In den vergangenen fünf Quartalen wurden Savills zufolge in Europa mehr als 820.000 Quadratmeter Büroflächen von Anbietern von flexiblen Workspaces angemietet, zehn Prozent entfielen auf Berlin. Beim Flächenumsatz ist Berlin auch innerhalb Deutschlands führend: Acht Prozent des Umsatzes in der Hauptstadt entfielen im ersten Quartal 2018 auf flexible Workspaces, heißt es in der Studie weiter. JLL hat die sieben deutschen Bürohochburgen noch einmal einzeln unter die Lupe genommen.

Bei traditionellen und größeren Unternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitern besteht besonders großes Nachfragepotenzial, beschreibt Savills die Marktsituation. Für diese Nutzer seien die flexiblen und kurzen Mietverträge interessant, insbesondere bei Expansionen.

Marktrelevanz von flexiblen Büroflächen nimmt europaweit zu

Die Bedeutung des Marktes für flexible Büroflächen nimmt Savills zufolge in ganz Europa zu: Im ersten Quartal 2018 lag der Anteil bei durchschnittlich 7,5 Prozent des gesamten
Flächenumsatzes – das ist ein Plus von 0,3 Prozentpunkten zum Vorjahr und eine
Verdreifachung im Vergleich zum Jahr 2016.

In den vergangenen fünf Quartalen war der Anteil an den angemieteten flexiblen Flächen mit 26 Prozent in London am höchsten, 15 Prozent auf Paris, sechs Prozent auf Warschau, fünf Prozent auf Hamburg und zehn Prozent – wie schon erwähnt – auf Berlin. Im ersten Quartal 2018 war der Anteil in Birmingham mit 23,7 Prozent am höchsten. Es folgen Brüssel mit 20,5 Prozent (2017: 4,9 Prozent) sowie Dublin mit 20,2 Prozent (2017: 5,9 Prozent).

"In allen Städten gehen wir von einem deutlichen Wachstum des Flexible-Workspace-Sektors aus", schätzt Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills.

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Flexible Office Space setzt auf Wachstum in Deutschland

Der JLL-Report "Flexible Office Space" hat sich die sieben größten deutschen Metropolen genauer vorgenommen. Demnach werden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart derzeit bereits an 429 Standorten flexible Büroflächen zur Verfügung gestellt. Für weitere 58 seien bereits Mietverträge unterschrieben, so JLL.

2017 wurden laut JLL in den Big 7 rund 250.000 Quadratmeter vermietet, das sind sechs Prozent des gesamten Umsatzvolumens. Zu den größten Anbietern in Deutschland zählen Regus, We Work und Design Offices.

1. Berlin hat die meisten und günstigsten Flexible Office Spaces

Berlin ist laut JLL unter den Big 7 die Stadt mit den meisten Flexible Office Space-Standorten und -Flächen. Demnach stehen an 120 Adressen bereits knapp 170.000 Quadratmeter zur Verfügung, elf weitere sind geplant mit zirka 43.000 Quadratmetern (Stand Mai 2018).

Die Preise für Flexible Office Flächen bewegen sich in Berlin unter dem Durchschnitt der Big 7. Ein Hot Desk kostet im Durchschnitt 175 Euro im Monat und liegt damit laut JLL im Mittel sogar zwölf Prozent darunter. Für einen festen Arbeitsplatz im Open Space-Bereich werden laut JLL in Berlin mit 250 Euro im Monat durchschnittlich 17 Prozent weniger gezahlt als im Schnitt der Big 7. Der Preis für einen Arbeitsplatz in einem Privatbüro liegt auf dem Niveau der anderen Städte: die Spanne reicht laut JLL von 200 Euro bis 1.000 Euro.

Flexible Office Space Anbieter haben 2017 dem JLL-Report zufolge in der Hauptstadt rund 77.000 Quadrameter Bürofläche neu angemietet, acht Prozent des Gesamtumsatzes in der Hauptstadt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres waren es laut JLL 5.700 Quadratmeter. Zu beobachten war auch, dass Flexible Workspace Anbieter Toplagen suchen. Im Berliner Central Business District (CBD) lag ihr Anteil 2017 JLL zufolge bei 25 Prozent.

2. Hybrid-Anbieter-Hochburg München

München verfügt nach Berlin über die meiste Flexible Office Fläche mit derzeit 114.000 Quadratmetern an 75 Standorten. Nach Angaben von JLL sind 13 weitere mit 46.000 Quadratmetern geplant (Stand Mai 2018). 8.000 der insgesamt rund 13.000 Arbeitsplätze entfallen auf so genannte Hybrid-Anbieter – damit hat München mit 43 bereits zur Verfügung stehenden Business Centern die meisten Standorte dieser Kategorie in den sieben größten deutschen Metropolen.

2017 wurden dem bereits vorhandenen Angebot in München nur wenige großflächige Standorte hinzugefügt. Laut JLL wollen in den kommenden drei Jahren jedoch die großen Anbieter das Angebot erweitern. Auf den Teilmarkt Innenstadt entfallen 36 zur Verfügung stehende und geplante Flexible Office Space-Standorte mit einem Anteil von rund 45 Prozent aller Arbeitsplätze. München gehört auch im Bereich Flexible Office Space zu den teuersten Städten: Im Mittel müssen JLL zufolge für einen Hot desk 300 Euro pro Monat gezahlt werden, 50 Prozent mehr als im Durchschnitt der Big 7. Für einen Fixed desk werden 360 Euro pro Monat aufgerufen, für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 600 Euro pro Monat.

Wie in den übrigen Big 7-Märkten war auch in München der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber 2017 außerordentlich hoch. 51.000 Quadratmeter (rund fünf Prozent) des Büroflächenumsatzes wurden durch sie generiert, in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 4.000 Quadratmetern 1,7 Prozent. Der CBD hatte JLL zufolge einen Anteil von mehr als 25 Prozent im Jahr 2017 beziehungsweise rund 30 Prozent in den ersten drei Monaten 2018.

3. Die meisten Angebote in der Frankfurter Bankenlage

Frankfurt am Main liegt beim Angebot an Flexible Office Spaces JLL zufolge auf Platz drei hinter Berlin und München. Zur Verfügung stehen an 52 Standorten bereits 75.000 Quadratmeter, elf weitere Standorte sind geplant mit etwa 38.000 Quadratmetern (Stand Mai 2018). Der größte Anteil entfällt mit knapp 60.000 Quadratmetern auf Hybrid-Center, die insgesamt Platz für 7.600 Arbeitsplätze bieten.

Insgesamt gibt es JLL zufolge in Frankfurt 37 Betreiber von Flexible Office Space. Die mit Abstand meisten angebotenen Arbeitsplätze in diesem Bereich befinden sich nach Analyse von JLL in der Frankfurter Bankenlage – verteilt auf 22 unterschiedliche Adressen. Die Angebotspreise über die drei verschiedenen Kategorien reichen von durchschnittlich 260 Euro pro Monat für einen Hot desk-Arbeitsplatz bis hin zu 350 Euro für einen Arbeitsplatz in einem Privatbüro (500 Euro).

Das angemietete Flächenvolumen stieg in Frankfurt nach Angaben von JLL im vergangenen Jahr sprunghaft auf 46.000 Quadratmeter, das ist mehr als das Vierfache der Umsätze in den vier Jahren zuvor. 6,5 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes in der Mainmetropole entfielen 2017 auf Flexible Office Flächen, schreibt JLL. Mit über 23 Prozent notiert auch hier der Anteil im CBD sehr hoch.

4. Hamburg rundet die Spitzengruppe ab

JLL zufolge stehen in Hamburg derzeit 74 Standorte mit 77.900 Quadratmetern zur Verfügung, elf weitere mit 30.700 Quadratmetern sind geplant (Stand Mai 2018). Damit rangiert die Hansestadt auf Platz vier. 36 Standorte haben JLL zufolge klassische Business Center, doch die meisten Arbeitsplätze (7.800) auf Hybridformen. Reines Coworking mit 1.200 Arbeitsplätzen an 22 Standorten liegt der JLL-Analyse zufolge noch zurück.

2017 erlebte der Markt laut JLL mit 17 neuen Standorten und 26.000 Quadratmetern einen Sprung. Flexible Workspace setzt in Hamburg vor allem auf Zentrallagen in der Innenstadt. Auch die Anteile im CBD unterstreichen mit 23,7 Prozent (26.400 Quadratmeter) die Bedeutung zentraler Lagen.

Im Durchschnitt müssen nach Angaben von JLL für einen Hot desk 215 Euro pro Monat gezahlt werden, etwas mehr als der Schnitt der Big 7 von 200 Euro. Auch in Hamburg war der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber 2017 außerordentlich hoch: 44.700 Quadratmeter (sieben Prozent) des gesamten Büroflächenumsatzes wurden in Hamburg durch sie generiert.

5. Düsseldorf von Business Centern dominiert

Nach JLL rangiert Düsseldorf bei Flexible Workspace auf dem bundesweit fünften Platz. Insgesamt 49 Standorte mit 59.100 Quadratmetern stehen bereits zur Verfügung, acht weitere mit 16.800 Quadratmetern sind geplant (Stand Mai 2018). 4.000 der insgesamt rund 6.600 Arbeitsplätze (60 Prozent) entfallen auf traditionelle Business-Center – keine andere Stadt der Big 7 hat einen so hohen Anteil. Weitere 2.300 Plätze sind in so genannten Hybrid-Centern und nur 300 in reinen Coworking Spaces.

Wie in den übrigen Big 7-Märkten war auch in Düsseldorf laut JLL der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber 2017 hoch. 15.600 Quadratmeter (vier Prozent) des gesamten Büroflächenumsatzes wurden durch sie generiert. In den ersten drei Monaten 2018 waren es JLL zufolge mit 5.200 Quadratmetern sogar 6,7 Prozent. Die zentralen Lagen steuern mit 4.400 Quadratmetern mehr als 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes der ersten drei Monate 2018 bei. Der Fokus auf Toplagen gilt auch hier.

In Düsseldorf müssen laut JLL im Durchschnitt für einen Hot desk 285 Euro pro Monat gezahlt werden, 40 Prozent mehr als im Schnitt der Big 7.

6. Ausgeglichenes Angebot in Köln

Köln rangiert JLL zufolge auf dem sechsten Platz mit 36 Standorten (45.900 Quadratmeter). Zwei weitere Standorte mit 11.500 Quadratmetern sind demnach geplant (Stand Mai 2018). Der Kölner Markt zeichnet sich durch ein ausgeglichenes Angebot von klassischen Business Centern (13 Standorte), Hybridformen (13) und Coworking (12) aus. Die meisten Arbeitsplätze bieten die Hybridformen (2.600 Quadratmeter), gefolgt von Business Centern (1.700 Quadratmeter) und Coworking (300 Quadratmeter).

In der vergangenen drei Jahren wurden dem vorhandenen Angebot nur 1.000 Quadratmeter Fläche hinzugefügt, schreibt JLL. In den Zentrallagen der City finden sich 60 Prozent der Standorte und mehr als 70 Prozent der Fläche. In Köln müssen im Durchschnitt für einen Hot desk 230 Euro pro Monat gezahlt werden. Für einen Fixed desk, also einen festen Arbeitsplatz im Open space, werden 280 Euro pro Monat aufgerufen, für einen Arbeitsplatz im Privatbüro 550 Euro pro Monat.

Der Büroflächenumsatz durch Flexible Office Space-Betreiber war laut JLL 2017 eher bescheiden. 8.600 Quadratmeter und damit 2,8 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes wurden durch sie generiert, in den ersten drei Monaten 2018 waren es mit 1.800 Quadratmetern 3,6 Prozent.

7. Stuttgart ist der kleinste Markt

Die baden-württembergische Hauptstadt ist derzeit bei Flexible Workspace mit Abstand der kleinste Markt unter den Big 7 und kommt auf den siebten Platz. 23 Standorte mit 30.200 Quadratmetern stehen laut JLL bereits zur Verfügung, zwei weitere Büros mit 6.900 Quadratmetern sind geplant (Stand Mai 2018).

Business Center sind in Stuttgart mit 1.200 Arbeitsplätzen an elf Standorten am stärksten vertreten. Nach Arbeitsplätzen sind die sechs Hybrid-Büros mit 1.400 Arbeitsplätzen vorne. Weitere 300 Plätze entfallen auf acht reine Coworking Spaces. Nimmt man diese 3.000 Arbeitsplätze in ganz Stuttgart zusammen, machen sie allerdings nur vier Prozent der Gesamtmenge in den Big 7 aus.

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