In diesen Städten sind Immobilienblasen noch Thema

Bis ins Jahr 2022 war die Lage am deutschen Wohnungsmarkt sehr angespannt. Die Kaufpreise hatten sich – begünstigt durch jahrelange Niedrigzinsen – weit von den Mieten entfernt. Eine platzende Blase schien greifbar. Mit dem Zinsanstieg kam die Wende: Der Druck auf die Preise wuchs.

Derzeit steigen die Mieten verbreitet schneller als die Kaufpreise. Die Brisanz der Blasengefahr sinkt deutlich, die Zahl der bedrohten Kreise nimmt ab. Ein "hohes" Risiko gibt es in Hamburg. Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Empirica-Blasenindex.

Wohnen: Miete und Preis finden zueinander

Beim Blick auf die regionale Verbreitung des Risikos einer Immobilienblase, zeigt sich im Empirica-Blasenindex für das dritte Quartal 2025, dass der Anteil der gefährdeten Kreise zuletzt geschrumpft ist. Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt und damit die Brisanz der Blasengefahr zeigt, sank seit der Zinswende kräftig, stagnierte aber zuletzt.

Im dritten Quartal 2025 hatte der kumulierte Preisanstieg in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart noch einen Vorsprung von 32 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 lag er bei 47 Prozent.

Im Empirica-Blasenindex für das dritte Quartal 2025 sind alle Teilindices rückläufog, bis auf den Teilindex Baukredite (plus ein Punkt). Besonders stark sinkt der Teilindix Fertigstellungen (minus 30 Punkte). "Der eingebrochene Neubau ist damit good news für die Blasengefahr, denn er stützt die Preise", kommentiert Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun die Zahlen.

Der Gesamtindex fällt um acht Punkte: In den Schrumpfungsregionen ist der Rückgang dabei am geringsten (minus vier Punkte), in den Wachstumsregionen am stärksten (minus zehn Punkte). Das Rückschlagpotenzial sinkt nach einem elfjährigen Anstieg bundesweit seit dem zweiten Quartal 2022 und liegt nun bei 20 Prozent, genau wie im dritte Quartal 2024. im dritten Quartal 2022  lag es noch bei 31 Prozent.

In allen Stadt- und Regionstypen stagnieren die Werte seit vier Quartalen beziehungsweise sinken maximal um etwa einen Punkt. Begünstigt wurde der Trend zu geringerem Rückschlagpotenzial laut Empirica durch steigende Mieten und fallende Kaufpreise. Demnach dürfte die Zeit fallender Preise jetzt zu Ende gehen. Offen ist jedoch noch, ob die Preise dort wieder schneller als die Mieten steigen werden.

Wohnungspreise noch nicht aus dem Schneider

Wenn die Mieten steigen, sei das "good news" in puncto Blasengefahr, mein Braun. "Denn steigende Mieten bilden das Sicherheitsnetz für den Immobilienmarkt." Die Kaufpreise seien lange Zeit schneller gestiegen als die Mieten, wodurch sich Immobilien von einer nachhaltigen Bewertung entfernt hätten. Umgekehrt sei die Gefahr platzender Blasen umso kleiner, je stärker die Dynamik der Mieten gegenüber den Kaufpreisen ausfällt.

"Im Übrigen führen steigende Mieten auch dazu, dass sich der Kauf von selbst genutztem Wohneigentum wieder besser rechnet. Denn je höher die Miete, desto weniger fallen hohe Annuitäten für Zins und Tilgung ins Gewicht", so Braun weiter. Mieten steigen demnach nicht nur bei zunehmender Nachfrage, sondern auch bei einem langsamer wachsenden Angebot: Die Neubautätigkeit ist von 3,4 Wohnungen pro Tausend Einwohner im Jahr 2023 auf 2,9 Wohnungen pro Tausend Einwohner im Jahr 2024 gefallen. Im Jahr 2025 wird sich diese Situation laut dem Empirica-Vorstand nicht verbessern.

Der aktuelle Trend spiegle die Erwartung wider, dass Wohnraum knapp bleibt – vor allem, weil der Neubau eingebrochen ist. Entscheidend werde die demografische Entwicklung sein. Sollten keine neuen Zuwanderungswellen aus dem Ausland einsetzen und / oder die strukturelle Arbeitslosigkeit dauerhaft zulegen, könnte der Nachfrageanstieg in einigen Jahren bereits spürbar nachlassen. "Vor allem in weniger begehrten Beständen und weniger attraktiven Lagen könnte das die relativen Preise wieder unter Druck setzen", heißt es in dem Kommentar abschließend.

Immobilienblase: Warnstufe in Hamburg hoch

Die zwölf größten deutschen Städte: In dieser Kategorie weisen aktuell Essen, Köln und Dortmund jeweils ein "mäßiges" Risiko auf. Ein "hohes" Risiko gibt es in Hamburg – alle anderen Metropolen weisen ein "eher hohes" Blasenrisiko auf.

Bundesweite Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 250 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde im ersten Quartal 2022 mit 317 erreicht.

Bundesweite Verteilung "Preis-Einkommen": In 299 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im ersten Quartal 2022 mit 337).

Bundesweite Verteilung "Fertigstellungen": In 95 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im ersten Quartal 2025 mit 155).

Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im ersten Quartal 2025 für 284 Kreise ein "mäßiges" bis "hohes" Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2021 mit 339).

Zum aktuellen Empirica-Blasenindex (PDF)

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