Eigenkapitalbedarf zentrale Hürde für Wohnungskauf

Ein Generationenvergleich zeigt: Von 1980 bis 2024 hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil in den deutschen Städten ungefähr verdoppelt. Millennials, die in den vergangenen zehn Jahren eine Wohnimmobilie finanzieren wollten, mussten im Schnitt knapp 14 Jahre sparen, um genug Eigenkapital aufzubauen – doppelt so lange wie seinerzeit die Generation der Babyboomer. 

Die Forscher haben in der GREIX-Auswertung Immobilienpreise, Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen und Kaufnebenkosten analysiert. Demnach reichte in den 1980er-Jahren für die Finanzierung einer Eigentumswohnung im Schnitt zirka das 1,7-Fache des Jahreseinkommens eines Haushalts, heute sind mehr als drei Jahresgehälter nötig. Bei Einfamilienhäusern liegt der Wert aktuell beim Fünffachen – in den 1980er-Jahren reichte im Schnitt das 3,6-Fache Jahreshaushaltseinkommen als Eigenkapital für einen Kredit.

Ursächlich dafür ist den Forschern zufolge vor allem der Preisboom im laufenden und vergangenen Jahrzehnt sowie die deutlichen Erhöhungen bei den Grunderwerbsteuern.

Hypothekenquote stabil, Eigenkapitalbedarf explodiert 

"Mit einer realistischen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens müssen Haushalte heute rund 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen – doppelt so lang wie in den 1980er-Jahren", sagt Studien-Co-Autor Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut.

Dagegen sind die laufenden Kreditbelastungen trotz stark gestiegener Immobilienpreise heute nicht signifikant höher als in den 1980er-Jahren, weil sinkende Zinsen einen Großteil des Preisanstiegs kompensiert haben. Babyboomer-Haushalte gaben beim Kauf von Eigentumswohnungen rund 20 Prozent des Einkommens für die Hypothek aus, Millennials heute etwa 25 Prozent, also ein ähnliches Niveau.

Die Autoren schlussfolgern, dass aufgrund des gestiegenen Eigenkapitalbedarfs immer mehr Menschen auf familiäre Transfers wie Schenkungen und Erbschaften angewiesen sind, um ein Eigenheim zu erwerben. Auch der Anteil geerbter Immobilien nimmt zu. "Ob ein Haushalt den Sprung ins Eigentum schafft, hängt zunehmend davon ab, ob finanzielle Unterstützung aus der Familie möglich ist", so Zdrzalek.

Immobilienkauf fördern, Grunderwerbsteuer senken

Die Autoren sehen darin nicht nur ein Wohnungsmarktproblem, sondern eine Herausforderung für soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit. Sie plädieren für eine grundlegende Reform der Immobilienförderung. Maßnahmen, die nur die monatlichen Kreditbelastungen senken, etwa zinsbezogene Förderprogramme, greifen demnach zu kurz, da sie vor allem denjenigen nützen, die das hohe Eigenkapital aufbringen können.

Entscheidend sei, die Einstiegshürden zu senken. Diese könnten durch eine deutliche Senkung der Grunderwerbsteuer, kombiniert mit einer moderaten Anhebung der laufenden Grundsteuer, spürbar reduziert werden, ohne die öffentlichen Haushalte dauerhaft zu belasten. Das würde den Immobilienkauf insbesondere für junge und vermögensschwache Haushalte erleichtern.  

GREIX-Auswertung: (H)ausgeträumt: Eigenkapital als Hindernis zum Eigenheim (PDF)

Wohneigentum als Altersvorsorge oder Kapitalanlage

Mehr als die Hälfte (58 Prozent) der Deutschen hält Wohneigentum für die beste Option, um neben der gesetzlichen Rente für das Alter vorzusorgen. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland (IVD), die im Vorfeld der Bundestagswahlen am 23.2.22025 stattfand. Aktien und Fonds (16 Prozent), Lebens- und Rentenversicherungen (zehn Prozent) oder Spareinlagen (sieben Prozent) rangieren weiter hinten.

Zwei Drittel (67 Prozent) der Mieter sehnen sich laut Umfrage nach Wohneigentum, davon hätten drei Viertel lieber ein eigenes Haus als eine Wohnung. Mehr als jeder dritte (39 Prozent) Mieter interessiert sich für eine Immobilie als Kapitalanlage. Als größte Hürde für den Immobilienkauf nannten 48 Prozent fehlendes Eigenkapital, bei 40 Prozent reicht das Einkommen nicht aus, um die Kreditraten aufzubringen.

Knapp zwei Drittel (65 Prozent) fordern laut Umfrage eine stärkere staatliche Unterstützung beim Erwerb von Wohneigentum: am häufigsten genannt wurde die steuerliche Begünstigung von selbst genutztem Wohneigentum (69 Prozent), gefolgt von einer Senkung der Grunderwerbsteuer (59 Prozent) und der Wiedereinführung der Eigenheimzulage (51 Prozent). An der Umfrage haben 1.009 Bürger ab 18 Jahren teilgenommen.

IW Köln: Wohneigentum zur Vermögensbildung

Wer im Wohneigentum lebt, hat ein durchschnittlich sechsmal so hohes Vermögen wie Mieter – auch in derselben Einkommensgruppe. Das sind die zentralen Befunde einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) im Auftrag des Verbands der Privaten Bausparkassen, die im Dezmeber 2025 veröffentlicht wurde.

Wohneigentümer verfügen im Schnitt über 535.800 Euro Sachvermögen (Mieter: 51.100 Euro) und über ein Geldvermögen von 119.900 Euro (Mieter: 45.100 Euro). Wichtigster Vermögensbestandteil ist die selbstgenutzte Immobilie. Zwar liegen die Verbindlichkeiten bei Wohneigentümern mit 65.500 Euro höher als bei Mietern (8.600 Euro), doch Wohneigentümer verfügen über ein Nettovermögen, das mit 590.200 Euro das von Mieterhaushalten (87.600 Euro) um ein Vielfaches übertrifft.

"Wohneigentum ist eine wichtige Säule der privaten Altersvorsorge, erklärte Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienexperte beim IW Köln und einer der Co-Autoren der Studie. "Unsere Analysen zeigen dabei, dass Wohneigentümer auch zusätzlich viel sparen, weshalb sie im Rentenalter deutlich besser aufgestellt sind als Mieter." Eine stärkere Förderung von Wohneigentum sei  gesellschaftlich und ökonomisch gesehen sinnvoll.

Auch Voigtländer kritisierte die hohen Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer: "Auch im Sinne der Altersvorsorge bedarf es hier einer Reform."

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