Die Zinsen steigen, aber die Preise für Wohnimmobilien brechen nicht wirklich ein – denn das Angebot wird knapper, berichtet Empirica. Im Ergebnis gehe die Erschwinglichkeit von Eigentum gegen Null. Die Lösung gegen den Wohnungsmangel wären "Strukturen statt Subventionen".
Die Preise für Wohnimmobilien bleiben weitgehend stabil, wie der Empirica-Immobilienpreisindex für das vierte Quartal 2022 zeigt, der im Januar 2023 erstellt wurde: Zum einen nimmt die Nachfrage infolge der Zuwanderung weiter zu, zum anderen ist das Angebot ausgebremst.
Diese Misere sei bereits im Sommer absehbar gewesen, kommentiert Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun die jüngsten Zahlen. Subventionen würden durch Mitnahmeeffekte meist nicht den Akteuren zugutekommen, die sie brauchen, sondern über Gießkanneneffekte viel weiter streuen. Oft verpufften sie in ungewollten Preiseffekten, weil die subventionsbedingt höhere Zahlungsfähigkeit der Begünstigten am Markt abgeschöpft werde. "Hinzu kommen Fehlallokationen: am falschen Ort, in der falschen Qualität oder regional zu viel Neubau", so Braun. Dazu würden Subventionen an hohe Baustandards geknüpft, die wiederum teurer seien – "Neubau wird so nur etwas weniger unbezahlbar."
Empirica: "Strukturreformen statt Subventionen"
Wenn die Politik den Neubau wirklich ankurbeln will, muss sie nach Auffassung von Braun "endlich" folgende drei strukturelle Probleme lösen, statt Subventionen zu verteilen:
- Bauland ausweisen: Wer unzureichend Bauland ausweise, fördere Suburbanisierung, Pendelverkehr und eine größere Versiegelung im Umland. Außerdem brauche es mehr Autos statt ÖPNV zum Pendeln. "Wer urbanes Bauland verhindert, schafft neue Umweltprobleme, statt bestehende zu lösen", sagt Braun.
- Baurecht entschlacken: Wer "EH 40" fordere und nur diesen Standard fördere, darf sich nicht über Neubaumieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter oder über einbrechende Neubauzahlen wundern. Braun: "Die Zusatzkosten für jede weitere energetische Verschärfung steigen exponentiell, der Nutzen stiftende Zuwachs an Wohnkomfort oder die zusätzliche CO2-Vermeidung gehen gegen null."
- "Springpferde statt Amtsschimmel": Die fehlende Digitalisierung koste nicht nur Zeit, sondern beim Wohnungsbau auch unnötig Geld, so Braun: "Immer noch werden meterweise Aktenordner per Postkutsche ins Bauamt verfrachtet."
Erst dann machten Subventionen Sinn. "Bis dahin bleiben wir aber Weltmeister. Weltmeister im teuer bauen", sagte Braun. Dass zuletzt überhaupt noch Wohnungen in großem Stil gebaut worden sind, sei fast ausschließlich den Niedrigzinsen zu verdanken. Diese Zeiten seien jetzt vorbei.
Mehr zum Thema: L'Immo-Podcast von Haufe.Immobilien "Zu wenige Wohnungen – was wirklich hilft!"
Immobilienpreisindex: Die (inserierten) Mieten steigen
Im Durchschnitt aller Baujahre sind die Empirica-Indices für Eigentumswohnungen (minus 2,1 Prozent) sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern (minus 2,5 Prozent) im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal weiter leicht gesunken. Die Indices für Mietwohnungen sind erneut um 1,7 Prozent gestiegen.
Die Indices für neu gebaute Wohnungen beziehungsweise Häuser sinken zum ersten Mal seit 14 Jahren: Sie liegen im vierten Quartal 2022 bei Wohnungen 0,4 Prozent unter dem Niveau des dritten Quartals, bei Häusern um 1,3 Prozent. Bei den Mietwohnungen liegt der Wert bei 1,5 Prozent, wie im Vorquartal.
Die inserierten Mietpreise im Neubau sind im Vergleichszeitraum in den kreisfreien Städten um 1,9 Prozent gestiegen und in den Landkreisen um 1,2 Prozent. Im Jahresvergleich (gegenüber dem vierten Quartal 2021) liegt der deutschlandweite Anstieg bei 6,3 Prozent.
In den vergangenen zehn Jahren haben die Neubaumieten nach Berechnungen von Empirica in ganz Deutschland um 45 Prozent zugelegt. In den kreisfreien Städten und in den Landkreisen beträgt der Anstieg ebenfalls rund 45 Prozent.
Preise für Eigentumswohnungen: Tendenz sinkend
Die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen sind laut Empirica im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal gesunken: in den kreisfreien Städten um 0,5 Prozent, in den Landkreisen um 0,4 Prozent. Im Jahresvergleich sind die Preise in den kreisfreien Städten nur noch moderat um 4,5 Prozent und in den Landkreisen um 5,7 Prozent gestiegen.
Im Zehnjahresvergleich haben sich die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen nach Zahlen von Empirica deutschlandweit mehr als verdoppelt, mit einem Plus von 107 Prozent: In den kreisfreien Städten stiegen die Preise um 119 Prozent, in den Landkreisen um 99 Prozent.
Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind in den kreisfreien Städten um 1,6 Prozent und in den Landkreisen um ein Prozent gesunken. Im Jahresvergleich gab es moderate Zuschläge: bundesweit lag das Plus bei 4,2 Prozent – plus 4,3 Prozent in den kreisfreien Städten und 4,2 Prozent in den Landkreisen. In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Häuser insgesamt um 111 Prozent gestiegen: in den kreisfreien Städten um 115 Prozent, in Landkreisen um 108 Prozent.
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