Wer als Eigentümer langfristig – und ertragreich – eine Büroimmobilie vermieten und den Wert steigern will, muss hybrid denken, rät Cushman & Wakefield. Die Lösung: Das Flex-Office im Office. Ein Trend aus der Vor-Pandemie-Ära kehrt zurück. Berlin hat den lebendigsten Markt.
Flexible Office Spaces – also voll-ausgestattete Büros gemietet zu flexiblen Konditionen – mit Fokus auf Coworking, Kommunikation und Teamarbeit waren in den Jahren 2017 bis 2019 einer der großen Trends am deutschen Büroimmobilienmarkt. Viele Betreiber eröffneten neue Standorte in den großen Städten, vor allem in Berlin. Dann hat die Corona-Pandemie die Entwicklung gebremst: Der Boom erlebte im Jahr 2021 einen regelrechten Nachfrageeinbruch. Nun setzt sich die Entwicklung fort, wie eine Studie der Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) zeigt.
"Die Zukunft der Büroimmobilie liegt im Hybriden – einerseits moderne Büroflächen, andererseits ein Flex-Anteil, der von allen Mietern nach Bedarf genutzt werden kann", sagt Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield.
Flex Office wieder auf Wachstumskurs: Die Lage zählt
Anfang 2023 betrugt der Flex-Office-Bestand in den deutschen "Top 7"-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart laut Studie wieder rund eine Million Quadratmeter. Laut Berechnungen von C&W läge dieser Wert ohne die Pandemie um 20 bis 25 Prozent höher. Bereits ab Frühsommer 2021 stieg das Interesse nach flexiblen Arbeitsplätzen wieder an.
Einen Rekordanteil von 7,7 Prozent Flex Office am Büroflächenumsatz verzeichnete C&W im Jahr 2018. Dieser Wert stellt den bisherigen Höchstwert dar. 2022 lag der Anteil mit wiedereinsetzendem Wachstum bei 2,7 Prozent. Die größten Anmietungsaktivitäten entfielen dabei auf München.
"Flex Office bietet seinen Nutzern einen Gestaltungsspielraum, der gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ein ökonomisches Gut darstellt", sagt Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield.
Mietmarkt: Corporates suchen hybride Büro-Modelle
Gesucht sind heute von den Büronutzern hauptsächlich hybride Angebote, die Elemente von Business Centern – flexible Anmietung von Privatbüros unterschiedlicher Größe – mit denen von Coworking (Open Space, trendiges Design, Community-Gedanke und Kollaboration) kombinieren.
Unternehmen orientierten sich in Richtung Flex Office. Grund war C&W zufolge ein Umdenken bezüglich zukünftiger Arbeitsplatzstrukturen. Die Auslastung der vorhandenen Angebote steigt, vor allem in innerstädtischen Lagen. Das sorgt dafür, dass die Betreiber wieder nach geeigneten Flächen suchten und suchen. Sondiert wird nach Lage.
"Im Post-Corona-Umfeld mit steigendem Anteil an Homeoffice rücken vor allem auch die mittelgroßen Unternehmen und die größeren Corporates in den Fokus", beobachtet C&W-Experte Lanfer, Head of Office Agency Germany, C&W, zu den Gründen. "Die Zukunft der Büroimmobilie liegt im Hybriden – einerseits moderne Büroflächen, andererseits ein Flex-Anteil, der von allen Mietern im Haus nach Bedarf genutzt werden kann."
Berlin ist die deutsche Flex-Space-Hauptstadt
Die aktuell geöffneten Flex-Space-Flächen verteilen sich derzeit laut C&W-Studie in den "Top 7"-Märkten auf 570 Standorte von 239 verschiedenen Betreibern. Das bedeutet ein Angebot von Arbeitsplätzen für rund 107.000 Personen und entspricht 1,1 Prozent des gesamten Büroflächenbestands in Deutschland. Weitere 28 Eröffnungen mit 77.000 Quadratmetern Fläche sind demnach geplant.
In Berlin sorgt die Mischung aus Coworking und Hybrid für die lebendigste Flex-Landschaft auf dem deutschen Markt. In der Hauptstadt bringen 90 Betreiber 182 Standorte an den Markt. Zum Vergleich: In Stuttgart, München, Köln, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf gibt es jeweils nur 33 bis 100 Flex-Office-Standorte unterschiedlicher Betreiber.
Nur 19 der rund 245 Flex-Office-Betreiber in den sieben Metropolen haben mehr als 10.000 Quadratmeter eröffnete oder geplante Flex-Fläche – sie bestreiten 75 Prozent des Gesamtmarktes. Die fünf größten Anbieter (Design Offices, Wework, Regus, Spaces und Mindspace) sind mit Ausnahme von Regus Hybridanbieter. Design Offices mit 34 Standorten und Wework mit 24 Standorten sind die mit Abstand größten Hybridanbieter in den "Top 7"-Märkten.
Cushman & Wakefield "Flex-Space-Report"
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