Immobilienblase: Wann kippt das fragile Gleichgewicht?

Die Brisanz der Gefahr einer Immobilienblase sinkt derzeit, da die Mieten im zweiten Quartal 2026 weiterhin schneller steigen als die Kaufpreise. Damit schrumpfen die potenziellen Preisrückschläge, die Verbreitung ist aber immer noch eher groß.

Der kumulierte Preisanstieg in den "Top 7"-Städten wiederum hat einen Vorsprung von 30 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Ein "hohes" Risiko gibt es immer noch in Hamburg und neuerdings in Bremen. Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Empirica-Blasenindex.

Teilindex "Wohnbaukredite" verliert am stärksten

Der Gesamtindex sinkt im zweiten Quartal 2026 leicht um einen Punkt. In Wachstumsregionen und Schwarmstädten liegt der Rückgang ebenfalls bei einem Punkt, in Schrumpfungsregionen sind es mit minus zwei Punkten etwas mehr. 

Der Teilindex Fertigstellung und der Vervielfältiger-Index stagnieren, Wohnbaukredite verlieren um drei Punkte und Preis-Einkommen leicht um einen Punkt. Alle Indices zeigen laut Empirica weiter in Richtung Entspannung, aber nur mit moderaten Veränderungen.

Mieten und Kaufpreise nähern sich wieder an

Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, geht bundesweit ebenfalls zurück und liegt laut Empirica im zweiten Quartal 2026 bei 18 Prozent (zweites Quartal 2025: 20 Prozent). In allen Stadt- und Regionstypen ändert sich das Potenzial nur um rund einen Punkt gegenüber dem Vorjahresquartal.

Begünstigt wurde der Trend zu geringerem Rückschlagpotenzial durch steigende Mieten und fallende Kaufpreise. In allen Stadt- und Regionstypen hätte die Zeit fallender Kaufpreise zu Ende sein können – wenn nicht die Zinsen und die Arbeitsplatzunsicherheit gestiegen wären, heißt es in dem Bericht. Vorerst dürften die Preise daher keinesfalls wieder schneller als die Mieten steigen. 

Immobilienblase: Warnstufe in Hamburg und Bremen hoch

Die zwölf größten deutschen Städte: In Dortmund besteht aktuell eine "geringe" Gefahr, Essen und Köln weisen ein "mäßiges" Risiko auf. Ein "hohes" Risiko gibt es derzeit in Hamburg und Bremen – alle anderen Metropolen in dieser Kategorie (Berlin, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig, Dresden) haben ein "eher hohes" Blasenrisiko.

Bundesweite Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 239 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde im ersten Quartal 2022 mit 317 erreicht.

Bundesweite Verteilung "Preis-Einkommen": In 310 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im ersten Quartal 2022 mit 337).

Bundesweite Verteilung "Fertigstellungen": In 63 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im ersten Quartal 2025 mit 155).

Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im zweiten Quartal 2026 für 272 Kreise ein "mäßiges" bis "hohes" Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2021 mit 339).

Empirica-Vorstand: "Knapper Wohnraum wirkt als Puffer"

Während die Bauzinsen die psychologisch kritische Marke von vier Prozent überschritten haben und weiter steigen, bleiben die Immobilienpreise stabil und die Blasenbildung lässt sogar leicht nach. Die Dynamik ist laut Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun ein "rasender Stillstand" – der Marktdruck wachse, doch ein Preissturz bleibe aus.

Ein drastischer Einbruch der Bautätigkeit verhindert derzeit den Verfall der Immobilienpreise. Ohne das geringe Angebot wären die Preise bereits mit der Zinswende im Jahr 2022 massiv eingebrochen, so der Experte: "Hierbei handelt es sich jedoch primär um eine künstliche oder eben qualitative Knappheit." Laut einer aktuellen Analyse von Empirica gibt es in Deutschland eine ausgeprägte Wohnungsknappheit, obwohl der Wohnungsbestand seit 2011 stärker gewachsen ist als Bevölkerung und Haushalte.

Während die Angebotsmieten zwischen 2011 und 2024 massiv gestiegen sind, hat sich die rechnerische Wohnraumversorgung leicht verbessert. Wohnungshortung und kumulierende unrealisierte Nachfrage haben laut Braun eine Knappheit aus dem Nichts erzeugt: "Entscheidend ist daher, die Fluktuation am Wohnungsmarkt wieder zu erhöhen und Anreize so zu verändern, dass bestehender Wohnraum wieder marktrelevant wird."

Deutschland leidet dem Empirica-Vorstand zufolge unter einer qualitativen Knappheit, nicht unter einer akuten Wohnungsnot. Aktuell fungiere der knappe Wohnraum noch als Puffer, der den Markt stabilisiere und das Risiko einer platzenden Immobilienblase dämpfe. Sollten die Zinsen weiter klettern und die Verunsicherung bezüglich Arbeitsplätzen und Sanierungspflichten anhalten, könnte das fragile Gleichgewicht ins Wanken geraten.

Empirica-Blasenindex Quartalsbericht Q2/2026 (PDF)

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