Immobilienfinanzierungen werden in Deutschland primär durch klassische Bankdarlehen gedeckt. In Zeiten steigender Zinsen und einer restriktiveren Kreditvergabe sind laut einer Studie Private Debt eine Alternative für institutionelle Investoren, um flexibel Liquidität zu beschaffen.
In Kontinentaleuropa, insbesondere in Deutschland, besteht für institutionelle Immobilieninvestoren ein erhebliches Potenzial für kreditbasierte Finanzierungen abseits des klassischen Bankdarlehens, heißt es in der Studie "Real Estate Debt" des Investmentmanagers Empira Group. In Zeiten steigender Zinsen und begrenzter Kreditvergabe nehme die Bedeutung alternativer Fremdfinanzierung am Markt zu. Zu den Anbietern gehören Fonds, Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen.
Der Trend zu Darlehen von alternativen, unternehmerisch agierenden Finanzierungspartnern am Immobilienmarkt wird sich laut Empira in den kommenden Jahren verstärken.
Wohnimmobilien: Finanzierung bleibt bei den Banken
Laut Empira werden bankenexterne Immobilienfinanzierungen fast ausschließlich im B2B-Bereich stattfinden, während die Kreditvergabe im Bereich der Wohnungsfinanzierung den Banken vorbehalten bleiben dürften. "Da die Banken dort ihr Kapital binden und gewerbliche Immobilienfinanzierungen häufig individuell und anspruchsvoll sind, werden sich daraus wachsende Anteile von Private Debt innerhalb des Commercial-Real-Estate-Debt-Markts ergeben", sagt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie.
Während in den USA nach aktuellen Schätzungen bereits 40 Prozent des Fremdkapitals zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien von Kreditgebern aus dem Finanzsektor abseits der klassischen Banken stammen, liegt der Anteil in Kontinentaleuropa Empira zufolge deutlich darunter.
"Bereits ein Szenario von zehn Prozent des europäischen Commercial-Real-Estate-Debt-Markts würde einem Kapitalbetrag im bankenunabhängigen Sektor von etwa 190 Milliarden Euro entsprechen", erklärt Metzner. Steigerungen auf das Niveau Großbritanniens, wo 28 Prozent auf Private Debt entfallen, würden noch zu größeren Teilmärkten im Bereich von Private Debt führen.
Immobilienfinanzierung: Liquiditätsengpass in Deutschland
Auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen droht nach Einschätzung von Empira Deutschland in den kommenden Jahren ein Liquiditätsengpass. Ob und wie schnell sich alternative Finanzierungen marktbreit etablieren, werde maßgeblich darüber mitentscheiden, wie sich der Immobilienstandort Deutschland entwickeln wird. Und "ob sich die Wohnungssituation in den Metropolen entspannt und inwieweit externes Kapital neue Wachstumsimpulse auslösen kann", ergänzt Lahcen Knapp, Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Angesichts steigender Zinsen, höherer Risikovorsorge und zurückhaltender Darlehensvergabe sei es fraglich, ob klassische Bankdarlehen den Liquiditätsbedarf institutioneller Investoren für kommerzielle Immobilienprojekte noch decken können werden. Zwischen dem wachsenden Finanzierungsbedarf der Immobilienwirtschaft und der Baubranche einerseits und den begrenzten Finanzierungsressourcen des Bankensektors andererseits entsteht der Studie zufolge eine immer größere Lücke.
"Die hierzulande hohen Finanzierungsvolumina und die individuellen Zuschnitte erfordern ein professionelles Management und Controlling. Daher werden leistungsfähige Real-Estate-Private-Debt-Funds das erwartete Marktwachstum im Wesentlichen tragen, so Knapp. Aus Sicht institutioneller Investoren böten sie zudem die Möglichkeit der Skalierung der Investition in den Real-Estate-Debt-Markt.
Empira-Studie "Real Estate Debt"
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