Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)

Banken legen bei der Finanzierung von Wohnimmobilien Wert auf einen angemessenen Eigenkapitaleinsatz. Im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) prüfen die Institute, ob ein Darlehen für den Kreditnehmer angemessen ist.

Seit dem 21.3.2016 gilt in Deutschland die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR), mit der die entsprechende EU-Richtlinie vom 4.2.2014 über Wohnimmobilienkreditverträge in nationales Recht umgesetzt wurde, war ein besserer Schutz der Verbraucher bei der Vergabe von Immobilienkrediten, außerdem sollte die neue Regelung verhindern, dass sich Bankkunden beim Kauf eines Eigenheims übermäßig verschulden.

Nach massiver Kritik auch aus der Immobilienwirtschaft an den sehr restriktiven Regelungen im Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften, hat der Bundestag im Jahr 2017 die WIKR noch einmal entschärft.

Überarbeitung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Besonders sichere – auch kleinere Kredite – dürfen aus dem Anwendungsbereich herausgenommen werden. Weiterhin wurde klargestellt, dass eine Wertsteigerung von Immobilien bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt wird. Die Wahrscheinlichkeit der Vertragserfüllung und etwaige Haftungsbefreiungen müssen entweder gesetzlich oder durch Auslegungsvorschriften konkretisiert werden. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf keine Beschränkung auf das laufende Einkommen beinhalten, sondern muss eine dinglichen Sicherheit zur Abdeckung von geplanten Ausfällen (Alter) und Restrisiken (wie Arbeitslosigkeit) zulassen.

Die Prüfung von Anschlussfinanzierungen soll ohne die Anwendung der neuen Regeln erfolgen. Kredite für Renovierungen oder altersgerechten Umbau werden von den restriktiven Regelungen der Rückzahlfähigkeit aus dem laufenden Einkommen befreit. Das Gleiche gilt für Immobilienverzehrkreditverträge. Generell sollen Darlehen zur Finanzierung von Renovierungen und Sanierungen zwecks Werterhalt außen vor bleiben.

WIKR 2017 mit "Notfallregel" gegen Immobilienblasen

In der überarbeiteten Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat der deutsche Gesetzgeber auch ein Instrumentarium zur Bekämpfung einer Überhitzung des Wohnungsmarktes geschaffen. Diese Regelungen sind eine rein nationale Vorschrift und gehen nicht auf die EU-Richtlinie zurück. Diese sollen nur im Krisenfall durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) in Kraft gesetzt werden.

In der neu in die Regelungen eingefügten Passage ist eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehenshöhe und Immobilienwert (Beleihungsgrenze) definiert – desweiteren die Vorgabe eines Zeitraums, in dem ein Anteil der Immobilienfinanzierung zurückgezahlt sein muss. Alternativ kann eine maximale Laufzeit vorgegeben werden. Außerdem besteht die Möglichkeit, die Kreditvergabe durch eine strenge Definition der Schuldendienstfähigkeit bezogen auf das verfügbare Einkommen oder die Gesamtverschuldung zu begrenzen.

EU-Kommission zur Wohnimmobilienkreditlinie

Im Mai 2021 veröffentlichte die Europäische Kommission einen Bericht zur Überprüfung der WIKR. Demnach hat die Richtlinie den Verbraucherschutz wirksam erhöht und zur Harmonisierung der Kreditvergabepraxis beigetragen. Die Verbände der Deutschen Kreditwirtschaft (DK) haben am 1.3.2022 eine Stellungnahme zur öffentlichen Konsultation und zum Call-for-Evidence der EU-Kommission abgegeben und konkrete Vorschläge zur Weiterentwicklung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gemacht.

Die Bundesregierung hat im Mai 2021 einen Bericht zum Forschungsprojekt "Evaluierung der Entwicklungen im Bereich der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen " veröffentlicht. Die Autoren kommen darin zu dem Ergebnis, dass die Kreditvergabepraxis, die auf den neuen Regelungen zur
Kreditwürdigkeitsprüfung aufbaut, den Zweck erfüllt, Verbraucher wirksam vor einem überfordernden Immobilienkredit und einer damit verbundenen Überschuldung zu schützen.