Neuvertragsmieten steigen kräftig – bis auf Berlin

Nach einer längeren Phase des Rückgangs der Immobilienpreise gab es im Sommer wieder Wertsteigerungen auf dem deutschen Markt für Wohneigentum. Im dritten Quartal 2025 verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 0,9 Prozent. Vor einem Jahr waren sie noch 3,5 Prozent günstiger. Eigentumswohnungen kosteten im Jahresvergleich 2,6 Prozent mehr.  

Das sind Zahlen aus dem aktuellen Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, der vierteljährlich erscheint. Preiszuwächse gab es demnach in der Stadt, auf dem Land und in sämtlichen Ballungsräumen. Mit 4,4 Prozent fiel der Anstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Umland der Großstädte besonders groß aus. Das führen die Ökonomen unter anderem auf die derzeit stabilen Bauzinsen zurück – außerdem hätten steigende Löhne die Erschwinglichkeit zuletzt verbessert.

Preisaufschwung am Wohnungsmarkt verstetigt sich

Im dritten Quartal 2025 setzen sich dem IW-Wohnindex zufolge die Preisanstiege über alle Regionstypen hinweg fort. Die Erholungstendenzen, die bereits in den Vorquartalen zu beobachten waren, verdichten sich demnach zu einem flächendeckenden Aufschwung.

Bei Eigentumswohnungen fällt das Preisplus im Jahresvergleich mit Werten zwischen plus 2,4 Prozent – im Umland der "Top 7" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, im Umland der Großstädte und in den sonstigen Regionen – und plus 2,9 Prozent (Großstädte außerhalb der "Top 7") positiv und sehr homogen aus. Die "Top 7" legen mit plus 2,5 Prozent im Schnitt gegenüber dem Vorjahr spürbar zu. Im Quartalsvergleich zeigt sich ein Wachstum von plus 0,4 Prozent in den "Top 7" und bis zu plus 0,9 Prozent in den Großstädten und ihrem Umland.

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern dominieren im Jahresvergleich die Umlandlagen der Großstädte mit plus 4,4 Prozent und die sonstigen Regionen mit plus 3,8 Prozent, gefolgt von den Großstädten und dem Umland der "Top 7" mit jeweils plus 2,7 Prozent. Auch in den sieben Top-Städten steigen die Kaufpreise mit einem Plus von 1,2 Prozent weiter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 reicht die Spanne im aktuellen IW-Wohnindex von plus 0,6 Prozent (sonstige Regionen) bis plus 1,8 Prozent (Großstädte).

Wo die Wohnungsmieten besonders stark steigen

Zur Abwanderung ins Umland dürften auch die hohen Mieten in den Metropolen beitragen. Im dritten Quartal lagen laut dem IW die Neuvertragsmieten ein Prozent über dem Niveau des Vorquartals und 3,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Mietpreisdynamik bleibt damit weiter hoch, besonders in jenen Regionen, die gute Erreichbarkeit mit etwas moderateren Preisniveaus verbinden. Auch hier zeigt sich: Die Nachfrage bleibt, das Angebot fehlt.

Die stärksten Zuwächse im Jahresvergleich bei den Neuvertragsmieten verzeichnen im dritten Quartal 2025 die Großstädte (plus 4,4 Prozent) sowie das Umland der Großstädte (plus 4,1 Prozent) und das Umland der "Top 7" (plus 3,9 Prozent). Die sonstigen Regionen folgen mit plus 3,5 Prozent und die "Top 7"-Städte selbst mit plus 2,6 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich ein ähnliches Bild: Besonders kräftig fallen die Anstiege im Umland der "Top 7" (plus 1,3 Prozent) und in den Großstädten (plus 1,1 Prozent) aus. Die übrigen Regionen bewegen sich zwischen plus 0,6 Prozent und plus 0,8 Prozent.

In den "Top 7" sind die Mieten in Düsseldorf (plus 5,6 Prozent), Köln (plus 5,1 Prozent) und Hamburg (plus 4,4 Prozent) im Quartalsvergleich besonders kräftig gestiegen. Einzige Ausnahme in dieser Kategorie ist Berlin: Dort sanken die Neuvertragsmieten leicht um 0,2 Prozent. Für Entwarnung ist es in der Bundeshauptstadt jedoch zu früh: Nach dem Scheitern des dortigen Mietendeckels waren die Mieten überdurchschnittlich stark angestiegen. Der aktuelle Rückgang deutet eher auf eine kurzfristige Ausgleichsbewegung hin.

"Der Immobilienmarkt scheint sich auf einem neuen Normalzustand eingependelt zu haben", kommentierte IW-Immobilienökonom Pekka Sagner die neuen Zahlen. Das bedeute nicht, dass sich die Situation entspannt habe: "Die steigenden Preise sind ein Symptom der seit Jahren unzureichenden Fertigstellungen", so Sagner. Nach IW-Prognosen aus dem vergangenen Jahr müssten jährlich 372.000 Wohnungen gebaut werden – trotz Bauturbo: Für 2025 rechnen die Experten jedoch nur mit 235.000 Fertigstellungen.

Zum vollständigen Report: IW-Wohnindex Q3/2025 (kostenloser Download)

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