nähe zu Schulen.

Ganz neu ist das von der Control.IT Unternehmensberatung GmbH entwickelte Tool Tick your Risk. Es dient dem Reporting von Mietrückständen und Mietausfallrisiken, die auf die Corona-Krise zurückgehen. "Bislang erfolgten die Datenerfassung, der Datenaustausch und die Analyse in solchen Fällen meist in Excel-Listen", sagt Jan Körner, CEO von Control.IT. "Diese in der Krise hinderliche und aufwändige Praxis soll mit dem neuen Tool behoben werden."

Der menschliche Bewerter bleibt wichtig

Machen nun all diese Tools den Bewerter überflüssig? Nein, sagt Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner Raumentwicklung – im Gegenteil:

"Erfolgreiche Gutachter werden durch effiziente Instrumente erfolgreicher und haben mehr Zeit für ihre eigentliche Expertise." Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner Raumentwicklung

Dass der menschliche Sachverstand unverzichtbar bleibt, verdeutlicht Christian Gorber, Sachverständiger in Überlingen, an einem konkreten Beispiel: Er musste vor Kurzem eine Wohnung in einem Gebäude bewerten, das zwischen der stark befahrenen Bundesstraße 31 und dem Bodensee liegt. Das führt laut Gorber bei gleicher Adresse je nach Lage im Gebäude zu einem Preisunterschied von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. "So etwas", betont Gorber, "kann eine automatisierte Wertermittlung nicht erfassen".

Auch Titus Albrecht, CEO des mit Künstlicher Intelligenz arbeitenden PropTechs Realxdata, glaubt nicht, dass die Maschine den Menschen unnötig machen wird. Er wünscht sich jedenfalls, "dass die Bewerter die Digitalisierung nicht als Bedrohung, sondern als Chance sehen. Denn der Mensch wird bei der Immobilienbewertung auch zukünftig im Mittelpunkt der Tätigkeit stehen".

Digitale Instrumente zur Immobilienbewertung – eine Auswahl

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