Wohnungsverkauf und Vermietung bringen gute Erträge

Die Immobilienpreise sind im Jahr 2025 wieder stärker gestiegen. Besonders Eigentumswohnungen wurden deutlich teurer, aber auch die Hauspreise legten zu. Noch dynamischer entwickelten sich die Mieten, wie der aktuelle Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln mit Daten aus dem vierten Quartal 2025 zeigt.

Wo die Kaufpreise am stärksten steigen

Auf Jahressicht erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen laut IW-Wohnindex um plus 3,8 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um plus 2,8 Prozent. Damit liegen die Kaufpreissteigerungen insgesamt oberhalb der Inflationsrate.

Im Quartalsvergleich zeigt sich eine uneinheitliche Entwicklung: Eigentumswohnungen legten gegenüber dem dritten Quartal 2025 nur noch leicht um plus 0,2 Prozent zu, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,9 Prozent zurückgingen. Dahinter stecken kurzfristig gestiegene Finanzierungskosten und Zurückhaltung auf Käuferseite.

Über alle Regionstypen hinweg verzeichnen Eigentumswohnungen auf Jahressicht weiterhin Zuwächse, besonders ausgeprägt in Großstädten außerhalb der "Top 7" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (plus 5,5 Prozent) sowie im Umland der "Top 7".Städte (plus 4,7 Prozent). Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern dominieren auf Jahressicht die Umlandregionen der Großstädte (plus 3,8 Prozent), während die Quartalsentwicklung in allen Regionstypen rückläufig ist.

In den zehn größten Städten steigen die Kaufpreise auf Jahressicht durchweg an, mit besonders kräftigen Zuwächsen in Dortmund (plus 5,5 Prozent), Köln (plus 4,9 Prozent) und Düsseldorf (plus 4,7 Prozent). München (plus 0,7 Prozent) und Stuttgart (plus 1,1 Prozent) bleiben deutlich verhaltener.

Mietpreise: Wo die Dynamik besonders hoch bleibt

Die Neuvertragsmieten sind im aktuellen IW-Wohnindex mit Zahlen aus dem vierten Quartal 2025 bundesweit weiter kräftig in die Höhe gegangen: um 4,1 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2024 und um 1,1 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2025.

Besonders hohe Mietzuwächse zeigen sich auf Jahressicht in Köln (plus 7,6 Prozent), Leipzig (plus 5,9 Prozent) und Hamburg (plus 5,4 Prozent). Auch in München (plus 4,6 Prozent), Essen (plus 3,9 Prozent) und Stuttgart (plus 3,9 Prozent) bleibt die Dynamik hoch.

Über alle Regionstypen hinweg steigen die Mieten sowohl auf Jahres- als auch auf Quartalsebene. Besonders dynamisch entwickeln sich Großstädte und die Umlandregionen, was die Ökonomen auf eine anhaltende Ausweichbewegung bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückführen.

Preis- und Mietdynamik verlagert sich in mittelgroße Städte

Eine Sonderauswertung der Jahresentwicklung – Vergleich 2024 und 2025 – zeigt, dass insbesondere die B- und C-Städte im Median die stärksten Zuwächse sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten verzeichnen. Neben Eigennutzern ist die Nachfrage dort auch von Studierenden, Familien und regional verankerte Arbeitsmärkte getragen.

Die A-Städte (auch "Top 7") wachsen moderater und die D-Städte zeigen im Mittel geringere Zuwächse, weisen aber zugleich eine hohe Heterogenität auf. Insgesamt deutet der Sonderteil im IW-Wohnindex darauf hin, dass sich die Preis- und Mietdynamik zunehmend in Städte mittlerer Größe verlagert hat, während sich nach IW-Angaben die größten Metropolen eher stabilisieren.

Die Einteilung in Städtekategorien erfolgte anhand der wirtschaftlichen Bedeutung, Einwohnerzahl, infrastrukturellen Ausstattung und der Rolle im Immobilienmarkt.

Zum vollständigen Report: IW-Wohnindex Q4/2025 (PDF)

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