2
Bild: Corbis

Im März 2016 ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Nach massiver Kritik an den neuen Regelungen hat der Bundestag inzwischen nachgebessert. Mögliche Hürden bei der Kreditvergabe an Senioren oder junge Familien sollen damit verhindert werden.

Die Anpassungen sehen unter anderem vor, dass besonders sichere und auch kleinere Kredite aus dem Anwendungsbereich herausgenommen werden. Außerdem wurden Änderungen an der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgenommen, um Hürden für die Kreditvergabe an junge Familien und an Senioren zu beseitigen. Weiterhin wurde klargestellt, dass eine Wertsteigerung der Immobilie etwa durch Renovierungen bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt wird.

Ziel der neuen Richtlinie war unter anderem ein besserer Schutz der Verbraucher bei der Vergabe von Immobilienkrediten, außerdem sollte die neue Regelung verhindern, dass sich Bankkunden beim Kauf eines Eigenheims übermäßig verschulden. Justizminister Heiko Maas hat mit der gesetzlichen Neuregelung eine entsprechende Vorgabe der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht umgesetzt.

EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde restriktiv in deutsches Recht umgesetzt

Doch dabei war er nach Meinung von Kritikern über das Ziel hinausgeschossen. Sie warfen Maas nach dem Inkrafttreten der neuen Regelungen im Frühjahr 2016 vor, dass keineswegs nur Immobilienkäufer bei der Kreditvergabe getroffen würden, sondern auch viele alte Menschen. Als Extrembeispiel wurde das Rentnerpaar genannt, das für Rollstuhlrampe und Treppenlift kein Darlehen mehr bekomme. Benachteiligt vom Gesetz wären Umfragen zufolge zudem viele junge Familien bei der Möglichkeit der Finanzierung.

Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie führte zu viel Protest

Von der Immobilienwirtschaft, den Kreditinstituten und dem Bundesverband der Verbraucherzentralen wurde deshalb eine Gesetzesänderung und eine Ausschöpfung möglicher Spielräume gefordert.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Kreditwürdigkeitsprüfung ohne Beschränkungen

Es ging um folgende Punkte:

  •  „Wahrscheinlich“-Definition (Art. 18 Abs. 5 lit. a WKR): Die Wahrscheinlichkeit der Vertragserfüllung und die etwaigen Haftungsbefreiungen sind entweder gesetzlich oder durch Auslegungsvorschriften zu konkretisieren.
  • Kreditwürdigkeitsprüfung: Sie darf keine Beschränkung auf das laufende Einkommen beinhalten, sondern muss die Möglichkeit einer dinglichen Sicherheit zur Abdeckung von geplanten Ausfällen (Alter) und von Restrisiken (etwa Ausfall des laufenden Einkommens aufgrund von Arbeitslosigkeit) offenlassen.
  • Prolongierungen: Die Prüfung von Anschlussfinanzierungen sollte ohne die Anwendung der neuen Regeln erfolgen.
  • Ältere Menschen: Kredite für Renovierungen oder Maßnahmen für einen altengerechten Umbau sollten von den restriktiven Regelungen der Rückzahlfähigkeit aus dem laufenden Einkommen befreit werden. Das Gleiche gilt für Immobilienverzehrkreditverträge.
  • Renovierungen und Sanierungen: Generell sollten Darlehen zur Finanzierung von Renovierungen und Sanierungen zwecks Werterhalt außen vor bleiben.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Anschlussfinanzierung mit Ausnahmen

  • Bagatellgrenze: Für Kleinkredite sollte die Nichtanwendung der Neuregelung möglich sein.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2017 soll Vorkehrungen gegen Immobilienblase schaffen

Während die Reformpunkte einige zulässige Erleichterungen der EU-Richtlinie nachholen, hat die Bundesregierung im gleichen Gesetzentwurf neue, auf rein nationaler Initiative beruhende Vorkehrungen gegen eine drohende Immobilienblase formuliert. Ihre Aktivierung ist nur im Krisenfall durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht vorgesehen, deren Entscheidung auf Analysen der Deutschen Bundesbank gestützt wird.
Entsprechend einem neu einzuführenden § 48u KWG sind folgende Maßnahmen vorgesehen:

  • eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehenshöhe und Immobilienwert (Beleihungsgrenze);
  • die Vorgabe eines Zeitraums, in dem ein Anteil der Immobilienfinanzierung zurückgezahlt sein muss, alternativ die Vorgabe einer maximalen Laufzeit (Amortisationsanforderung);
  • die Vorgabe einer Obergrenze für die gesamten Zins- und Tilgungsleistungen aufgrund aller Darlehensverträge bezogen auf das verfügbare Einkommen (Schuldendienstfähigkeit; Schuldendienstdeckungsgrad); die Vorgabe einer Obergrenze für die Gesamtverschuldung bezogen auf das gesamte Einkommen in einem bestimmten Zeitraum (Gesamtverschuldung-Einkommens-Relation).

Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Auswirkungen gegen Marktüberhitzung sind fragwürdig

Da die Maßnahmen erst nach der Feststellung einer (drohenden) Überhitzung in Kraft
gesetzt werden, stellt sich die Frage der Wirksamkeit als Instrument zur Finanzmarktstabilität. Eine zeitverzögerte Datenerfassung und -bewertung, nicht berücksichtigte Daten aus anderen Mitgliedsstaaten und die ausschließliche Erfassung von Neuverträgen lassen diese fragwürdig erscheinen. Der Regionalität von Blasen wird nicht Rechnung getragen. Es fehlen genaue Aufgriffsnormen zum Tätigwerden der Bafin. Zudem werden Stundungen, Ratenanpassungen und Laufzeitverlängerungen ausgeschlossen. Weiterhin wird die Gesamtsicht des Kreditnahmepotenzials eines Haushalts unzureichend berücksichtigt. Die Vermögenslage, bereits bestehende Verpflichtungen und das Konsumverhalten bleiben bei der Kreditprüfung außen vor.

(Autoren: Prof. Dr. Dirk Meyer, Institut für Volkswirtschaftslehre der Universität der Bundeswehr, Hamburg/ Haufe Online Redaktion/ dpa)