Steigender Büro-Leerstand ohne Einfluss auf Spitzenmieten

Die Daten und Prognosen für die Top-Segmente der Büromärkte vermitteln ein überwiegend positives Bild. So gehen die Teilnehmer der Umfrage mehrheitlich von einer steigenden Tendenz bei den Spitzenmieten aus. Auch die Prognosen für die Spitzenrenditen sind zumindest stabil und mit in der Tendenz eher positivem Ausblick.

In entgegengesetzte Richtung weisen die Leerstandsprognosen: Hier hat sich das Bild weiter eingetrübt, sowohl im Hinblick auf die erreichten Leerstände als auch mit Blick in die Zukunft, schreibt die Forschungsgruppe der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Center for Real Estate Studies (Cres) an der Steinbeis-Hochschule Berlin in der aktuellen Consensus-Prognose.

Optimisten sehen Anzeichen für fallende Spitzenrenditen

Die Spitzenrenditen stabilisieren sich nachhaltig, wie die Umfrage bestätigt. Die einzige nennenswerte Abweichung zwischen Prognose und Ergebnis war im vergangenen Jahr in Berlin festzustellen, wobei die Spitzenrendite nur geringfügig (plus 0,2 Prozentpunkte) oberhalb der Prognosewerte lag. Auch in anderen Städten gab es noch Anstiege, die nur eine minimale Größenordnung hatten.

München hat sich mit plus 4,3 Prozent als "Klassenbester" profiliert. Ansonsten liegen die Spitzenrenditen in einer Spanne von 4,4 Prozent bis 4,8 Prozent. Während die Mehrheit der Researcher von einer stabilen Seitwärtsbewegung in den Jahren 2025 und 2026 ausgeht, sehen die Optimisten unter erste Anzeichen für leicht fallende Renditen. Die ohnehin schwierige Prognose bei Renditen dürfte im aktuellen politischen Umfeld besonders herausfordernd sein.

Leerstände steigen bis Ende 2026 weiter

Im Unterschied zu den Spitzenrenditen, die sich auf die Top-Segmente beziehen, geben die Leerstandsraten den Experten zufolge einen Hinweis auf die jeweilige Lage der regionalen Büromärkte als Ganzes.

In Düsseldorf und Frankfurt am Main wurde – den Prognosen entsprechend – die Zehn-Prozent-Marke überschritten. In Berlin liegt sie bei rund sieben Prozent. In München ist die Rate überraschend stark angestiegen und liegt nun über sieben Prozent. Nur in Hamburg gibt es mit rund fünf Prozent noch ein Leerstandsniveau im Bereich der natürlichen Leerstandsrate; doch auch in diesem Markt ist die Lage je nach Teilmärkten heterogen.

Die Prognosen bis Ende 2026 sind für Berlin weiterhin ungünstig: der Anstieg wird im Mittel mit einem weiteren Prozentpunkt und darüber beziffert. Das heißt, dass auf Gesamtmarktebene mit einer Leerstandsrate zwischen acht Prozent und neun Prozent gerechnet werden muss. Geringere Anstiege werden in Düsseldorf, Frankfurt am Main und Hamburg erwartet. In München wird der Leerstand laut Voraussage nicht weiter wachsen und auf dem aktuellen Niveau im Bereich um die 7,5 Prozent bleiben.

Spitzenmieten: München auf dem Weg zum neuen Allzeithoch

Der relativ hohe Leerstand hat offenbar keinen spürbaren Einfluss auf die Mietpreise von Spitzenimmobilien, insbesondere in München und Frankfurt am Main. Die Analysten erwarten für alle Standorte weiter steigende Spitzenmieten.

Für München und Frankfurt am Main belaufen sich die Prognosen bis 2026 auf einen Anstieg um rund fünf Prozent. Frankfurt würde damit die historischen 50 Euro pro Quadratmeter knacken – und München nimmt das nächste Allzeithoch von 60 Euro pro Quadratmeter ins Visier, das dürfte laut gif/Cres aber nicht bis Ende 2026 erreicht werden.

Zurückhaltender, aber leicht positiv, sind die Vorhersagen für die weiteren Städte. Mit einem erwarteten Plus von 2,6 Prozent liegt Hamburg leicht vor Berlin und Düsseldorf.

gif/Cres-Consensus-Büromarktprognose: Methodik

Die Forschungsgruppe der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich seit dem Jahr 2010 Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen "Top 5"-Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München durch. Beteiligt sind Analysten deutscher und internationaler Immobilienunternehmen.

gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose (Download)

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