Immobilienfinanzierung: Wettbewerbsdruck bleibt hoch

In den vergangenen Jahren war die zentrale Frage der Studie "German Debt Project" der International Real Estate Business School (Irebs), ob das Neugeschäftsvolumen prozentual zweistellig gestiegen ist oder nicht. 2017 ist das analysierte Bankenportfolio beim Neugeschäft um sieben Prozent gesunken und wird laut Studie auch 2018 weiter zurückgehen. Der Wettbewerbsdruck bleibt hoch. Am stärksten umkämpft ist das Core-Segment – vor allem bei großen Finanzierungsvolumen.

2017 ist das analysierte Bankenportfolio beim Neugeschäft um sieben Prozent gesunken und wird laut Studie auch 2018 weiter zurückgehen. Der Wettbewerbsdruck bleibt hoch. Zieht man die unterrepräsentierten Sparkassen und Volksbanken sowie einige Sondereffekte innerhalb dieses Portfolios in Betracht, ist das Neugeschäft 2017 geschätzt um drei bis vier Prozent gesunken. Auch 2016 ging das Neugeschäft schon zurück.

Die jährlich erscheinende Irebs-Studie zeigt zum sechsten Mal detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Die Untersuchung wurde unterstützt von den Pfandbriefbanken (vdp) und Vertretern aus der Immobilienbranche. Dabei sind die einzelnen Wachstumsziele der Befragten für 2018 noch unterschiedlicher als in den Vorjahren: Während sich einige Banken weiterhin auf Wachstumskurs sehen, liegen andere Institute im ersten Halbjahr 2018 deutlich unter Plan.

Core auch weiterhin umkämpft

Die Gespräche mit den Banken drehten sich in dieser Ausgabe in erster Linie um die risikoarmen Core-Segmente sowie die komplexen Finanzierungen bei opportunistischen Investitionen sowie Projektentwicklungen.

Im weiterhin umkämpften Core-Segment sprachen einige der Befragten von "Mikromargen", die sich renditeseitig nur noch bei großen Finanzierungsvolumen rechnen könnten. In diesem Geschäft sorgt der weiterhin hohe Anlagedruck bei eigenkapitalstarken Investoren für sinkende Ausläufe. Zusätzlich dämpft der deutliche Preisauftrieb bei Core-Assets die Höhe der Ausläufe.

Strategiewechsel: Finanziere gehen wie Investoren mehr Risiko ein

Um die Durchschnittsmarge zu erhöhen – trotz sinkendem Neugeschäft – streben viele Banken an, stärker risikobehaftete Assets mit höheren Margen zu finanzieren, weil dort der Margendruck nicht so ausgeprägt ist wie im Core-Bereich. Damit folgen die finanzierenden Institute dem Strategiewechsel vieler Investoren, die aufgrund stark rückläufiger Mietrenditen risikobehaftete Assets suchen (müssen).

"Damit diese Strategie aufgehen kann, sind Investoren und Finanzierer auf eine stabile Mieternachfrage und zumindest nicht unerwartet schnell steigende Baukosten angewiesen", sagt Professor Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie. "Beides ist aber per se unsicher."

"Investoren verfolgen das Ziel, ein Objekt zur Core-Immobilie zu managen, und Finanzierer versuchen diesen erwarteten Erfolg bereits vorab zu berücksichtigen", ergänzt Markus Hesse, Hauptautor der Studie und Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie. Es werden also ehemals als risikobehaftete Objekte wie ein risikoarmes Core-Objekt bepreist. "So wird Manage-to-Core gleichzeitig zum Priced-wie-Core", fasst Hesse zusammen. Ob damit alle Risiken angemessen berücksichtigt würden, bleibe offen.

Margenunterschiede sinken – Ausnahme: Einzelhandel

Auch die Margenunterschiede zwischen den einzelnen Objektarten sind der Irebs-Studie zufolge gesunken. Ausnahme ist der Handel, der in von den Finanzieren den vergangenen zwei Jahren zunehmend vorsichtig bewertet wird. Diese Entwicklungen führen zu einem weiteren Rückgang der Bruttomargen. Während die Marge im Jahr 2013 noch bei 161 Basispunkten (bp) lag, erreichte das Niveau 2017 nur noch 125 bp und wird laut Irebs-Studie im Jahr 2018 leicht weiter bis auf 121 bp fallen. Für Core-Objekte sind die Bruttomargen auf 50 bp bis 70 bp gefallen.

Gleichzeitig sind die Loan-to-Values (LTVs) 2017 deutlich auf 61 Prozent von 65 Prozent im Vorjahr gefallen. Für 2018 erwarten die Studienautoren, dass die LTVs nahezu stabil bleiben werden. Hier spiegelt sich zum Teil auch die Preisentwicklung der Immobilien seit 2013 wider: Indexiert auf das Preisniveau von 2013 liegen die LTVs für Gewerbe bei rund 80 Prozent und für institutionell investierbares Wohnen sogar darüber. Die LTVs sind insbesondere für Core-Objekte gesunken, für opportunistische Investitionen oder komplexere Projektentwicklungen blieben die LTVs nahezu unverändert.

>> Ist die Zinswende schon da?

Zinswende versus Konjunkturwende

Bei der Beurteilung der Preisrisiken gehen die Meinungen der befragten Finanzierer immer mehr auseinander. Ein Teil der Banken verweist darauf, dass der Kapitaldienst (Zins und Tilgung) auch bei höheren Zinsen leistbar bleibt – zumindest innerhalb plausibler Zinsszenarien. Und die Irebs-Analysen zeigen, dass diese Argumentation nachvollziehbar ist.

Allerdings zeigt die Irebs-Studie auch, dass schon kleine Änderungen auf der Nachfrageseite der Nutzer erhebliche Lasten für Finanzierer haben könnten. Dabei würde nicht die Zinswende das Hauptrisiko darstellen, sondern die Konjunkturwende.

Ein anderer Teil der befragten Institute bezieht sich auf die regulatorischen Eigenkapitalrisiken bei potenziellen Preiskorrekturen: Gerade bei Core-Office-Objekten seien die Mietrenditen in den vergangenen drei Jahren sehr stark gesunken, merkte etwa Simon Mallison an, Executive Managing Director von Real Capital Analytics.

Fazit: Banken handeln rational

• Die Banken gehen zwar höhere Risiken ein, so das Fazit der Studienautoren, doch dabei bleiben sie rational und achten stark auf die Kapitaldienstfähigkeit. Hier gibt es noch Puffer – zumindest für die Szenarien mit anhaltend guter Nachfragesituation.
• Die Regulatorik sorgt dafür, dass die Preisrisiken im Auge behalten werden sollten. Das ist den Studienautoren zufolge eine Frage der Eigenkapitalunterlegung – allerdings lässt sich Eigenkapital derzeit nur durch das Eingehen höherer Risiken aufbauen.
• Bei anhaltend hohem Wettbewerb bleiben die Banken aufmerksam, sie handeln in zunehmend schwierigem Fahrwasser mangels Alternativen rational.