So wirkt Basel III auf Immobilienkredite

Die Kombination aus höheren Eigenkapitalanforderungen für Banken und einer insgesamt deutlich vorsichtigeren Risikobewertung führt dazu, dass klassische Kreditinstitute erheblich selektiver finanzieren als noch vor wenigen Jahren. Gleichzeitig entsteht eine wachsende Finanzierungslücke, die teilweise von alternativen Kreditgebern wie Debt Funds geschlossen wird. Im Laufe von 2026 dürfte sich diese Entwicklung zuspitzen.

Zahlreiche Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase laufen aus und müssen unter völlig neuen Rahmenbedingungen refinanziert werden. Die Immobilienfinanzierung befindet sich im Umbruch. Was viele Akteure lange für eine vorübergehende Marktphase gehalten haben, entwickelt sich zunehmend zu einem strukturellen Wandel. Besonders Projektentwickler spüren die Folgen bereits deutlich.

Basel III/IV verändert die Spielregeln

Mit dem internationalen Regulierungsrahmen Basel III und der finalen Reformphase Basel IV reagiert die Bankaufsicht auf die Finanzkrise von 2008 und die Risiken in den Bankbilanzen. Ziel ist es, Banken widerstandsfähiger zu machen und Risiken stärker mit Eigenkapital zu unterlegen. Für die Immobilienwirtschaft hat das erhebliche Konsequenzen. Denn insbesondere risikoreiche Finanzierungen – und dazu zählen Projektentwicklungen – werden regulatorisch deutlich unattraktiver.

So müssen Banken künftig wesentlich mehr Eigenkapital für bestimmte Immobilienkredite vorhalten. Vor allem Entwicklungsfinanzierungen geraten unter Druck. Laut Marktteilnehmern werden Projektentwicklungsdarlehen regulatorisch teilweise wie ausgefallene Kredite behandelt. Für Banken bedeutet das eine höhere Kapitalbindung und geringere Eigenkapitalrenditen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Risikoprüfung deutlich. Die Folge sind restriktivere Kreditvergaben und ein enger werdender Finanzierungskorridor.

Risiken der Immobilienfinanzierung steigen

Allerdings wäre es zu kurz gedacht, die aktuelle Zurückhaltung der Banken ausschließlich auf Basel III/IV zurückzuführen. Der langanhaltende Immobilienboom nach der Finanzkrise hat mit der Zinswende 2022 sein Ende gefunden. Aktuell dominiert Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung. Hinzu kommen schwache wirtschaftliche Perspektiven und geopolitische Risiken.

Die Kombination dieser Faktoren hat die Risikowahrnehmung der Banken massiv verändert. Viele Institute konzentrieren sich aktuell stärker auf ihre Bestandsportfolios, statt neue Risiken einzugehen. In den Beständen häufen sich die leistungsgestörten und notleidenden Kredite. Restrukturierungen erfordern von den Banken organisatorische und finanzielle Kapazitäten.

Besonders schwierig wird die Finanzierung überall dort, wo hohe Fremdkapitalquoten, unsichere Cashflows, ESG-Risiken oder zu optimistische Exit-Szenarien zusammentreffen. Gerade Projektentwicklungen erfüllen derzeit häufig mehrere dieser Kriterien gleichzeitig. Entsprechend zurückhaltend agieren Banken inzwischen bei Development-Finanzierungen. Sie verlangen heute wesentlich höhere Eigenkapitalanteile sowie hohe Vorvermietungs- oder Vorverkaufsquoten.

Refinanzierung: erhebliche Finanzierungslücke

Besonders sichtbar wird die neue Realität bei Anschlussfinanzierungen. Zahlreiche Immobilien mit hohen Transaktionsvolumina wurden zwischen 2018 und 2021 zu sehr günstigen Konditionen finanziert. Heute laufen diese Darlehen aus – allerdings unter völlig veränderten Bedingungen: Die Zinsen sind deutlich höher, die Bewertungen vieler Immobilien niedriger und die Beleihungsausläufe konservativer geworden. Gleichzeitig haben Banken ihre Kreditstandards massiv verschärft. Dadurch entsteht eine erhebliche Finanzierungslücke.

Ein Beispiel verdeutlicht die Problematik: Wurde eine Büroimmobilie 2020 noch mit 65 Prozent Loan-to-Value finanziert, akzeptieren Banken heute teilweise nur noch 50 bis 55 Prozent Beleihungsauslauf. Gleichzeitig sind viele Gewerbeimmobilien im Wert gefallen. Eigentümer müssen deshalb oft zusätzliches Eigenkapital einbringen, um eine Refinanzierung überhaupt darstellen zu können. Doch Eigenkapital ist zu einer knappen und teuren Ressource geworden.

Gewerbeimmobilien stärker unter Druck als Wohnen

Die Auswirkungen unterscheiden sich je nach Assetklasse deutlich. Besonders schwierig bleibt die Situation im Bürosegment. Viele Banken bewerten die langfristigen Auswirkungen von Homeoffice, hybriden Arbeitsmodellen und wirtschaftlicher Unsicherheit inzwischen wesentlich kritischer.

Vor allem Objekte mit schwacher Lage, hoher Leerstandsquote oder geringer Drittverwendungsfähigkeit geraten zunehmend unter Druck. Auch Highstreet-Einzelhandelsimmobilien und Einkaufszentren bleiben schwierig finanzierbar. Vergleichsweise robust zeigen sich dagegen vor allem lebensmittelgeankerte Nahversorgungszentren oder Fachmarktprodukte mit stabilen Cashflows.

Lange galt Wohnen als vergleichsweise sicherer Hafen. Tatsächlich finanzieren Banken Wohnimmobilien weiterhin deutlich lieber als viele gewerbliche Nutzungsarten. Hochwertige, energieeffiziente Wohnimmobilien mit stabilen Cashflows bleiben weiterhin gut finanzierbar. Doch vor allem ältere Bestände mit schlechter Energieeffizienz, hohem Sanierungsbedarf oder niedrigen Mieten werden zunehmend kritisch betrachtet.

Auch wenn ESG zuletzt etwas in den Hintergrund gerückt ist, bleibt der regulatorische Druck auf Banken hoch. Kreditinstitute müssen ihre Kreditportfolios zunehmend an Nachhaltigkeitszielen ausrichten. Banken finanzieren bestimmte Objekte nur noch, wenn sie energieeffizient sind oder zumindest glaubwürdige Transformationskonzepte vorliegen. Damit ist ESG nicht mehr nur ein Image- oder Wertthema, sondern ein zentrales Finanzierungskriterium.

Debt Funds gewinnen an Bedeutung

Die Finanzierungslücke, die Banken hinterlassen, wird teilweise von alternativen Kreditgebern geschlossen. Vor allem Kreditfonds und andere alternative Finanzierer gewinnen Marktanteile. Sie agieren häufig flexibler und können höhere Beleihungsausläufe ermöglichen als regulierte Banken. Allerdings hat diese Flexibilität ihren Preis. Gerade bei Projektentwicklungen bewegen sich die Finanzierungskosten alternativer Kapitalgeber teilweise im hohen einstelligen oder sogar zweistelligen Prozentbereich.

Hinzu kommt, dass sich auch Debt Funds aktuell vor allem auf ESG-Transformationen, Refurbishments, Sondersituationen oder sehr hochwertige Core-Assets konzentrieren. Sie ersetzen Banken daher nicht vollständig, sondern ergänzen den Markt selektiv.

Immobilienfinanzierungen: 2026 wird zum Stresstest

Insgesamt befindet sich die Immobilienfinanzierungsbranche nicht in einer kurzfristigen Marktstörung, sondern in einer strukturellen Neuordnung. Basel III/IV wirken dabei wie ein Verstärker bereits bestehender Entwicklungen. Höhere Zinsen, konservativere Bewertungen, ESG-Druck, geopolitische Unsicherheiten und eine schwache Konjunktur verändern die Immobilienfinanzierung dauerhaft.

Für Kreditnehmer bedeutet das: Es gibt keine Kreditklemme. Finanzierungen bleiben möglich – aber nur unter deutlich strengeren Voraussetzungen. Entscheidend sind belastbare Cashflows, hohe Eigenkapitalquoten, professionelles Risikomanagement und ESG-konforme Immobilien. Wer diese Anforderungen erfüllt, wird auch künftig Kapital erhalten. Für schwache Geschäftsmodelle, aggressive Finanzierungsstrukturen und nicht transformierbare Immobilien wird der Zugang zu Fremdkapital dagegen zunehmend schwieriger. 2026 wird deshalb zum Stresstest für die Immobilienfinanzierung.

Das könnte Sie auch interessieren:

Wer jetzt noch Immobilien finanziert

Private Debt mit Kreditnehmer-freundlicher Tendenz

Bafin warnt vor riskanten Immobilienfinanzierungen

Iran-Krieg beeinflusst deutsche Immobilienfinanzierer

So verändert die EZB-Entscheidung den Immobilienmarkt