12.05.2017 | Empirica

Immobilienpreise: Blasenindex zum ersten Mal seit knapp vier Jahren im Lot

Die Blasengefahr in den Kreisen und kreisfreien Städten ist gesunken
Bild: Empirica

Über 15 Quartale ist der Blasenindex von Empirica gestiegen. Jetzt ist er erstmals rückläufig: Im ersten Quartal 2017 ging der Gesamtindex gegenüber dem Schlussquartal 2016 um 0,01 Prozentpunkte zurück. Gebremst hat vor allem der Einzelindex „Wohnungsbaukredite“ (minus 0,02 Prozent). Daraus zieht Empirica den Schluss, dass derzeit keine Preisblase existiert. In acht Großstädten ist die Blasengefahr allerdings nach wie vor "eher hoch".  

Gemeint sind Berlin, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Wie in den vergangenen Jahren indizierte Empirica auch im ersten Quartal 2017 für diese acht von zwölf untersuchten Großstädten eine „eher hohe“ Gefahr einer Blase, vor drei Jahren waren laut Empirica nur drei Städte betroffen.

Auch in den anderen vier von zwölf untersuchten Großstädten hat sich im ersten Quartal des laufenden Jahres nichts geändert: In Essen bleibt die Gefahr „mäßig hoch", in Dresden und Leipzig „gering“ und in Dortmund „sehr gering“.

Die insgesamt bremsenden Einflüsse könnten laut Empirica allerdings auch technisch bedingt sein, da die Variablen "Einkommen" und "Neugeschäft Wohnungsbaukredite" nur einmal im Jahr aktualisiert werden. Grundlos entstünden solche Sprünge nicht: So seien die neu zugesagten Baukredite im Jahresvergleich langsamer als das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gestiegen.

Rückschlagpotenzial in München besonders hoch

Das Rückschlagpotenzial beschreibt Empirica zufolge die relative Preiskluft zwischen den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und den Mieten. In den Top-7-Städten ohne Bremen, also in Berlin (26 Prozent), Düsseldorf (25 Prozent), Frankfurt am Main (32 Prozent), Hamburg (25 Prozent), Köln (30 Prozent), München (35 Prozent) und Stuttgart (29 Prozent) liegt das Rückschlagpotenzial zwischen 25 und 35 Prozent.

In Köln, Frankfurt oder München könnten die Kaufpreise für Wohnungen laut Empirica demnach um ein Drittel einbrechen.

Ob das passiert, hängt den Studienautoren zufolge vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der Zuwanderung, einer möglichen Zinswende sowie den Begleitumständen ab. „Externe Schocks“ erhöhen demnach die Wahrscheinlichkeit. Ende 2015 war Empirica davon ausgegangenen, dass die Flüchtlingswelle die Mietsteigerungen wiederbeleben würde, wodurch der Index „Vervielfältiger“ absänke (Kaufpreise werden durch Kapitalanleger und nicht durch Flüchtlinge gepusht). Dies war zunächst auch passiert, jedenfalls bis zum dritten Quartal 2016, im ersten Quartal 2017 jedoch ist der Einzelindex „Vervielfältiger“ wieder um 0,01 Punkte gestiegen und den Gesamtindex als einziger der Einzelindizes gepuscht hat.

Bundesweit: Mäßige bis hohe Blasengefahr in 155 Kreisen

Über alle 402 untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte hinweg sind die Mieten und Kaufpreise im ersten Quartal 2017 laut Empirica in 230 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im Quartal zuvor waren es 227 (vor drei Jahren 135).

In nur noch 142 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt. Im Vorquartal waren es noch 145 (vor drei Jahren 35). In acht Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut. Im Vorquartal waren es sieben (vor drei Jahren zehn).

Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex noch für 155 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr. Im Vorquartal waren es 158 Kreise (vor drei Jahren 51). Im dritten Quartal 2016 indizierte der Empirica-Blasenindex für 144 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr, im zweiten Quartal waren es nur 140.

Empirica begrüßte bereits im vergangenen Jahr vor dem Hintergrund der relativ hohen Blasengefahr in vielen Städten die geplanten strengeren Regelungen zur Regulierung der Kreditvergabe. Auch die Bundesbank äußerte sich in einem Interview mit der "Stuttgarter Zeitung" positiv zu den präventiven Maßnahmen, sieht aber keine Überhitzung der Märkte.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienblase, Immobilien, Neubau, Großstadt

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