Wo sich Investments in Mietwohnungen rechnen

Kreise in Mittel- und Ostdeutschland erzielen laut einer aktuellen Analyse der Online-Datenbank Geomap auf Basis von knapp vier Millionen Kauf- und Mietangeboten aus den Jahren 2024 und 2025, derzeit die höchsten Werte bei den Mietrenditen. Angeführt wird das Ranking vom Vogtlandkreis (rund 8,7 Prozent), gefolgt von weiteren Regionen in Sachsen sowie in Thüringen und Sachsen-Anhalt mit Renditen von mehr als acht Prozent.

Unter den Metropolen führt Stuttgart mit rund 4,17 Prozent das Ranking an, gefolgt von Leipzig mit etwa 3,75 Prozent. Die beiden Städte verzeichnen auch die stärksten Zuwächse im Vergleich zu 2024 – Berlin sticht hier heraus: Mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 3,52 Prozent liegt die Hauptstadt marginal unter dem Vorjahreswert (minus 0,2 Prozent). In allen übrigen Metropolen legten die Renditen weiter zu.

Mietrenditen in den deutschen Metropolen

Die Analyse der acht größten deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart zeigt aber insgesamt eine Fortsetzung des seit 2022 beobachtbaren Trends steigender Mietrenditen, wenn auch mit abgeschwächter Dynamik.

 Renditeentwicklung in den acht größten deutschen Städten 2024 bis 2025

Quelle: Geomap by Real Estate Pilot AG

Stuttgart und Leipzig mit den stärksten Anstiegen

Die höchsten Renditen unter den Metropolen erreicht 2025 Stuttgart mit durchschnittlich 4,17 Prozent. Gleichzeitig weist die Stadt mit plus 5,7 Prozent auch den stärksten relativen Zuwachs gegenüber 2024 auf.

Damit setzt sich die Entwicklung der vergangenen Jahre fort: Seit 2022 ist die durchschnittliche Mietrendite in Stuttgart kontinuierlich gestiegen (von 3,15 Prozent auf rund vier Prozent) und positioniert die Stadt klar an der Spitze der Metropolen.

Ebenfalls dynamisch entwickelt sich im Geomap-Ranking Leipzig mit einer Rendite von 3,75 Prozent und einem Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Seit 2022 hat sich die durchschnittliche Rendite in Leipzig – der renditestärksten ostdeutsche Metropole – um nahezu einen Prozentpunkt erhöht.

Frankfurt am Main, Hamburg und München mit moderater Entwicklung

Frankfurt am Main erreicht eine durchschnittliche Mietrendite von 3,36 Prozent und steigert sich um knapp 4,9 Prozent gegenüber 2024. Auch hier setzt sich der langfristige Aufwärtstrend fort: Seit 2022 ist die Rendite kontinuierlich gestiegen.

München bleibt Schlusslicht im Metropolenvergleich. Mit 3,05 Prozent liegt die bayerische Landeshauptstadt zwar erstmals über der Drei-Prozent-Marke, weist aber absolut die niedrigsten Werte auf. Der Zuwachs von 4,5 Prozent signalisiert, dass auch in hochpreisigen Märkten eine leichte Entspannung zugunsten von Investoren eingesetzt hat.

Hamburg verzeichnet mit 3,15 Prozent einen moderaten Anstieg von 3,4 Prozent. Die Marktstruktur ist hier stabil mit weniger ausgeprägten Preis- und Nachfrageschwankungen, heißt es in der Geomap-Analyse.

Stagnation bei den Metrenditen in Berlin

Nachdem Berlin zwischen 2022 und 2024 eine der stärksten Renditesprünge aller Metropolen verzeichnete (von 2,67 Prozent auf 3,5 Prozent), kommt es in der Analyse 2025 zur Korrektur. Mit 3,52 Prozent liegt die Rendite minimal unter Vorjahresniveau.

Der Vergleich der Jahre 2022 bis 2025 zeigt ein klares Bild: Alle acht Metropolen weisen steigende Mietrenditen auf. Die Unterschiede liegen nur in der Dynamik und im absoluten Niveau. Während Stuttgart und Leipzig sowohl relativ als auch absolut an Attraktivität gewonnen haben, bleiben Hochpreismärkte wie München trotz Zuwächsen renditeseitig zurückhaltend. Berlin zeigt, dass dynamische Aufholbewegungen nicht unbegrenzt fortgeschrieben werden können.

Quelle: Geomap by Real Estate Pilot AG

Renditestärkste Kreise und kreisfreie Städte

Die zehn Kreise mit den höchsten durchschnittlichen Mietrenditen 2025 liegen in Mittel- und Ostdeutschland und erzielen alle Renditen von mindestens 7,2 Prozent, fünf davon reißen die Acht-Prozent-Marke.

Mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 8,66 Prozent belegt der Vogtlandkreis im Geomap-Ranking 2025 den ersten Platz im bundesweiten Vergleich. Das ist ein Plus von sieben Prozent gegenüber 2024.

Hohe Dichte ostdeutscher Landkreise bei den Mietrenditen

Es folgen Mansfeld-Südharz (8,47 Prozent) und das Altenburger Land (8,33 Prozent), das mit plus 14,9 Prozent einen der stärksten Zuwächse innerhalb der "Top 10"-Kreise aufweist. Besonders stark vertreten sind Thüringen und Sachsen-Anhalt. Eine beosnders hohe Dynamik beobachten die Analysten in einzelnen Kreisen wie Elbe-Elster (plus 19 Prozent) und Sömmerda (plus 18,7 Prozent).

Auffällig ist auch die hohe Dichte ostdeutscher Landkreise in den "Top 10". Neben dem Altenburger Land und dem Landkreis Greiz (8,22 Prozent) sind mit dem Kyffhäuserkreis (8,03 Prozent), Sömmerda (7,68 Prozent) und dem Saale-Orla-Kreis (7,29 Prozent) gleich mehrere thüringische Kreise vertreten. Auch Sachsen-Anhalt stellt mit Mansfeld-Südharz, Wittenberg (7,34 Prozent) und Elbe-Elster (7,81 Prozent) mehrere renditestarke Regionen.

"Top 10" der Kreise und kreisfreien Städte mit den niedrigsten Mietrenditen 2025

Quelle: Geomap by Real Estate Pilot AG

Renditeschwächste Kreise und Städte 2025

Die zehn Kreise und kreisfreien Städte mit den niedrigsten Mietrenditen liegen überwiegend in wirtschaftsstarken, hochpreisigen Märkten. Die durchschnittlichen Renditen bewegen sich hier durchweg bei weniger als drei Prozent und unter Bundesdurchschnitt.

Das Schlusslicht bildet der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit einer Rendite von 2,38 Prozent. Ebenfalls sehr niedrige Werte erzielen die Landkreise Miesbach (2,62 Prozent) und Nordfriesland (2,78 Prozent). In diesen Regionen wirken hohe Kaufpreise bei gleichzeitig begrenztem Mietsteigerungspotenzial renditedämpfend.

Die Stadt Potsdam verzeichnet laut Geomap mit einem Rückgang um 10,1 Prozent den stärksten Renditeverlust innerhalb der "Flop 10". Auch die Landkreise Landshut (minus 3,6 Prozent) und Ostallgäu (minus 1,3 Prozent) weisen rückläufige Renditen auf.

Geomap-Analyse: Methodik

Die Analyse untersucht die prozentuale Veränderung der durchschnittlichen Rendite für Wohnraum in allen deutschen Kreisen und kreisfreien Städten zwischen den Zeiträumen 1.1.2024 bis 30.11.2024 und 1.1.2025 bis 30.11.2025. Grundlage ist die Online-Datenbank Geomap der Real Estate Pilot AG.

Für die Auswertung wurden alle Kauf- und Mietangebote für Wohnimmobilien berücksichtigt, ohne möblierte Objekte, ohne Unterscheidung nach Neubau und Bestand. Die durchschnittliche Rendite wurde je Gebiet anhand der angebotenen Kaufpreise und der durchschnittlichen Mieten berechnet. Die Mietwerte basieren dabei auf allen Mietangeboten, die in den Zeiträumen online waren.

Um eine realistische Marktabbildung sicherzustellen, wurden statistische Ausreißer bei Kauf- und Mietpreisen vor der Berechnung entfernt. Anschließend wurden die durchschnittlichen Renditen pro Kreis oder kreisfreier Stadt ermittelt und miteinander verglichen. Die Karten zeigen die durchschnittliche Rendite 2025 für Wohnraum auf Kreisebene. Die Werte wurden farblich in Renditeklassen visualisiert, um regionale Unterschiede und Cluster in Deutschland klar hervorzuheben.

Ergänzend wurden – auf Basis derselben Methodik – die Renditeentwicklungen der "Top 8"-Metropolen aus den Jahren 2022 und 2023 herangezogen. Die Vergleichswerte ermöglichen es, die aktuellen Ergebnisse im Kontext der mehrjährigen Marktentwicklung zu bewerten und Abweichungen zum gesamtdeutschen Trend präzise einzuordnen.

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