400.000 neue Wohnungen pro Jahr hält Empirica derzeit für zu viel: Rein rechnerisch wären maximal 253.000 Wohnungen nötig – je nach Entwicklung der Bevölkerungszahl auch weniger, so das Fazit der Wohnungsmarktprognose. Im preiswerten Segment der Schwarmstädte könnten es kurzfristig mehr sein.
Je nach Szenario der Bevölkerungsentwicklung beziffert Empirica den Neubaubedarf für die kommenden zwei Jahre auf 232.600 (unteres Szenario) bis 252.900 (oberes Szenario) Wohnungen jährlich. Bei der Annahme, dass die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2035 leicht sinken wird, wäre jeweils nur der Bau von 242.800 neuen Wohneinheiten erforderlich – davon rund die Hälfte in Eigenheimen oder "einfamilienhausähnlichen und damit familienfreundlichen Bauformen", heißt es in der Wohnungsmarktprognose für 2022 und 2023.
Die Bundesregierung plant mit 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Müsse das Angebot im preiswerten Segment der Schwarmstädte aufgrund wachsender Nachfrage schneller steigen, sollten allerdings mehr Wohnungen gebaut werden als prognostiziert, räumt Empirica ein – aber nur für einige Zeit. Das wiederum wäre nur mit erheblichen Subventionen möglich und beschleunige den ohnehin schon leicht zunehmenden Leerstand.
Empirica: "Mismatch" beim Wohnungsneubau
Vorausgesetzt wird in der Empirica-Prognose, dass die fehlenden Wohnungen am "richtigen Ort" gebaut werden. Tatsächlich seien etwa im Jahr 2020 rund 80.000 Wohnungen "zu viel" entstanden, weil am Bedarf vorbei gebaut worden sei, während in Regionen, die an Wohnungsknappheit gelitten hätten, am Ende 28.000 Wohnungen "zu wenig" fertiggestellt worden seien.
"Mit anderen Worten: Von den 306.000 gebauten Wohnungen 2020 trugen nur 226.000 Einheiten zur Milderung der Knappheiten bei", erklärt Dr. Reiner Braun, Vorstand der Empirica AG. Ihm zufolge hätten 335.000 Wohnungen gebaut werden müssen, "um die mengenmäßige Knappheit am richtigen Ort kompensieren zu können". Verantwortlich für diesen "Mismatch" seien einerseits fehlendes Bauland in den Schwarmstädten, andererseits eine qualitative Zusatznachfrage in demografischen Schrumpfungsregionen.
In Schrumpfungsregionen gibt es Empirica zufolge oft unmodernisierten Altbestand, der nicht der Nachfrage entspricht. Neubau findet dann häufig als qualitative Zusatznachfrage in Form von Eigenheimen statt.
Nachfrage nach Wohnungen in Leipzig am höchsten
Die höchste Neubaunachfrage nach Geschosswohnungen in Mehrfamilienhäusern im Zeitraum 2022 und 2023 gibt es laut Empirica in Leipzig mit 6,6 Einheiten jährlich je 1.000 Einwohner. Es folgen Rostock (fünf Einheiten), Potsdam (4,4) vor den Metropolen Frankfurt am Main und München mit jeweils 4,1 Wohnungen pro 1.000 Einwohner.
Bei den Einfamilienhäusern muss im Landkreis Vechta (6,3) am meisten gebaut werden, gefolgt von den Landkreisen Cloppenburg (5,4), Emsland (4,8) sowie Aurich und Ammerland (je 4,5).
Auch in der Summe (Einheiten in Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern steht damit Leipzig ganz oben auf der Liste: Insgesamt 7,5 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner jährlich müssen hier laut Empirica gebaut werden. Auf den Plätzen folgen der Landkreis Vechta (6,3), Rostock (5,8) und Potsdam (5,6). Die erste "Top 7"-Stadt folgt auf Platz zehn mit Frankfurt (4,9).
Bedarf an neuen Eigenheimen nimmt langfristig ab
Im langfristigen Ausblick auf die Jahre 2028 bis 2031 kommt Empirica zu dem Schluss, dass der Bedarf an Eigenheimen deutlich abnehmen wird, während die Nachfrage nach Geschosswohnungen nur moderat sinken dürfte. Während derzeit für das mittlere Szenario ein Bedarf von 119.100 Geschosswohnungen errechnet wird, sind es im langfristigen Zeitraum nur noch 96.700. Bei den Eigenheimen sinkt die Zahl in diesem Szenario von 123.700 auf 73.600 Ein- und Zweifamilienhäuser. Im mittleren Empirica-Szenario verändert sich die Zahl der Einwohner von rund 83,2 Millionen 2020 auf 83 Millionen bis zum Jahr 2035.
Grundlage der Zahlen sind Bevölkerungsprognosen der Bundesländer sowie Analysen und Schätzungen auf Basis der Regionaldatenbank von Empirica Regio und des Statistischen Bundesamts. Die Prognose berücksichtigt nicht, ob Wohnungen in bestimmten Preissegmenten fehlen, sondern wie viele Wohnungen wegen (regional) steigender Haushaltszahlen zusätzlich benötigt werden, damit sie (wieder) bezahlbar sind.
Empirica Wohnungsmarktprognose 2022/23
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