Der gewerbliche Immobilienmarkt ist massiv unter Druck geraten. Experten beobachten Preisrückgänge vor allem im Segment Büro und Handel, aber auch bei professionell gehandelten Mietshäusern. Kreditausfälle dürften 2023 zum größeren Problem werden.
Zinsanstieg und Baukosten, der Energiepreisschock und die schrumpfende Konjunktur machen sich am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt bemerkbar. In den sieben größten deutschen Städten ("Top 7") Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart müssen bereits Preisabschläge hingenommen werden. Im kommenden Jahr wird es außerdem deutlich mehr Kreditausfälle geben.
Dies sind die Kernergebnisse der Online-Pressekonferenz "Trendwende am Immobilienmarkt: Wohin entwickeln sich die Preise im Wohn- und Bürosegment?", an der Christian Kadel, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, Pepijn Morshuis, CEO von Trei Real Estate, und Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management GmbH, teilgenommen haben.
Immobilienmarkt: Preisrückgänge bis zu zehn Prozent
Nach Berechnungen von Colliers sind die Preise über alle Transaktionen hinweg im Durchschnitt um rund zehn Prozent gesunken. "Wir sehen aktuell Preisabschläge bis zu fünf Prozent", sagte Meyer von CR Investment Management. Diese Zahl Wohnimmobilien betreffend wurde von Trei Real Estate bestätigt. Morshuis, CEO der Trei Real Estate, beobachtet am Markt außerdem deutlich gestiegene Eigenkapitalquoten. Bei drei großen Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Millionen Euro gab es demnach jüngst zwei reine Eigenkapital- und einen 50-Prozent-Fremdkapital-Deal. Laut Meyer sind die Fremdkapitalquoten im Vergleich zu 2021 um bis zu zehn Prozent zurückgegangenen.
Er erwartet eine gewisse Entspannung an den Grundstücksmärkten in den Metropolen. "Ein Teil der Entwickler, die Grundstücke in den vergangenen Jahren teilweise sehr teuer erworben und finanziert haben, wird zum Verkauf gezwungen sein."
Mehr notleidende Kredite erwartet
Gestützt werden die Preise bei den Wohnimmobilien unter anderem durch die hohe Inflation und die starke Nachfrage. "Wohnen und Logistik zähle ich eher zu den Gewinnern der aktuellen Entwicklung, Büros, Hotels und Handelsobjekte werden eher zu den Verlierern zählen", so Morshuis. Insgesamt erwarten alle Experten eine stärkere Ausdifferenzierung des Marktes. Als besonders wertstabil werden im Segment Wohnen und Büro ESG-konforme Immobilien bewertet. Da die Dauer der Krise kaum prognostizierbar ist, wird jedoch mit weiteren Preiskorrekturen in allen "Top 7"-Märkten und allen Nutzungsarten gerechnet.
In Krisenzeiten nehmen auch die Kreditausfälle zu, da sind sich die Experten einig. CR Investment Management erwartet einen Anstieg der Non-performing loans (NPLs) auf ein Volumen von rund 40 Milliarden Euro im Jahr 2023.
Spitzenrenditen dürften kaum steigen
Colliers-Experte Kadel sieht seit dem ersten Quartal 2022 einen leichten Anstieg der Spitzenrenditen. "Diese sind von 2,7 auf drei Prozent gestiegen. Trotz der großen Unsicherheit finden am Markt jedoch weiterhin Transaktionen statt, die vor allem auf eigenkapitalstarke Investoren entfallen." Im Wohnsegment beobachtet Colliers, dass die Vervielfältiger bei Wohnimmobilien bundesweit um einen bis vier Faktoren sinken.
Der Trei-Chef betonte: "Steigende Zinsen bedeuten nicht automatisch steigende Immobilienrenditen oder sinkende Preise. Die Korrelation von Zinsen und Immobilienrenditen ist nicht so eindeutig, wie oft behauptet." Dies zeigten zahlreiche Beispiele aus der Vergangenheit: So sind laut Morshuis in Deutschland die Zinsen von zehnjährigen Staatsanleihen zwischen 2007 und 2010 um zwei Prozentpunkte gesunken und die Renditen um einen Prozentpunkt gestiegen.
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