In diesen Büromärkten steigen die Spitzenmieten

Der Aufwärtstrend an den deutschen "Top 5"-Büromärkten wird sich 2026 fortsetzen, so das Ergebnis der aktuellen Consensus-Büromarktprognose der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Centers for Real Estate Studies (Cres).

In Frankfurt am Main, Hamburg und München erwarten Researcher und Marktanalysten steigende Spitzenmieten. Für die Spitzenrenditen wird für alle Standorte eine Seitwärtsbewegung prognostiziert. Bei den Leerständen gehen die Umfrageteilnehmer für 2026 von einer Stabilisierung der Niveaus in Frankfurt am Main, Hamburg und München aus. Für Berlin und Düsseldorf wird ein weiterer Anstieg der Leerstände prognostiziert.

Starkes Mietwachstum in Frankfurt und München

Der gif/Cres-Prognose zufolge zeichnet sich zunehmend ein Bild eines markanten Strukturwandels an den fünf Top-Büromärkten ab: Ausgehend von den Tiefstständen von weniger als zwei Prozent bei den Leerstandsraten in Berlin und München Anfang 2020 dürften diese bis Ende 2025 im Bereich von acht Prozent bis neun Prozent liegen. In Düsseldorf und Frankfurt am Main sind die Leerstandsraten wieder im zweistelligen Bereich. Die geringsten Leerstände unter den "Top 5"-Standorten weist Hamburg auf.

Trotz des höheren Angebots erwarten die Umfrageteilnehmer keine Rückgänge der Spitzenmieten. Im Gegenteil: Frankfurt am Main und München verzeichnen demnach mit jeweils plus fünf Prozent ein vergleichsweise starkes Mietwachstum bis Ende 2025, gefolgt von Düsseldorf mit plus 2,5 Prozent. Für 2026 werden in den meisten Märkten nur noch leichte Zuwächse von bis zu zwei Prozent prognostiziert.

Dabei ist zu beachten, dass die Entwicklung im Spitzensegment nicht zwingend das durchschnittliche Mietniveau widerspiegelt, das aufgrund der steigenden Leerstände deutlich stärker unter Druck stehen dürfte.

Stabile Spitzenrenditen an allen Büromärkten

Positiv fällt die Entwicklung der Spitzenrenditen aus: In allen Städten bleiben sie – den Prognosen zufolge – wie bereits 2025 auch in 2026 stabil. Nach den Anpassungen der vergangenen Jahre deutet das auf eine Stabilisierung des Investmentmarkts hin. Investoren zeigen wieder Vertrauen, insbesondere in attraktive Core-Objekte in zentralen Lagen und mit nachhaltigen, ESG-konformen Ausstattungsqualitäten.

Laut den beiden Leitern der Umfrage, Jaroslaw Morawski und Felix Schindler, deuten die Prognosen auf eine Fortsetzung einer durch Differenzierung geprägten Marktphase mit steigenden Spitzenkapitalwerten hin. Steigende Leerstände und selektives Mietwachstum spiegeln den strukturellen Wandel wider – getrieben durch hybride Arbeitsformen, veränderte Flächennachfrage und den Druck zur Modernisierung älterer Gebäude. Langfristig entsteht daraus die Chance für eine qualitative Erneuerung des Bestands.

Top-Büromärkte: Aufwärtstrend 2026

Die Immobilienmärkte sind im Core-Segment den Ergebnissen zufolge mit den Kapitalmärkten kalibriert. Der Aufwärtstrend an den Büromärkten dürfte sich demnach auch im Jahr 2026 weiter fortsetzen

München bleibt dabei der teuerste Markt mit den niedrigsten Spitzenrenditen und den höchsten Spitzenmieten. Den geringsten Leerstand weist der Hamburger Büromarkt aus. Insbesondere der Vermietungsmarkt in Berlin wird gemäß den Prognosen allerdings auch in 2026 herausfordernd bleiben. Für Frankfurt am Main, Hamburg und München sind weitere Anstiege der Spitzenmieten zu erwarten.

gif/Cres-Consensus-Büromarktprognose: Methodik

Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich seit dem Jahr 2010 Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen "Top 5"-Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München durch. Beteiligt sind Analysten deutscher und internationaler Immobilienunternehmen sowie Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.

gif/CRES-Consensus-Büromarktprognose (Download)

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