Große Reform des Baugesetzbuches soll 2024 kommen

Das Bundesbauministerium hat die Arbeiten an einer großen Reform des Baugesetzbuches (BauGB) aufgenommen. Gleichzeitig wird die das BauGB ergänzende Baunutzungsverordnung (BauNVO) überprüft. Das gegenwärtig geltende BauGB datiert aus dem Jahre 1986. Es hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Änderungen erfahren. Eine wahre Kaskade von Änderungen erfolgte in den Jahren 2022 und 2023 im Zuge der Bemühungen der Bundesregierung, eine Energiewende herbeizuführen. Viele dieser Änderungen betreffen Einzelfragen und sind nicht mit dem ganzen Konzept des BauGB abgestimmt. Insofern ist es sinnvoll, an eine Gesamtnovellierung des Gesetzes zu gehen.

Auftrag aus dem Koalitionsvertrag

Formeller Auslöser für das Tätigwerden des Bundesbauministeriums ist ein Auftrag aus dem Koalitionsvertrag, den die 3 Ampelparteien zu Beginn ihrer Arbeit abgeschlossen haben. Darin heißt es: "Wir werden das BauGB mit dem Ziel novellieren, seine Instrumente noch effektiver und unkomplizierter anwenden zu können, Klimaschutz und -anpassung, Gemeinwohlorientierung und die Innenentwicklung zu stärken sowie zusätzliche Bauflächen zu mobilisieren und weitere Beschleunigungen der Planungs- und Genehmigungsverfahren vorzunehmen."

Vorgehensweise

Die Arbeiten zur Reform des BauGB haben im Frühsommer 2023 begonnen. Zunächst fand eine Reihe von Fachgesprächen mit Beteiligten aus der Kommunalverwaltung, der Wissenschaft und der Rechtsprechung statt. Nach Abschluss dieser Gespräche laufen die Vorbereitungen auf 2 Schienen weiter. Die eine Schiene ist die Ausarbeitung eines Referentenentwurfs durch das Bauministerium selbst. Diese Arbeit wird begleitet durch ein sog. Planspiel, an dem 6 bis 8 Gemeinden teilnehmen und bei dem die Wirkungen möglicher Änderungen auf die Praxis geprüft werden sollen. Die Ergebnisse des Planspiels sollen in die Arbeit des Bauministeriums einfließen. Der dann erarbeitete Referentenentwurf des Bauministeriums wird in der Bundesregierung zur Ressortabstimmung gegeben. Nach der Ressortabstimmung und einem zustimmenden Beschluss der Bundesregierung kann der Entwurf dann in das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren gebracht werden. Mit diesem Schritt ist allerdings nicht vor Frühsommer 2024 zu rechnen.

Bedeutung des BauGB für Grundstückseigentümer

Für den privaten Grundstückseigentümer ist das BauGB eine der wichtigsten gesetzlichen Vorgaben. Bestimmt sich aus ihr doch der Wert und die Verwertungsmöglichkeit eines Grundstücks. Aus dem BauGB und der dazugehörigen BauNVO ergibt sich, ob ein Grundstück überhaupt ein Baugrundstück ist oder als landwirtschaftliches oder als Gemeinbedarfsgrundstück angesehen werden muss. Aus dem BauGB ergeben sich auch die Art und das Maß der baulichen Nutzung. Ist ein Grundstück für den Wohnungsbau geeignet oder kann es nur gewerblich bebaut werden, ist das Grundstück dichter oder weniger dicht zu bebauen, welche Regeln müssen beim Bau gewerblicher Bauten zugunsten der Nachbarn eingehalten werden usw.

Stärkere Berücksichtigung von Klimaschutz

Einige der vorgesehenen Überprüfungen des BauGB betreffen in besonderer Weise private Grundstückseigentümer. Das ist einmal das Ziel, den Klimaschutz und die Klimaanpassung stärker zu berücksichtigen. Das kann zu einer Erweiterung von Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, auch für die Fälle der Änderung und Erweiterung bestehender Gebäude führen. Das kann zur Einführung eines Grünflächenfaktors analog den schon bestehenden Grundflächen- und Geschossflächenfaktoren führen. Das kann schließlich dazu führen, dass die bisherigen Kriterien des Einfügens in eine Baulücke um ökologische Faktoren erweitert werden.

Überprüfung des Innenentwicklungskonzepts

Ein Prüfauftrag gilt auch für das Innenentwicklungskonzept, das mit dem Baulandmobilisierungsgesetz in das Gesetz eingefügt wurde (§ 176a BauGB) und das bisher eher ein Mauerblümchendasein geführt hat. Kann mit diesem Konzept eine stärkere Steuerung der Bebauung im unverplanten, also bebauungsplanfreien Innenbereich erfolgen?

Neue Möglichkeiten für den sozialen Wohnungsbau

In der BauNVO geht es darum, ob das Wohnen im sog. Kerngebiet eine stärkere Stellung erhalten soll, ob Neuregelungen für Clubs und Musikspielstätten notwendig sind und auch darum, ob der Baugebietstypenzwang gelockert werden soll. Schließlich ist eine Reihe von Maßnahmen geplant, um Flächen für den sozialen Wohnraum stärker bereitzustellen. So sollen die mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eingeführten befristeten Vorschriften des § 9 Abs. 2d BauGB (Bebauungsplan zur sozialen Wohnraumversorgung) und § 31 Abs. 3 BauGB (erleichterte Befreiungen) zukünftig dauernd gelten. Für den sozialen Wohnungsbau sollen bei der Umlegung neue Möglichkeiten geschaffen werden, etwa durch Weiterentwicklung der Regelungen zum Wertausgleich und bei der Frage, ob die Gemeinden den Ausgleich auch in Flächen, die zweckgebunden für öffentlich geförderten Wohnungsbau sind, fordern können.

Nur ein erster Überblick

Diese Übersicht ist notwendigerweise noch relativ unbestimmt, da die A...