Drohende Immobilienblase: die Lage in den Städten

Bis ins Jahr 2022 war die Lage am deutschen Wohnungsmarkt sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt. Ein Platzen der Immobilienblase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg und dem Druck auf die Preise kam die Wende.

Derzeit steigen die Mieten noch verbreitet schneller als die Kaufpreise. Die Brisanz der Blasengefahr sinkt deutlich, die Zahl der bedrohten Kreise nimmt ab. Ein "hohes" Risiko gibt es immer noch in Hamburg. Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Empirica-Blasenindex, der im Februar 2026 erstellt wurde.

Der Anteil der gefährdeten Kreise ist zuletzt weiter geschrumpft. Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt und damit die Brisanz der Blasengefahr zeigt, sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt.

Zeit fallender Kaufpreise findet ein Ende

Der Gesamtindex fällt bundesweit leicht um einen Punkt (drittes Quartal 2025: minus acht Punkte). In den Schrumpfungsregionen und in den Wachstumsregionen steht gerundet nur noch eine leichte Veränderung von jeweils minus einem Punkt. Rückläufig sind dabei alle Teilindices, am stärksten der Teilindex Preis-Einkommen (minus zwei Punkte). Im Gegensatz zum dritten Quartal 2025 zeigen sich in der aktuellen Auswertung über alle Indices aber nur moderate Veränderungen.

Der kumulierte Preisanstieg in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hat im aktuellen Empirica-Blasenindex noch einen Vorsprung von 31 Prozent (drittes Quartal 2025: 32 Prozent) gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 lag er schon einmal bei 47 Prozent.

Das Rückschlagpotenzial sinkt nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit seit 2022 und liegt jetzt bei 19 Prozent, nach 20 Prozent im vierten Quartal 2024 (viertes Quartal 2022: 29 Prozent). In allen Stadt- und Regionstypen stagnieren die Werte seit vier Quartalen oder sinken um ein bis zwei Punkte. Begünstigt wurde dieser Trend laut Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun durch steigende Mieten und fallende Kaufpreise. In allen Stadt- und Regionstypen dürfte aber die Zeit fallender Kaufpreise ein Ende gefunden haben. Offen ist, ob die Preise dort wieder schneller als die Mieten steigen werden.

Steigende Mieten bremsen Blasengefahr

"Wenn die Mieten steigen, dann ist das bad news für Wohnungssuchende, aber good news in puncto Blasengefahr", sagt Braun. "Denn steigende Mieten bilden das Sicherheitsnetz für die Kaufpreise: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Barwert künftiger Mieteinnahmen. Je höher die Mieteinnahmen, desto größer der Wert und je höher der Zins, desto kleiner ist der (Bar-)Wert."

Die Kaufpreise sind lange Zeit schneller gestiegen als die Mieten, weil die Zinsen gefallen sind. Dadurch haben sich Immobilien von einer nachhaltigen Bewertung entfernt. Umgekehrt ist die Gefahr platzender Blasen umso kleiner, je stärker die Mieten nachhaltig steigen. Steigende Mieten führen laut dem Empirica-Vorstand auch dazu, dass sich der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum wieder besser rechnet.

Mieten steigen nicht nur bei zunehmender Nachfrage, sondern auch bei einem langsamer wachsenden Angebot: Die Neubautätigkeit ist im Jahr 2025 weiter eingebrochen, im Jahr 2026 dürfte sich Braun zufolge noch keine Verbesserung zeigen – trotz wieder steigender Genehmigungen.

Immobilienblase: Warnstufe in Hamburg hoch

Die zwölf größten deutschen Städte: In dieser Kategorie weisen aktuell Essen, Köln und Dortmund ein "mäßiges" Risiko auf. Ein "hohes" Risiko gibt es in Hamburg – alle anderen Metropolen haben ein "eher hohes" Blasenrisiko.

Bundesweite Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 249 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde im ersten Quartal 2022 mit 317 erreicht.

Bundesweite Verteilung "Preis-Einkommen": In 313 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im ersten Quartal 2022 mit 337).

Bundesweite Verteilung "Fertigstellungen": In 65 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im ersten Quartal 2025 mit 155).

Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im vierten Quartal 2025 für 285 Kreise ein "mäßiges" bis "hohes" Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2021 mit 339).

Zum aktuellen Empirica-Blasenindex (Download)

Trend: Wohnraum bleibt knapp

"Bis ins Jahr 2022 war die Lage sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt", schreibt Braun in seinem Kommentar. "Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam die Wende: Der Druck auf sinkende Preise wuchs." Ein echter Preisverfall blieb demnach bislang nur aus, weil wegen der Knappheit die Mieten spürbar anziehen und so das Preisniveau stabilisieren.

Der aktuelle Trend spiegelt die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist. Für die Zukunft dürften die demografische Entwicklung und die Fluktuation im Wohnungsbestand entscheidend sein: Nimmt die Fluktuation zu, wird die "Wohnungshortung" kleiner, das Angebot wieder größer und die Neuvertragsmieten fallen.

Das Blasenrisiko wird laut Braun auch dann steigen, wenn keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegt, weil dann die marktwirksame Nachfrage nicht mehr nachhaltig steigen dürfte: "Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen – sowohl regional (Makrolagen) als auch innerstädtisch (Mikrolagen) – könnte das die relativen Preise dann unter Druck setzen."

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