Kaufen teurer als zur Miete wohnen?

Die Zehnerjahre waren paradiesisch für den Erwerb von Wohnungen und Häusern – die Zeiten sind wohl vorerst vorbei. Derzeit ist Kaufen teurer als Mieten, heißt es im aktuellen Empirica-Index.

Im Durchschnitt aller Baujahre sinken die Indices von Eigentumswohnungen (-1,6 %) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (-1,5 %) im Empirica-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2023 schon das 4. Quartal in Folge. Mietwohnungen hingegen setzen den Anstieg weiter fort mit +1,1 % gegenüber dem Vorquartal.

Die Veränderung zum Vorjahresquartal (2. Quartal 2022) fällt besonders groß aus – bei Ein- und Zweifamilienhäusern nennt Empirica ein Minus von 7,2 %, bei Eigentumswohnungen sind es -5,5 %. Auch die Indices neugebauter Wohnungen und Häuser (-1,2 %) sinken weiter, wenn auch bei den Eigentumswohnungen nur leicht um 0,4 % – was allerdings die erste negative Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal seit dem 1. Quartal 2009 ist. Bei neugebauten Mietwohnungen gibt es wiederum einen Zuwachs von 1,2 %.

Mieten steigen sowohl in der Stadt als auch auf dem Land

Gegenüber dem 1. Quartal 2023 sind die inserierten Mietpreise im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,3 % und in den Landkreisen um 1,2 % gestiegen. Im Jahresvergleich liegt der deutschlandweite Anstieg sogar bei 5,2 %. In den vergangenen 10 Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit um 44 % zugelegt: in den kreisfreien Städten um 42 % und in den Landkreisen um 46 %.

Mit München, Frankfurt/M. und Berlin an der Spitze gibt es keine Veränderung im Ranking der "Top 3" bei den Mieten. Stuttgart rutscht an Freiburg/Br. (jetzt Platz 4) und Heidelberg (5) vorbei, von Platz 4 auf 6, Potsdam klettert von 10 auf 7, Köln (9) kommt für Düsseldorf in die "Top 10", Mainz rangiert auf Platz 8 und Hamburg auf 10.

Günstiger wird es in keiner Stadt, die Veränderungen im Ranking sind ausschließlich auf verschieden starke Steigerungen der Mietpreise zurückzuführen.

Neue Eigentumswohnungen: Preise sinken leicht

Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen sinken weiter: In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,5 % unter dem Preisindex-Niveau des 1. Quartals 2023. In den Landkreisen sinken sie um 0,3 %. Im Jahresvergleich ist die Veränderung erstmals negativ mit -1,2 % in den kreisfreien Städten. In den Landkreisen beobachtet Empirica noch einen Anstieg um 0,5 %.

In den vergangenen 10 Jahren haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit nahezu verdoppelt (+99 %): In den kreisfreien Städten sind sie um 108 % gestiegen, in den Landkreisen um 94 %.

In den "Top 10" ist München im 2. Quartal 2023 wie im ersten Quartal schon auf Platz 1. Außer Hamburg (7) ist sonst keine Stadt auf dem Platz des Vorquartals, es bleiben aber dieselben 10 Städte auf den oberen 10 Rängen: Stuttgart (2), Frankfurt (3), Berlin (4), Düsseldorf (5), Potsdam (6), Rosenheim (8), Freiburg (9) und Erlangen (10).

Anders als bei den Mietpreisen werden die Veränderungen der Plätze durch unterschiedlich stark sinkende Werte verursacht.

Häuser: Von ehemaligen Spitzenwerten weit entfernt

Bundesweit sinken die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser im 2. Quartal 2023 weiter unter die Werte des Vorquartals. Dabei sind die Kaufpreise in den kreisfreien Städten um 0,9 % und in den Landkreisen um 1,4 % gesunken. Im Jahresvergleich liegen die Preise bundesweit jetzt 4,1 % niedriger – 5,1 % in den kreisfreien Städten und 3,3 % in den Landkreisen. Das 2. Quartal 2022 hatte im Empirica-Index die bisherigen Spitzenwerte der Zeitreihe, weshalb die Veränderung jetzt so stark ausfällt.

In den vergangenen 10 Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 99 % gestiegen: in den kreisfreien Städten um 98 % und in den Landkreisen um 100 %.

Im Vergleich zum Ranking vom 1. Quartal 2023 tauschen Heidelberg und Rosenheim die Plätze 2 und 3 – sowie Wiesbaden und Stuttgart die Plätze 5 und 7. Kempten kommt für Ingolstadt in die "Top 10" direkt auf Platz 8. Auf Platz 1 ist München, Landshut auf 4, Köln auf 6, Baden-Baden und Frankfurt/M. auf Rang 10.

Die Kaufpreise für Häuser entwickeln sich in unterschiedliche Richtungen, hier ändern sowohl sinkende als auch steigende Werte das Ranking.

No-go-Areas für potenzielle Immobilienkäufer

Die Zehnerjahre boten laut Empirica paradiesische Ausnahmezustände. Denn die Zinsen fielen schneller als die Preise stiegen. Im Ergebnis war es vielerorts günstiger, die eigene Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Sogar zum Tiefpunkt im 1. Quartal 2015 lag die bundesweite Einkommensbelastung beim Kauf demnach noch rund 2 Prozentpunkte günstiger als beim Mieten. Zum Vergleich: In den Nullerjahren war Kaufen im Schnitt 2 Prozentpunkte teurer (1. Quartal 2005: 1,8 Punkte).

Derzeit ist Kaufen (Einkommensbelastung: 25 %) gegenüber Mieten (Einkommensbelastung: 17 %) bundesweit 8 Prozentpunkte teurer, kommentieren die Experten den aktuellen Index. Das heißt: Die Preise müssen noch fallen – auf eine 19 %-Belastung – oder die Mieten steigen (auf eine 2...