Vermietbare Wohnungen: Leerstand in Großstädten gegen null

Der marktaktive Leerstand – Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind, keine dysfunktionalen Leerstände – lag Ende 2024 bei 522.000 Wohnungen beziehungsweise 2,2 Prozent. Das sind 45.000 Wohnungen weniger als 2023 (567.000 Einheiten), wie der aktuelle CBRE-Empirica-Leerstandsindex zeigt.

"Es ist der größte Rückgang in der 24-jährigen Historie des Leerstandindex", sagte Dr. Reiner Braun, Vorstand der Empirica AG. Nachdem im Vorjahr in 174 (44 Prozent) der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Quoten zum Vorjahr geschrumpft sind, ist das jetzt in 338 Kreisen (85 Prozent) der Fall.

Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des Zensus fallen höher aus. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2024 auf 963.000 Geschosswohnungen sowie weitere 727.000 Wohnungen in Eigenheimen.

Leerstandsquoten: regionale Unterschiede

Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 5,4 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 1,7 Prozent. 

"Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt", so Braun. In Schrumpfungsregionen stagniere der Leerstand auf hohem Niveau von 6,9 Prozent, während der Leerstand in Wachstumsregionen auf unterdurchschnittliche 1,4 Prozent gesunken sei und damit weit entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt.

Leerstand: Dynamik in den Städten

Die niedrigsten Leerstandsquoten finden sich derzeit in den Städten Freiburg, München und Frankfurt am Main (jeweils 0,1 Prozent), gefolgt von Münster und Darmstadt (jeweils 0,2 Prozent). Am Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (7,3 Prozent) sowie Dessau-Roßlau (7,6 Prozent) im Osten. Beeindruckend ist aber auch die Dynamik.

In Schwerin ist die Leerstandsquote in den vergangenen fünf Jahren seit 2019 um 2,5 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Pirmasens (minus zwei Punkte), Leipzig und Frankfurt an der Oder (minus 1,9 Punkte) sowie in Kaufbeuren (minus 1,5 Punkte). Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr gibt es über die vergangenen fünf Jahre dagegen nur noch in Suhl (plus ein Punkt) und Jena (plus 0,1 Punkte). Darauf folgen Karlsruhe, Frankenthal (Pfalz) und Kiel mit den geringsten Verlusten.

Wohnungsmarkt: Verschärfung bis 2027

Die Leerstandsentwicklung 2024 war geprägt durch den Einbruch im Wohnungsneubau bei weiterhin sehr hoher Nettozuwanderung. Die bis Ende 2021 noch spürbare, wenn auch nur allmähliche Normalisierung des Marktes wurde jetzt nicht nur nachfrageseitig, sondern auch angebotsseitig jäh gestoppt. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je, der zinsbedingte Rückgang der Kaufpreise ist beendet und Käufer müssen in vielen lokalen Märkten wieder mit steigenden Preisen rechnen.

Für die weitere Entwicklung bis 2027 ist eine Verschärfung der Lage zu erwarten. Die Außenzuwanderung dürfte sich beruhigen, doch die Binnenwanderung wirkt kaum entlastend: wegen der fehlenden Neubauten gibt es selbst im weiteren Umland kaum noch Ausweichmöglichkeiten vor den hohen Mieten und Kaufpreisen in den Schwarmstädten. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird laut Empirica zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock der vergangenen drei Jahre wegen der nicht begonnenen Neubauten noch weiter einbrechen. Damit sind eine zunehmende Verknappung und in der Folge weitere Preisanstiege vorprogrammiert.

CBRE-Empirica-Leerstandsindex

Der CBRE-Empirica-Leerstandsindex ist den Studienautoren zufolge die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberaters CBRE (zirka 864.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2024) sowie Analysen und Schätzungen auf Basis der Empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2025 Zeitreihe 2009-2024 (PDF)

Das könnte Sie auch interessieren:

Potenzial bei Wohnungsmieten in ostdeutschen Städten

Wer leerstehende Häuser kauft, kriegt bis zu 150.000 Euro

Zwei Millionen leerstehende Wohnungen: Was der Bund tun will