Empirica: Sinkt die Blasengefahr in Deutschland?

Die Blasengefahr in Deutschland wird sinken: Davon geht der Empirica-Index für das zweite Quartal 2022 aus. Der bundesweite Index stagniert inzwischen — anders als im Vorquartal, als es noch ein deutliches Plus gab.

In den ersten drei Monaten 2022 ist der Empirica-Blasenindex vor allem in Schrumpfungsregionen (plus acht Punkte), aber auch in Wachstumsregionen und Schwarmstädten merklich gestiegen (jeweils um fünf Punkte). Im zweiten Quartal hat der Gesamtindex nur noch in Wachstumsregionen noch leicht zugelegt (plus ein Punkt), wohingegen er in Schrumpfungsregionen und Schwarmstädten unverändert blieb.

Immobilienblase: "Aufblähen" der Kaufpreise gestoppt

Aktuell gibt es noch ein Plus bei den Teil-Indices "Vervielfältiger" (Verhältnis von Miet- zu Kaufpreisen) und "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen) — beide plus ein Punkt. Dagegen bleiben die Teil-Indices "Fertigstellungen" und "Baukredite" unverändert. Insgesamt indiziert der Empirica-Blasenindex aktuell noch für 344 der 401 untersuchten deutschen Kreise und kreisfreien Städten eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 342, vor drei Jahren 263).

Für Empirica bedeuten die Ergebnisse: Die Blasengefahr wird sinken. Das Ende der Niedrigzinsen bremse ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen, heißt es im aktuellen Bericht. Rückläufiger Wohnungsbau verhindere die Produktion von Leerstand und stütze so auch die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisierten die Vervielfältiger.

Empirica: Miete bestimmt Preis

Die Nachfrage werde aber nicht drastisch einbrechen, solange keine langanhaltende Rezession bevorstehe, glaubt Empirica. Das gelte auf jeden Fall für Schwarmstädte und deren wachsendes Umland. Wenn das Angebot langsamer wachse und die Nachfrage nicht einbreche, dann stiegen die Knappheit und mit ihr im Durchschnitt auch die Mieten. Das führe zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Kaltmieten und damit der Kaufpreise.

Denn je besser Lage, Ausstattung und vor allem energetischer Zustand, desto eher legen Kaltmieten zu und sinken Preise nicht. Nachfrageseitig stiegen die Mieten am ehesten, wenn die Zahlungsfähigkeit dank steigender Einkommen oder Transfers erhalten bleibe; alternativ sinke die Wohnungsqualität.

Empirica Blasenindex Q2 2022 Rückschlagpotenzial

Baukredite: Wo sie zur Gefahr werden

Allenfalls könnten die hohen ausstehenden Baukredite im Falle einer Rezession zur Gefahr werden, heißt es weiter. Dieser Teilindikator des Empirica-Blasenindex war bislang unproblematisch.

Angestiegen ist zuletzt auch das sogenannte Rückschlagpotenzial: Es beschreibt Empirica zufolge die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten. Bundesweit liegt es aktuell bei 33 Prozent (vor drei Jahren: 19 Prozent), in den Top-7-Städten bei 47 Prozent (37 Prozent).

Begünstigt werde ein Einbruch durch nachlassenden Mietanstieg: zu viel Neubau, Stadtflucht oder steigende Arbeitslosigkeit, unwahrscheinlicher werde der Einbruch bei Neubaupreisen durch höhere Personal- und Materialkosten, verschärfte Sanierungspflichten im Bestand oder Subventionsentzug.

Blasengefahr: In Hamburg und Dresden hoch

Großstädte: Wie schon im Vorquartal weisen Hamburg und Dresden auch im zweiten Quartal 2022 eine "hohe" Blasengefahr auf, während sie für neun weitere Großstädte "eher hoch" und für Köln "mäßig“ bleibt, weil dort zu immer noch zu wenig gebaut wird.

Verteilung "Vervielfältiger": Mieten und Kaufpreise wachsen in 323 von 401 untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 319, vor drei Jahren 249).

Verteilung "Preis-Einkommen": In 348 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 344, vor drei Jahren 267).

Verteilung "Fertigstellungen": In 109 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 109, vor drei Jahren 32).


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