Immobilienkredit

Die Europäische Zentralbank (EZB) senkt inmitten der Zollturbulenzen zum siebten Mal seit Juni 2024 die Leitzinsen. Der Einlagensatz wurde erneut um 0,25 Prozentpunkte auf nun 2,25 Prozent verringert. Gut für Kredite. Und die Bauzinsen?

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) notierte zum Jahresende 2024 bei 13,6 Punkten. Das ist nur noch ein leichtes Plus von 1,2 Punkten gegenüber dem Vorquartal mit einem außerordentlichen Sprung von 27 Punkten. Gebremst wurde der Stimmungsaufschwung durch Inflationssorgen.

Die gestiegenen Zinsen setzen immer mehr Immobilienbanken zu: Zahlungsausfälle und Wertberichtigungsbedarf nehmen zu – und sogar Gewinnwarnungen. In dieser angespannten Situation übernehmen verstärkt Real Estate Debt Funds deren dominierende Rolle als Kreditgeber.

Wird der Kauf einer Immobilie über eine Bank kreditfinanziert und das Darlehen vor Ende der Laufzeit zurückgezahlt, drohen saftige Vorfälligkeitsentschädigungen. Der Europäische Gerichtshof hat sich dazu geäußert, welchen Ansprüche Banken haben und welche nicht.

Steigende Leerstände und fallende Mieten lassen Gewerbeimmobilien zum Probleminvestment mutieren. In den USA ist der Abschwung besonders heftig – durch die Turbulenzen werden auch deutsche Finanzierer gebeutelt. Die Zahl von problembehafteten Kreditengagements wächst.

Die EU-Taxonomie legt fest, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als nachhaltig gelten. Das ist auch für die Wohnungswirtschaft von elementarer Bedeutung. Denn es dürfte in Zukunft schwieriger werden, für nicht nachhaltige Projekte eine Finanzierung zu bekommen.

Ein Immobiliendarlehen vorzeitig abzulösen, ist häufig sinnvoll und kann viel Geld sparen. Doch welche Kosten muss die Bank tatsächlich reduzieren und an welchen darf sie trotz einer geringeren Laufzeit des Darlehens festhalten? Der Europäische Gerichtshof sorgt für Klarheit.

Die finale Ausgestaltung der Ba­sel-III-Eigenkapital­re­geln steht für 2023 an. Derzeit wird im EU-Parlament noch über Ände­rungs­vor­­schlä­­ge debattiert, die auch Banken entlasten sollen. Fest steht bereits: Immo­bi­lien­kredite werden – nicht nur wegen der Zinswende – teurer. 

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in einem Urteil die Widerrufsbelehrung in Immobilienkreditverträgen als intransparent gerügt. Wer zwischen 2010 und 2016 eine Immobilie gekauft hat, könnte mit dem sogenannten "Widerrufsjoker" gute Chancen haben, den Vertrag zu widerrufen.

Die Reform von Basel III ist unter Dach und Fach. Auf die Immobilienbanken werden weitere Belastungen zukommen. Mit dem Kompromiss zur Reform ist es zwar gelungen, die Her­auf­set­zung der Kapitalunterlegungsquoten bei der Kre­dit­vergabe abzumildern, dennoch dürfte die Übereinkunft Konsequenzen in der Geschäftsstrategie nach sich ziehen.

Eine Widerrufsbelehrung bleibt auch dann falsch, wenn der Darlehensnehmer diese im Rahmen eines Präsenzgeschäftes richtig verstanden hat. Ausschlaggebend ist ausschließlich die Belehrung in Textform. Auf die Kausalität des Belehrungsfehlers komme es daher nicht an, so der XI. Zivilsenat des BGH. Hier ging es um ein Vorfälligkeitsentschädigung.

Immer noch und immer wieder stolpern Banken und Sparkassen darüber, Widerrufsbelehrungen nicht rechtsfehlerfrei zu formulieren oder zu gestalten. In Anbetracht der gefallenen Zinsen immer wieder ein teurer Patzer. Hier hatte der BGH in einem Fall zu entscheiden, in dem die Widerrufsinformation falsche Pflichtangaben bezüglich der zuständigen Aufsichtsbehörde gemacht hatte.  Dabei brachte er auch den möglichen Rechtsmissbrauch eines Widerrufs ins Spiel.

Verbraucher, welche aufgrund der seit März geltenden EU-Wohnraumimmobilienkreditrichtlinie erschwert Kredite zur Finanzierung oder zum Umbau eines Eigenheimes erhalten, können jetzt hoffen. Eine Gesetzesinitiative mehrerer Länder sieht einige Nachbesserungen und vor allem mehr Transparenz bei der Gesetzesregelung zur Immobilienkreditvergabe vor.