Die Schwächephase an den fünf Top-Büroimmobilienmärkten hält an, wie die gif/CRES-Consensus-Prognose zeigt. Mit den stark steigenden Renditen fallen die Immobilienwerte und hohe Leerstände setzen Vermieter unter Druck – aber die Spitzenmieten legen weiter zu.
Die Aussichten für die fünf deutschen Top-Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München haben sich weiter verschlechtert – der Leerstand dürfte weiter zunehmen, was den Druck auf die Vermieterseite erhöhen wird. Das ist ein Fazit der aktuellen Consensus-Umfrage von gif und CRES.
Im Kontrast dazu sind die Prognosen für die Spitzenmieten positiv, trotz einer schwierigeren Marktphase. Wegen des erwarteten deutlichen Renditeanstiegs werden die Immobilienwerte noch sinken, wobei die Experten erwarten, dass sich diese Entwicklung 2024 spürbar abschwächen wird.
Spitzenrenditen stabilisieren sich bis Ende 2024
Die Spitzenrenditen steigen bis Ende 2023 deutlicher stärker als bisher erwartet – in den untersuchten "Top 5"-Märkten werden Werte zwischen 70 und 90 Basispunkten prognostiziert. Am ungünstigsten sind die Prognosen für Berlin und Hamburg mit Anstiegen von rund 90 Basispunkten im Mittel, während München das kleinste Plus (rund 70 Basispunkte im Mittel) zu erwarten hat. Von weiter sinkenden Kapitalwerten ist in allen fünf Märkten auszugehen.
Für das Jahr 2024 sind die Aussichten etwas weniger pessimistisch. Nur noch sehr leichte Zuwächse werden dann bei den Spitzenrenditen für Büroimmobilien an den "Top 5"-Standorten erwartet; de facto ist von einer Seitwärtsbewegung auszugehen. Die Mediane der vorhergesagten Anstiege liegen für 2024 zwischen fünf und 15 Basispunkten.
Leerstände steigen deutlich – vor allem in Frankfurt am Main
Der Trend zu höheren Leerständen ist in der aktuellen Umfrage ungebrochen. Das gilt nach wie vor für Berlin, wo die Leerstandsquote in Ein-Prozent-Schritten ansteigt: Lag sie im Jahr 2022 noch bei vier Prozent, werden bis Ende 2023 fünf Prozent erwartet und für 2024 sogar sechs Prozent. Etwas schwächer, aber auch deutlich werden die Anstiege laut gif/CRES-Consensus-Prognose in München ausfallen: Von rund 4,3 Prozent geht es auf sechs Prozent.
Da für Hamburg nur ein Anstieg um 0,65 Prozentpunkte auf rund 4,5 Prozent erwartet wird, entwickelt dieser Markt den geringsten Angebotsüberhang. Die Märkte Frankfurt am Main und Düsseldorf wiederum, die schon seit Jahren einen hohen Leerstand verkraften müssen, werden mit einem hohen Angebot konfrontiert bleiben. Insbesondere in der Mainmetropole, wo Ende des kommenden Jahres 9,5 Prozent Leerstand erwartet werden, werden die Vermieter der Umfrage zufolge vor große Herausforderungen gestellt.
Gute Prognosen für die Spitzenmieten von Büroimmobilien
Die Spitzenmieten werden die bisherigen Prognosen für 2023 vermutlich sogar leicht übertreffen. Das gilt trotz des hohen Leerstands vor allem für Düsseldorf, wo sich allein in diesem Jahr ein Anstieg um mehr als zehn Prozent abzeichnet. Im Gegensatz dazu steht die Entwicklung im anderen Markt mit hohem Leerstand: Die Frankfurter Spitzenmiete dürfte – wenn überhaupt – nur sehr geringfügig steigen, heißt es in dem Bericht.
In den anderen Städten ist die Entwicklung relativ positiv: Die Spitzenmieten steigen in Hamburg um 2,9 Prozent, in Berlin um 3,1 Prozent und in München um 4,8 Prozent. Die Prognosen für 2024 sind besser als zuletzt, aber uneinheitlich. Sie liegen in einem schmalen Intervall zwischen plus / minus null Prozent und plus zwei Prozent, wobei Frankfurt am Main am besten abschneidet, während in Düsseldorf nach dem starken Anstieg 2023 keine weitere Steigerung eintreten dürfte.
Methodik:
Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich seit dem Jahr 2010 Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen "Top 5"-Bürostandorten durch. Beteiligt sind Analysten deutscher und internationaler Immobilienunternehmen, darunter Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.
gif-CRES Consensus-Büromarktprognose 2/2023 (Kostenloser Download)
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