Flexible Büros: Konsolidierung statt Dämpfer?

Die Flexible-Office-Space-Branche ist zuletzt rasant gewachsen. Seit dem vergangenen Herbst hat sich die Entwicklung jedoch abgeschwächt – und durch Covid-19 bekommt Flex Space einen weiteren Dämpfer. In einer aktuellen JLL-Studie ist von einer "Konsolidierung im Markt" die Rede.

Der globale Markt für flexible Flächen ist seit 2014 um durchschnittlich 25 Prozent pro Jahr gewachsen. Laut dem Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) kommen die 20 größten Märkte weltweit zusammen auf einen Flex-Bestand von rund 19 Millionen Quadratmeter. Im vergangenen Jahr erreichte Flex Space in den wichtigsten Metropolen einen Anteil von zehn bis 20 Prozent der Neuanmietungen und entwickelte sich so von einem marginalen Geschäftsbereich zu einer wichtigen Wachstumssäule.

Dieses rasante Wachstum hat sich laut der JLL-Studie im vierten Quartal 2019 verlangsamt. Einer der größten Anbieter – WeWork – drosselte seine Expansion und konzentrierte sich auf die Optimierung seines Bestands. Darüber hinaus habe sich der Einstieg neuer Flex-Space-Unternehmen verlangsamt, da die Finanzierung schwieriger wurde. Die Vermietungsaktivitäten für flexible Flächen gingen im vierten Quartal 2019 im Vergleich zu 2018 um rund 50 Prozent zurück, heißt es in der Studie.

Covid-19 bremst flexible Flächen aus

Im ersten Quartal 2020 habe dann der Beginn der globalen Covid-19-Pandemie die Aktivitäten für flexible Flächen weiter ausgebremst. Das hätten vor allem Metropolen gespürt, die bislang eine sehr hohe Dynamik hatten: In New York ging die flexible Flächenvermietung im Jahresvergleich um 84 Prozent zurück. Die Aktivitäten in Central London und Paris reduzierten sich im Vergleich zum ersten Quartal 2019 um 83 Prozent beziehungsweise 52 Prozent. Hongkong verbuchte ein Minus von 44 Prozent, während in Shanghai im ersten Quartal 2020 keine flexiblen Büroflächen angemietet wurden.

30 Prozent Flex Space bis 2030

Insgesamt bedeutet die Entwicklung laut JLL jedoch nicht, dass es bei Flex Space einen "nachhaltigen Nachfragerückgang" geben werde. Das Arbeiten in flexiblen Flächen werde vielmehr eine andere Form annehmen als bislang gekannt. JLL geht davon aus, dass der Bedarf auch nach der Pandemie weiter wachsen wird, da Unternehmen und Investoren mit dem zunehmenden Wunsch nach Flexibilität seitens der Mitarbeiter konfrontiert werden. Die JLL-Studie kommt daher zu dem Fazit, dass bis 2030 rund 30 Prozent aller Büroflächen flexibel genutzt werden.

"Was wir weltweit erleben, ist weniger ein Einbruch der Branche, sondern vielmehr eine Konsolidierung im Markt, die nach dem sehr rasanten Wachstum der vergangenen Jahre von vielen erwartet wurde." Stephan Leimbach, Head of Office Leasing, JLL Germany

Leimbach geht davon aus, dass einige Unternehmen gestärkt aus dieser Phase hervorgehen und frei werdende Flächen schwächerer Konkurrenten übernehmen werden.

2019 war noch von 25 bis 30 Prozent Wachstum pro Jahr die Rede

Noch vor gut einem Jahr war JLL in einer Studie davon ausgegangen, dass europaweit der Anteil flexibler Flächen in den kommenden fünf Jahren um durchschnittlich 25 bis 30 Prozent jährlich wachsen wird, begleitet von einem starken Anstieg der Nutzung durch Unternehmen. Damals kamen allein im ersten Quartal 2019 in den Big 7 in Deutschland 17 neue Standorte mit einer Gesamtfläche von 52.000 Quadratmetern hinzu. Das waren rund sechs Prozent des gesamten Umsatzvolumens auf dem Bürovermietungsmarkt der Big 7. 2019 hatte sich zudem ein Trend zu passgenauen Lösungen abgezeichnet. Wachstumstreiber im Flex-Office-Space-Markt waren der damaligen Studie zufolge vor allem sogenannte Hybrid-Modelle: Sie bieten sowohl Arbeitsplätze im Open Space als auch in geschlossenen Büroräumen an.

Großen Einfluss auf die künftige Entwicklung der Branche wird laut der aktuellen JLL-Studie das Verhalten der Unternehmen und deren Bürostrategien nach der Corona-Pandemie haben. Weil sie Liquidität sichern und Rücklagen schonen wollen, seien viele Organisationen zunächst nicht bereit, langfristige Mietverpflichtungen zu übernehmen und sich zu großen Investitionsprojekten zu verpflichten, glaubt JLL. Dadurch könnten sie sich eher für vorgefertigte Flächen mit flexiblen Mietverträgen entscheiden.

Schub für „White Label Coworking“

Einen Schub erwartet JLL für das sogenannte White Label Coworking: Ein Modell, bei dem ein Unternehmen überschüssige Fläche in Coworking Spaces für Dritte umwandelt und diese durch einen Spezialisten managen lässt.

"Für den Eigentümer oder Mieter der Fläche kommen hier zwei Aspekte zusammen: Zum einen bleibt die Fläche weiterhin unter seiner vollen Kontrolle, zum anderen kann er das fehlende Know-how für den Betrieb von Flex Space einkaufen, ohne es selbst aufbauen zu müssen." Stephan Leimbach, Head of Office Leasing, JLL Germany

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