Haus- und Wohnungspreise: Kein Corona-Knick

Überblick

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind selbst in der Coronakrise gestiegen – das Gewos-Institut registriert "die stärksten Preiszuwächse seit Beginn unserer Aufzeichnungen". Die Experten erwarten, dass damit auf dem heiß umkämpften Markt noch lange nicht Schluss ist.

Konnte die Coronakrise dem Immobilienmarkt in Deutschland schon nichts anhaben, so rechnen die Experten des Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung nun auch noch mit Nachholeffekten. Laut ihrer Prognose wird der Gesamtumsatz mit Immobilien in Deutschland bis Jahresende 2021 gegenüber dem Vorjahr um 6,3 % auf rund 311 Mrd. EUR steigen.

Großstädte: Quasi leergekauft

Treiber sind Wohnimmobilien. Hier erwartet Gewos einen voraussichtlichen Umsatz von 237,7 Mrd. EUR – das wären noch einmal 7,5 % mehr als im Jahr 2020. "Gleichzeitig wird die Zahl der Transaktionen nur leicht um 1,4 % steigen. Der Durchschnittspreis pro Kauffall steigt also weiter", heißt es in der Prognose.

Eine Atempause habe es im Corona-Jahr 2020 nicht gegeben, erklärt Gewos-Experte Sebastian Wunsch. Das Marktgeschehen verlagere sich zunehmend aus den leergekauften Märkten in den Großstädten in die Speckgürtel und in ländliche Räume. Besonders gefragt sind Ein- und Zweifamilienhäuser, für die Gewos im vergangenen Jahr ein Allzeithoch von bundesweit 259.300 Kauffällen registrierte.

"Die Preisdynamik im Bereich des selbst genutzten Wohneigentums hat sich im Zuge der Corona-Pandemie noch einmal verstärkt", berichtet Gewos auf Grundlage der tatsächlichen Transaktionen. Mit 10,8 % bei Eigenheimen und 7,2 % bei Eigentumswohnungen hat das Hamburger Institut im Jahr 2020 "die stärksten Preiszuwächse seit Beginn unserer Aufzeichnungen in den 80er-Jahren festgestellt".

Mieten: Corona-Effekt kleiner und regionaler

Eine verstärkte Preisdynamik während Corona bestätigt auch eine Untersuchung von Immobilienökonomen der Universität Regensburg im Auftrag der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung. Demnach betrug der Pandemie-Effekt bei den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen im bundesweiten Durchschnitt 0,7 Prozentpunkte. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern seien es 1,1 Prozentpunkte gewesen.

Zwischen dem 1. Quartal 2020 und dem 2. Quartal 2021 (= 15 Monate) haben dem Institut zufolge die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sogar um durchschnittlich 17 % zugelegt, die für Einfamilienhäuser um 15,6 %. Bei den Mieten sei der Effekt kleiner und zudem regional unterschiedlich: Während die Pandemie das Wachstum bei Neuvertragsmieten in Groß- und Mittelstädten leicht gedämpft habe, seien die Angebotsmieten für Neuverträge in ländlicheren Regionen durch Corona zusätzlich nach oben gegangen.

Bundesweit sind laut dieser Studie aber auch die Angebotsmieten um 5 % gestiegen, sodass die Mieter-Haushalte einen immer größer werdenden Teil ihres Budgets für Wohnen aufbringen müssen. "Getrieben von hohen Baupreisen und fehlenden Anlagealternativen sind Mieten und Kaufpreise wieder stärker gestiegen als die Einkommen", stellt die Regensburger Studie fest. Wohneigentum werde vielerorts vor allem für Haushalte mit durchschnittlichen oder kleineren Einkommen "zunehmend unerschwinglich".

Wohnimmobilien: Wo haben sie sich besonders verteuert?

Dass die regionalen Unterschiede bei der Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise relativ groß sind, zeigen auch die Zahlen einer Wohn- und Finanzierungsmarkt-Analyse von Europace. Verglichen wurden die Zahlen aller Transaktionen auf der Plattform zwischen März 2020 und Februar 2021 mit den Plattformdaten von März 2019 bis Februar 2020.

Der Stadtstaat Hamburg ist demnach Spitzenreiter bei den Anschaffungskosten: Hier kostet ein Haus im Durchschnitt mittlerweile knapp 608.000 EUR, ein Fünftel (20 %) mehr als im Vergleichszeitraum. Eigentumswohnungen gibt es im Schnitt für rund 441.000 EUR (plus 17 %).

Die höchsten Steigerungsraten im Vergleich der Bundesländer machen die Autoren der Europace-Studie in Ostdeutschland aus: Um ein Viertel (25 %) auf rund 189.500 EUR sind die Preise für Wohnungen in Thüringen gestiegen. Häuser kosten hier im Schnitt 266.000 EUR, dabei ist der Anstieg in dieser Kategorie mit plus 7 % noch moderat. Ganz im Gegensatz zu Mecklenburg-Vorpommern mit dem bundesweit stärksten Plus (18 %) bei den Preisen für Eigentumswohnungen (knapp 226.000 EUR).

Nahezu eingependelt haben sich die Preise im Saarland: Bei den Wohnungen kommt Europace in seiner Analyse nur noch auf ein Plus von 2 % (179.500 EUR), bei den Häusern sind es plus 6 % (253.700 EUR). Das sind bundesweit die geringsten Anstiege.

Metropolen: Deutliches Preisplus

Die Ergebnisse der Europace-Analyse werden gestützt von den jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes für das 4. Quartal 2020: Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zum Jahresende dynamisch gestiegen. Die Statistiker kommen zu dem Schluss, dass Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser 8,1 % teurer waren als vor einem Jahr – das sei die höchste Steigerungsrate seit dem 4. Quartal 2016 mit...