Top-Büromärkte: Wo die Spitzenmieten 2026 zulegen

Die Researcher und Marktanalysten erwarten für die deutschen "Top 5"-Büromärkte eine deutlich unterschiedliche Entwicklung des Vermietungsmarktes. Das geht aus der aktuellen Umfrage für die Consensus-Büromarktprognose der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Centers for Real Estate Studies (Cres) hervor.

Welche Standorte profitieren von der Marktstabilisierung? Wo verlangsamt sich der Leerstandsanstieg? Und wie entwickeln sich die Investmentmärkte?

Leerstandsquoten stabilisieren sich

Bei den Leerständen zeichnet sich in der gif/Cres-Consus-Prognose für das erste Halbjahr ein differenziertes Bild ab. Für das Jahr 2026 erwarten die Umfrageteilnehmer weitgehend stabile Leerstandsraten für Frankfurt am Main, Hamburg und München.

Stärkere Anstiege werden dagegen für Berlin (plus 70 Basispunkte) und Düsseldorf (plus 62 Basispunkte) prognostiziert. Für 2027 werden stabile Leerstandsraten erwartet – die Ausnahme bildet hier Berlin mit plus 20 Basispunkten.

Spitzenrenditen mit Seitwärtsbewegung

Das Niveau an den Top-Büroinvestmentmärkten hat der Umfrage zufolge ein stabiles Plateau erreicht. Die Spitzenrenditen werden für sämtliche "Top 5"-Standorte sowohl 2026 als auch 2027 unverändert prognostiziert.

Nach den deutlichen Preisanpassungen der vergangenen Jahre spreche das im Spitzensegment für eine Seitwärtsbewegung, heißt es in der Prognose.

Dynamik bei den Spitzenmieten

Für 2026 erwarten die Experten insbesondere für Frankfurt am Main (plus vier Prozent), München (plus 3,5 Prozent) und Hamburg (plus drei Prozent) ein überdurchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten.

In Berlin wird demnach mit einem Anstieg von 1,3 Prozent ein moderater Zuwachs verzeichnet, während in Düsseldorf eine Seitwärtsbewegung prognostiziert wird. Für das Jahr 2027 erwarten die befragten Analysten und Researcher aber nur noch ein Mietpreiswachstum von weniger als Prozent. 

Quelle: gif/Cres-Consensus-Prognose H1/2026

Top-Büromärkte mit zunehmender Differenzierung

Die Ergebnisse der aktuellen gif/Cres-Consensus-Prognose deuten auf eine Fortsetzung der Marktstabilisierung hin. Die Spitzenrenditen bleiben in allen betrachteten "Top 5"-Märkten stabil, während die Spitzenmieten insbesondere in Frankfurt am Main, Hamburg und München weiter zulegen dürften.

Gleichzeitig verlangsamt sich der Anstieg der Leerstände deutlich. Berlin bleibt im Vermietungsmarkt herausfordernd, während sich in Frankfurt am Main, Hamburg und München die Perspektiven für hochwertige Flächen positiv darstellen.

gif/Cres-Consensus-Büromarktprognose: Methodik

Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich seit dem Jahr 2010 Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen "Top 5"-Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München durch. Beteiligt sind Analysten deutscher und internationaler Immobilienunternehmen sowie Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.

gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose (Download)

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