Private Debt bietet Chancen für Investoren

Die Refinanzierungslücke an den europäischen Immobilienmärkten wächst: Im Jahr 2025 laufen gewerbliche Kredite mit einem Volumen von rund 130 Milliarden Euro aus – 2026 sind es 185 Milliarden Euro, wie es in einer Studie von Empira heißt.

"Die anhaltenden Umbrüche im Immobilienmarkt eröffnen Real Estate Private Debt neue Chancen", schreiben die Studienautoren im Fazit: "Banken agieren zunehmend zurückhaltend, während alternative Kapitalgeber Finanzierungslücken schließen."

Die Studie analysiert den Status quo der Immobilienfinanzierung und bewertet die Bedeutung von Private Debt als zentralem Baustein des künftigen Kapitalangebots mit spezifischen Chancen und Handlungsfeldern für Private-Debt-Investoren.

Refinanzierungsbedarf: Auch Wohnimmobilien betroffen

Ein Blick auf die einzelnen Nutzungsarten zeigt, dass Büroimmobilien in den kommenden zwei Jahren den größten Anteil am Refinanzierungsbedarf ausmachen werden: Hier werden laut Empira im Jahr 2025 Kredite im Wert von rund 50 Milliarden Euro fällig, im Jahr 2026 sind es mehr als 65 Milliarden Euro. Auch die Assetklasse Wohnen ist mit einem zweistelligen Milliardenbetrag 2025 und 2026 betroffen. Viele Kredite wurden in der Niedrigzinsphase aufgenommen. Die Refinanzierung wird deutlich teurer.

Banken müssen Wohnungsbaukredite zu höheren Zinsen vergeben, was die Erschwinglichkeit von Immobilienkrediten für Investoren und private Haushalte einschränken dürfte. Gleichzeitig wird es für die Institute schwieriger, das Kreditvolumen auszuweiten, da höhere Zinsen das Risikomanagement und die Kapitalanforderungen verschärfen.

Ein stringentes Risikomanagement ist laut Empira auch für Private-Debt-Investoren entscheidend: Bonität, Projektqualität und Sicherheiten müssen sorgfältig bewertet werden, um langfristig stabile Renditen zu erzielen.

Bedeutung von alternativen Kreditgebern wächst

Die klassische Immobilienfinanzierung durch Banken unterliegt zunehmend Begrenzungen. Strengere regulatorische Vorgaben nach Basel III und IV erhöhen den Druck. Um die Bilanzrisiken zu minimieren, verschärfen die Institute die Kreditvergaberichtlinien, was insbesondere Projektentwickler zu spüren bekommen. Damit wächst die Bedeutung von alternativen Kreditgebern.

Nicht-Banken-Finanzintermediäre (Non-Bank Financial Intermediaries, NBFI) gewinnen insbesondere im Bereich der Immobilienfinanzierung an Bedeutung. "Sie bieten Kapitalstärke und Flexibilität, die klassische Bankdarlehen oft nicht gewährleisten können", heißt es in der Studie. Sie könnten durch Kapitalstärke und Flexibilität eine wertvolle Alternative zu klassischen Bankdarlehen bieten und dazu beitragen, die Finanzierungslücken im Markt zu schließen.

Potenzial von Private Debt im Mid-Market-Bereich

Das Volumen von NBFIs in Deutschland hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen: 2014 wurden alternative Finanzierungskredite im Wert von rund fünf Milliarden US-Dollar vergeben – 2023 waren es rund 8,2 Milliarden US-Dollar. Das entspricht einem Anstieg von 62 Prozent. Dabei dominieren Investmentfonds mit einem Anteil von 89,5 Prozent das Segment Private Debt hierzulande.

Steigende Eigenkapitalanforderungen könnten den Spielraum der Banken weiter einengen und Private Debt zusätzlich Auftrieb verleihen. Umgekehrt steigert eine mögliche Zinssenkung oder Lockerung der Regulierung den Wettbewerb. "Insgesamt wird Private Debt langfristig zu einem unverzichtbaren Bestandteil der Immobilienfinanzierung", sind sich die Autoren sicher.

Besonders im Mid-Market-Bereich – also bei Finanzierungen zwischen 30 Millionen Euro und 75 Millionen Euro – werden laut Empira so künftig wesentliche Impulse für Wachstum und Stabilität gesetzt. Eine innovative Strategie sei eine Kombination von Private Debt mit Bankkapital, auch bekannt als Back Leverage.

Empira-Studie "Private Debt als alternative Lösung zur Immobilienfinanzierung"

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