Risiko Immobilienblase: Bafin will mehr Kapitalpuffer bei Banken

Die Preise für Wohnimmobilien sind rasant gestiegen, die Kreditvergabe boomt – jetzt greift die Finanzaufsicht Bafin ein und fordert höhere Risikopuffer bei den Banken. Die sollen zusätzlich Rücklagen bilden, um auf das mögliche Platzen einer Immobilienblase vorbereitet zu sein.

Immobilienpreise und Kreditvergabe steigen rasant. Das macht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) Sorgen. Deshalb sollen die Banken zusätzliche Kapitalpuffer anlegen. Das sei eine vorbeugende Maßnahme, derzeit sei der Finanzsektor nach wie vor sehr widerstandsfähig, sagte Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch. "Mit Blick auf die Finanzstabilität ist es jetzt Zeit, in den Präventionsmodus zu wechseln", betonte Bafin-Chef Mark Branson.

Konkret wollen die Aufseher, dass die Banken einen sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer von 0,75 Prozent aufbauen. Der war im Zuge der Covid-19-Pandemie auf null Prozent gesenkt worden, davor lag er bei 0,25 Prozent. Grundsätzlich soll der Kapitalpuffer die Widerstandsfähigkeit von Banken in Krisenzeiten erhöhen. Zusätzlich soll ein neuer Puffer eingeführt werden, der spezifisch Wohnimmobilien-Kredite absichert. Hier sollen die Banken zwei Prozent der Wohnimmobilienfinanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen.

Bafin-Chef: "Immobilienmarkt droht heiß zu laufen"

Auch dem Ausschuss für Finanzstabilität (AFS), dem Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der Bafin angehören, ist der Preisauftrieb am Wohnimmobilienmarkt unheimlich. Laut Bundesbank-Vize Buch liegen die Preise für Wohnimmobilien zehn bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten – wie Marktanalysen und Unternehmensdaten – noch rechtfertigen lassen.

Der Immobilienmarkt drohe heiß zu laufen, sagte Bafin-Chef Branson. Inzwischen gebe es Wohnimmobilienkredite über mehr als 1,6 Billionen Euro. Die Banken würden durch die beiden Maßnahmen nicht über Gebühr strapaziert. Beim antizyklischen Kapitalpuffer gehe es um eine Summe von 17 Milliarden Euro, beim sektoralen Puffer um fünf Milliarden. Die meisten Banken hätten dafür genügend Kapital, nur wenig müsse neu akkumuliert werden. Außerdem hätten die Banken bis Februar 2023 Zeit, den Puffer aufzubauen. "Wir erwarten keine Kreditverknappung", sagte Branson.

Immobilienwirtschaft kritisiert Bafin-Entscheidung

"Die Erhöhung der Kapitalanforderungen auf breiter Front wird die Kreditvergabekapazität der Banken und Sparkassen deutlich einschränken", kritisierte die deutsche Kreditwirtschaft die Entscheidung. Die Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers komme dem Anziehen einer Handbremse gleich.

Auch die Immobilienwirtschaft zeigte sich besorgt über die Ankündigung der Bafin, einen sektoralen Systemrisikopuffer plus der gleichzeitigen Anhebung des antizyklischen Kapitalpuffers einführen zu wollen. "Damit werden sich Wohnimmobilienfinanzierungen sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich verteuern", hieß es in einer Mitteilung des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) – und sehr wohl das Kreditangebot verknappen. "Solche Maßnahmen wirken kontraproduktiv und entfernen uns einen großen Schritt vom selbst erklärten Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen", sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.

Ähnlich äußerte sich Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD I Die Immobilienunternehmer und ergänzte: "Angesichts der minimalen Gesamtverlustrate der Banken bei Wohnimmobilienkrediten halten wir den Vorstoß der Bafin für nicht nachvollziehbar." Schick befürchtet außerdem, dass die Banken ihre höheren Kosten auf das Neu- und Anschlussgeschäft umlegen müssen.

Gesetz: Kredite für soziale Wohnraumförderung nicht betroffen

Die damalige Bundesregierung hatte kurz vor Weihnachten 2016 auf Grundlage von Empfehlungen des AFS einen Gesetzentwurf veröffentlicht und der Bafin neue Befugnisse eingeräumt, um bei spekulativen Übertreibungen am Immobilienmarkt schnell einschreiten und gezielt gegen mögliche Immobilienblasen vorgehen können. Dazu gehört etwa, bestimmte Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten festzulegen.

Das Gesetz zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz) wurde am 6.6.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 17.6.2017 in Kraft getreten.

Die Instrumente können einzeln oder in Kombination eingesetzt und auf ausgewählte Neukredite begrenzt werden. Die Bafin wurde zudem ermächtigt, Freikontingente und Bagatellgrenzen festzulegen. Kredite für "Vorhaben der sozialen Wohnraumförderung und die Renovierung von Wohnimmobilien sowie Anschlussfinanzierungen" sind nicht betroffen.


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dpa