Wohnwetterkarte 2021: Märkte im Umland heizen sich auf Infografik

Je größer die Wohnungsnachfrage und je geringer die Neubautätigkeit, desto heißer ist eine Region auf der "Wohnwetterkarte". Der Trend verschiebt sich immer mehr von den Großstädten ins Umland – auch im bislang "kalten Osten" tut sich was, wie Bouwfonds Property Development (BPD) und Bulwiengesa zeigen.

Der Wohnungsbedarf in Deutschland ist im Corona-Jahr 2020 nur leicht gesunken – gewachsen ist die Sehnsucht der Bevölkerung nach dem Wohnen im Grünen und nach mehr Wohnfläche. Vor allem die Gebiete rund um die Metropolen sind begehrt. "Jetzt zeichnet sich ab, dass sich im Einzugsgebiet von Großstädten das Umland erhitzt“, kommentiert Raymond van Almen, Geschäftsführer von Bouwfonds Property Development (BPD) ein Ergebnis der Studie "Wohnwetterkarte 2021", die der Projekt- und Gebietsentwickler gemeinsam mit dem Analysehaus Bulwiengesa auflegt.

Die Wohnwetterkarte soll die Situation am Wohnungsmarkt für 11.000 deutsche Kommunen anhand eines Nachfragegefälles von heiß (stark nachgefragt) bis kalt (kaum nachgefragt) verdeutlichen und gibt eine Aussicht auf die Lage in den kommenden drei bis fünf Jahren. Um die Beziehungen zwischen Großstadt und Umland genauer zu erfassen, wurde bei der nunmehr dritten Ausgabe der Studie das Auswertungsverfahren verfeinert.

Wo das Umland heißer ist als die Stadt

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich aus durch eine hohe Nachfrage und ein geringes Bauvolumen im Vergleich zur Nachfrage. Zu wenig Bauland war bisher vor allem ein Problem der sowieso schon überlasteten Großstädte und großen Ballungsräume. Diese Hitze strahlt laut BPD und Bulwiengesa derzeit ins Umland aus – mit dem Vorteil, dass die Großstädte entlastet werden.

Das ist etwa in Düsseldorf und Dresden zu beobachten: Die Städte haben sich im Vergleich zur Wohnwetterkarte 2020 von einem heißen Markt in Richtung angenehme Temperatur bewegt. Das heißt auch, dass sich Angebot und Nachfrage angleichen. Dazu beigetragen hat neben einer Umverteilung ins Umland der Metropolen auch ein gebremster Bevölkerungsanstieg und mehr Wohnungsneubau, heißt es in der Studie. In einigen stark von Universitäten geprägten Städten – zum Beispiel Trier, Gießen, Würzburg, Regensburg und Passau – ist das Umland inzwischen sogar wärmer ist als die Stadt. Hier bevorzugen viele Menschen das Leben im Grünen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Je weniger die Stadt selbst baut, je wirtschaftsstärker ein Ballungsraum ist und je dünner besiedelt sein Umland, desto weiter strahlt die Hitze ins Umland aus. Neben den Großstädten weisen auch kleinere Städte – meist mit hohem Studierendenanteil – wie Kiel, Rostock, Braunschweig, Magdeburg, Münster, Bonn, Erfurt, Karlsruhe oder Freiburg im Breisgau eine hohe Wohnungsnachfrage bei vergleichsweise geringer Bautätigkeit auf.

Heißer Süden, kalter Osten?

Großräumig betrachtet gibt es in Deutschland ein starkes Gefälle: Süddeutschland verzeichnet viele Zuzüge – und die Mehrzahl der sehr heißen Kreise befindet sich im Radius von 100 Kilometern um München, wie die Wohnwetterkarte 2021 zeigt. Das Wetter in West- und Norddeutschland ist eher durchwachsen, während Ostdeutschland in weiten Teilen kalt ist. Dieses Muster existiert den Studienautoren zufolge bereits seit Mitte der 1980er Jahre.

Nun zieht in einigen Regionen Ostdeutschlands die Nachfrage aber an – Städte entlang wichtiger Verkehrsachsen etwa verlassen den kalten Bereich. Neu ist das zum Beispiel in den Städten Görlitz, Cottbus, Bautzen und Plauen. In der Wohnwetterkarte 2021 kommen auch einzelne Standort-Trends zum Vorschein.

So erkennen die Experten etwa in Brandenburg einen "Tesla-Effekt". In den vergangenen Jahren lag in Berlin die Konzentration entlang der Wachstumsachsen wie der Autobahnen Richtung Leipzig (A9) und Dresden (A13) sowie nach Norden entlang der B96 zu sehen. "Jetzt beginnt sich im Umland die bislang auffälligste Lücke zu schließen: Waren die Kreisprognosen für den Landkreis Oder-Spree bislang eher kalt, ist mit der Ansiedlung von Tesla nun ein großer Einfluss genau in einem bislang wenig wachsenden Teil des Berliner Umlandes feststellbar", schreiben die Autoren.

Ländlicher Raum differenziert sich aus

Ein Vergleich mit älteren Wohnwetterkarten zeigt deutlich, dass im Osten insbesondere Mecklenburg-Vorpommern wärmer wird. Die Regionen entlang der Ostseeküste koppeln sich laut BPD und Bulwiengesa von den sonst nachfrageschwachen ländlichen Regionen ab. Die Nachfrage nach Wohnungen entlang der Küste steigt.

Die Berliner Umlandkreise, der Main-Kinzig-Kreis oder der Kreis Bad Kreuznach bilden – von Kälte bis Hitze – laut Studie fast das gesamte Wetterspektrum innerhalb ihrer Kreisgrenzen ab. Im Raum Emsland-Cloppenburg-Vechta, Konstanz-Tuttlingen-Balingen und Ulm-Oberschwaben-Allgäu ist es heiß, obwohl kein großer Ballungsraum in der Nähe ist und die Hochschulen allein nicht die Ursache hierfür sind. Hier führen den Experten zufolge eine starke mittelständische Wirtschaftsstruktur zusammen mit einer hohen Geburtenrate zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnraum.

Fazit: Es wird immer noch falsch gebaut

Die unterschiedlichen Temperaturen der Wohnwetterkarte sind nach Auffassung von BPD und Bulwiengesa auch ein Ergebnis einer nach wie vor falschen Verteilung der Bautätigkeit in Deutschland. Vielerorts werde gemessen am tatsächlichen Wohnraumbedarf in der Fläche zu viel gebaut – das gilt für die ländlichen Regionen von Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen sowie im Saarland und im südlichen und östlichen Niedersachsen.

Umgekehrt fehle es in vielen deutschen Großstädten nach wie vor an ausreichend Baufertigstellungen. Ebenso in den Ballungsräumen von Südhessen, Südbayern und Baden-Württemberg. Per Mausklick lässt sich herausfinden, wo die Wohnungsmärkte überhitzt und wo sie kalt sind:

Interaktive Wohnwetterkarte von BPD und Bulwiengesa zu den Wohnungsmärkten in Deutschland


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Wohnungsbau