03.11.2016 | Empirica

Gefahr einer Immobilienblase in acht von zwölf Großstädten weiterhin "eher hoch"

Dortmund: Laut Empirica ist hier die Gefahr einer Immobilienblase im Vergleich zu allen deutschen Großstädten aktuell am geringsten
Bild: Dieter Schütz ⁄

Gegenüber dem Vorquartal ist der Blasenindex von Empirica im dritten Quartal 2016 noch einmal um 0,01 Prozentpunkte gestiegen. Wie im zweiten Quartal indiziert Empirica auch jetzt für acht von zwölf untersuchten Großstädten eine „eher hohe“ Gefahr einer Immobilienblase, vor drei Jahren waren nur zwei Städte betroffen. In Essen ist die Gefahr „mäßig hoch", in Dresden und Leipzig „gering“ und in Dortmund sogar „sehr gering“.  

Bei den zwölf untersuchten Großstädten handelt es sich um Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Über alle 402 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte hinweg sind die Mieten und Kaufpreise im dritten Quartal 2016 laut Empirica in 215 der Landkreise und kreisfreien Städte gestiegen, wie auch schon der Miet-Index des Unternehmens für das dritte Quartal 2016 zeigt. Im Vorquartal waren es 209, im dritten Quartal 2013 nur 121 Städte und Landkreise.

Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im dritten Quartal 2016 für 144 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr, im Vorquartal waren es 140, vor drei Jahren 43. In 124 Kreisen haben sich die Kaufpreise  von den Einkommen abgekoppelt (Vorquartal 109, vor drei Jahren 28).

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Im dritten Quartal 2015 war die Gefahr einer Immobilienblase nach Angaben des Berliner Research-Instituts nur in 110 von 402 untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten hoch.

Preise stiegen weiter, Schuldenquote nicht

Der Einzelindex „Baukredite“ (plus/minus 0) stagniert aktuell. Eine übermäßige Verschuldung ist deshalb Empirica zufolge nicht in Sicht:

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Empirica begrüßt vor dem Hintergrund der weiterhin hohen Blasengefahr die geplanten strengeren Regelungen zur Regulierung der Kreditvergabe. Eine zu frühe oder unkoordinierte
Anwendung könne jedoch den gerade in Fahrt kommenden Neubau abwürgen, so Empirica. Dies würde den Druck auf die Mieten weiter erhöhen und könne im Extremfall zu einer partiellen Kreditklemme führen, die eine Blase erst zum Platzen bringt.

Auch die Bundesbank äußerte sich in einem Interview mit der "Stuttgarter Zeitung" positiv zu den präventiven Maßnahmen, sieht aber keine Überhitzung der Märkte.

Auswirkungen der Flüchtlingswelle "ambivalent"

Ende 2015 ging Empirica davon aus, dass die Flüchtlingswelle die Mietsteigerungen wiederbeleben würde, wodurch der Index „Vervielfältiger“ absänke (Kaufpreise werden durch Kapitalanleger und nicht durch Flüchtlinge gepusht). Das ist auch passiert: Mieten und Kaufpreise wuchsen im dritten Quartal 2016 in 215 von 204 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Einklang, also noch einmal mehr als etwa im Vorquartal mit 209 Standorten. Im Ergebnis hätte das Blasenrisiko eigentlich sinken sollen, was nun offenbar nicht der Fall ist.

Empirica war außerdem davon ausgegangen, dass sich die Fertigstellungszahlen ruckartig aufblähen könnten und so mittelfristig zu Angebotsüberschüssen führen würden. Was die Fertigstellungen betrifft, so wurden nach den neusten Erhebungen in zwölf Kreisen zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 14, vor drei Jahren zehn), das bedeutet im dritten Quartal verglichen mit dem zweiten Quartal 2016 ein Minus von 0,01 Prozentpunkten. Das Blasenrisiko steigt vor allem dann, wenn subventionsbedingt die „falschen Wohnungen am falschen Ort“ gebaut werden. Empirica plädiert deshalb für die Unterbringung von Flüchtlingen abseits der Metropolen.

Blasengefahr in Wachstumsregionen

Der Empirica-Gesamtindex im dritten Quartal 2015 stieg gegenüber dem entsprechenden Vorquartal um 0,05 Punkte, lag aber weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Die Einzelindizes "Preis-Einkommen" (plus 0,03) und „Vervielfältiger“ (plus 0,05) stiegen ähnlich stark an, lagen jedoch ebenfalls unter dem „gefahrlosen“ Referenzwert aus 2004. Der Index "Fertigstellungen" stieg vor einem Jahr überproportional (plus 0,11). Allein der Einzelindex "Wohnungsbaukredite" (+0,00) stagnierte auch damals.

Mieten und Kaufpreise waren in 189 Städten nicht mehr im Gleichklang. Steigende Vervielfältiger und zunehmende Bautätigkeit hoben den Gesamtindex in Wachstumsregionen erstmals über das blasenlose Referenzniveau (plus 0,06). Schrumpfungsregionen stagnierten nahezu (plus 0,01), hoher Neubau erhöhte das Risiko vor allem in den Stagnationsregionen (plus 0,09).

Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase, Immobilien, Neubau, Großstadt

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