Die Blasengefahr in den deutschen Großstädten wird im aktuellen Empirica-Index nach wie vor als "eher hoch" eingestuft. In den Kreisen sind weniger Überhitzungstendenzen zu beobachten. Die Brisanz nimmt insgesamt ab. Die Mieten nähern sich den Immobilienpreisen weiter an.
Der Empirica-Blasenindex für das zweite Quartal 2023 sinkt gegenüber dem Vorquartal bundesweit um sechs Punkte. Das ist vor allem auf die Schrumpfungsregionen zurückzuführen, wo der Index um 16 Punkte fällt. In den Schwarmstädten verliert er durchschnittlich sechs Punkte.
Bei den Teil-Indices sinken der Vervielfältiger (Verhältnis von Miet- zu Kaufpreisen) nur leicht um zwei Punkte, die Teilindizes "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen) und "Fertigstellungen" stagnieren. Einen deutlichen Rückgang ab es im zweiten Quartal beim Teilindex "Baukredite": Der sinkt im Vergleich zum ersten Quartal noch einmal deutlich um 22 Punkte.
Der Empirica-Blasenindex misst vierteljährlich den Überschuss an deutschen Kreisen "mit Risiko" für eine Immobilienblase gegenüber denen "ohne Risiko".
Mieten und Kaufpreise nähern sich an
Das Rückschlagpotenzial, mit dem der Empirica-Index die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, sinkt nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit bereits seit dem ersten Quartal 2022 und liegt nun bei 26 Prozent.
Zum Vergleich: Im zweiten Quartal 2022 lag das Rückschlagpotenzial noch bei 32 Prozent und vor drei Jahren bei 23 Prozent. Noch ausgeprägter ist der Rückgang in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart auf 37 Prozent. Im ersten Quartal 2022 waren es noch 48 Prozent und vor drei Jahren 42 Prozent.
Begünstigt wird der Trend laut Empirica durch die hohen Mietzuwächse: Zu wenig Neubau wegen der steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen.
Blasengefahr: Warnstufen in allen Großstädten
Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 312 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal: 322, vor drei Jahren: 228).
Verteilung "Preis-Einkommen": In 365 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal: 360, vor drei Jahren: 281).
Verteilung "Fertigstellungen": Weiterhin werden nur noch in neun Kreisen zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal: neun, vor drei Jahren: 27).
Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex jetzt noch für 347 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal: 349, vor drei Jahren: 241).
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