Bafin senkt Risikopuffer für Wohnimmobilienkredite

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) hat am 30. April entschieden, die Höhe des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen von zwei Prozent auf ein Prozent zu senken. Die Maßnahme tritt am 1.5.2025 in Kraft. Dadurch sollen Banken entlastet werden. Profitieren könnten auch Immobilienkäufer.

Gemäß Kreditwesengesetz (§ 10e Absatz 2 Satz 3) muss die Aufsicht den Puffer mindestens alle zwei Jahre überprüfen.

Kredite für Wohnungen und Häuser werden günstiger

Die Lage am Markt für Wohnimmobilien hat sich nach Einschätzung der Bafin entspannt. Daher lockert sie die Kreditvorgaben für Banken. In der Folge könnten die Institute günstiger Darlehen für Wohnungen und Häuser an Immobilienkäufer vergeben.

Zugleich warnt die Aufsicht, es bestünden weiterhin "erhöhte Unsicherheiten", etwa wegen geopolitischer Spannungen und Handelskonflikten sowie der Konjunkturschwäche in Deutschland. Das könne den noch recht robusten Arbeitsmarkt belasten, "so dass die Ausfallwahrscheinlichkeit bei Wohnimmobilienkrediten steigen könnte". Die Bafin will die Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt weiterhin eng beobachten und bei geänderter Risikolage den Systemrisikopuffer erneut anpassen.

Für allgemeine Risiken müssen Banken zusätzlich vorsorgen. Der sogenannte antizyklische Kapitalpuffer bleibt unverändert bei 0,75 Prozent. Die Quote bezieht sich auf die risikogewichteten Aktiva eines Instituts. Dies sind die gesamten Aktiva einer Bank, also etwa Kredite an Kunden, multipliziert mit ihrem jeweiligen Risikogewicht. Je weniger riskant ein Vermögenswert ist, umso weniger Eigenkapital muss eine Bank dafür vorhalten.

In Summe verfügen die deutschen Banken nach Angaben der Bafin über mehr als 20 Milliarden Euro Kapitalpuffer. Das Geld kann die Aufsicht im Krisenfall freigeben, damit die Institute Verluste ausgleichen können und nicht gezwungen sind, das Kreditangebot übermäßig einzuschränken.

Wohnimmobilien-Stresstest 2024

Ende März 2024 hatte die Bafin entschieden, die Höhe des sektoralen Systemrisikopuffers für Wohnimmobilienfinanzierungen vorerst bei zwei Prozent zu belassen. Grundlage der Entscheidung war eine Prüfung der Finanzaufsicht, die Analysen und Einschätzungen der Deutschen Bundesbank berücksichtigte. Die indikatorenbasierte Analyse deutete vor einem Jahr noch auf hohe Risiken hin.

Ausfallwahrscheinlichkeit, Verlust bei Ausfall, Kreditvergabestandards und Risikovorsorge waren die zentralen Bestandteile der Analyse. Das Ergebnis: Das Verlustpotenzial im Bankensektor hatte sich seit April 2022 nicht substanziell verringert. Der zur Gegenprüfung veranlasste Wohnimmobilien-Stresstest bestätigte das.

Systemrisikopuffer 2022 per Allgemeinverfügung

Die Bafin hatte am 1.4.2022 den Systemrisikopuffer mit einer Allgemeinverfügung angeordnet, um den zunehmenden Risiken am Wohnimmobilienmarkt gezielt zu begegnen. Zum 1.2.2023 wurden die Banken verpflichtet, zwei Prozent der Finanzierung aus Eigenkapital zurückzulegen. Damit wurden die Darlehen tendenziell teurer. Bis dahin lag diese Quote bei Null. 

Ebenfalls im Zuge einer Allgemeinverfügung hatte die Bafin mit Wirkung zum 1.2.2023 die Quote des antizyklischen Kapitalpuffers auf 0,75 Prozent der risikogewichteten Aktiva erhöht. Der Puffer war während der Coronapandemie auf null Prozent gesenkt worden – davor lag er bei 0,25 Prozent. Ziel sollte hier sein, die Widerstandsfähigkeit des deutschen Bankensystems präventiv zu stärken.

"Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln", betonte damals Bafin-Chef Mark Branson bei Ankündigung der Maßnahmen.

Finanzstabilität und Wohnimmobilienmarkt

Die Einführung der Kapitalpuffer war das Ergebnis von Analysen des Ausschusses für Finanzstabilität (AFS) – die auch die jüngste Entscheidung der Bafin begrüßte –, dem Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der Bafin angehören, und des European Systemic Risk Boards (ESRB), die den Preisauftrieb am Wohnimmobilienmarkt für bedenklich erachteten.

Die Banken würden durch die Maßnahmen nicht über Gebühr strapaziert, hieß es. Beim antizyklischen Kapitalpuffer gehe es um eine Summe von 17 Milliarden Euro, beim sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite um fünf Milliarden Euro. Die meisten Banken hätten dafür genügend Kapital, nur wenig müsse neu akkumuliert werden, sagte Branson. "Wir erwarten keine Kreditverknappung."

Blasengefahr: Gesetz zur Stärkung der Bafin

Die damalige Bundesregierung hatte Ende 2016 einen Gesetzentwurf veröffentlicht und der Bafin neue Befugnisse eingeräumt, um bei spekulativen Übertreibungen gezielt gegen mögliche Immobilienblasen vorgehen zu können. Dazu gehört es auch, Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten festzulegen.

Das Gesetz zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz) wurde am 6.6.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 17.6.2017 in Kraft getreten.

Die Instrumente können einzeln oder in Kombination eingesetzt und auf ausgewählte Neukredite begrenzt werden. Die Bafin wurde zudem ermächtigt, Freikontingente und Bagatellgrenzen festzulegen.

Kredite für Vorhaben der sozialen Wohnraumförderung und die Renovierung von Wohnimmobilien sowie Anschlussfinanzierungen sind nicht betroffen.

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