Bauturbo – was Projektentwickler ins Spiel bringt

Mit dem Bauturbo hat die Bundesregierung im Oktober 2025 den ersten Schritt einer zweiphasigen Baurechtsnovelle umgesetzt. Eine umfassendere Reform des Baugesetzbuchs (BauGB) ist noch für Anfang 2026 geplant.

Periskop Development, eine Tochter der Periskop Partners AG, hat ein Paper veröffentlicht, das die zentralen Elemente des Bauturbos analysiert und in den Kontext weiterer Reformmaßnahmen wie dem Gebäudetyp E, dem Infrastrukturpaket und dem Deutschlandfonds einordnet — und zeigt auf, welche Chancen sich daraus für Investoren, Kommunen und Projektentwickler ergeben.

Bauturbo: Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Persikop erwartet, dass mit dem Bauturbo durch kürzere Planungsphasen und Vorlaufzeiten mehr Projekte genehmigungsfähig und finanzierbar werden, vor allem im Bestand und bei innerstädtischen Flächen. Das verbessert die Kalkulierbarkeit und Renditeerwartung.

Was den Zeithorizont der Bauturbo-Wirkung angeht, heißt es in dem Paper:

• Kurzfristig (zwölf bis 24 Monate): Mehr Genehmigungen und Reaktivierung pausierter Projekte sind realistisch – aber noch keine spürbare Zunahme der Fertigstellungen.
• Mittelfristig (zwei bis fünf Jahre): In aktiven Kommunen dürfte ein spürbarer Angebotszuwachs entstehen, insbesondere durch Nachverdichtung und Umnutzung bestehender Flächen. Das könnte lokal preisdämpfend wirken, aber den Markt insgesamt differenzierter machen.

Besonders attraktive Investmentfelder:

• Nachverdichtung und Umnutzung im Bestand (zum Beispiel über §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 246e BauGB).
• Mixed-Use- und Wohnkonzepte, die durch öffentliche Infrastrukturmaßnahmen gestützt werden.
• Projekte mit ESG-Profil, die Zugang zu neuen Finanzierungsquellen wie dem Deutschlandfonds erhalten können.

Damit richtet sich laut Persikop der Fokus stärker auf Transformation, innerstädtische Entwicklung und Kooperationen mit Kommunen, die selbst entscheiden, ob und in welchem Umfang sie die neuen Möglichkeiten nutzen. Projekte mit kurzer Planungsphase, klarer Genehmigungsperspektive und kommunaler Zustimmung werden dann künftig deutlich an Attraktivität gewinnen.

Persikop-Paper "Baugesetz-Novelle und Bauturbo – neue Impulse für den deutschen Immobilienmarkt" (Download)

IW-Ökonomen: Bauturbo wirkt nicht ohne Kostensenkungen

Die Krise im Wohnungsbau wird sich nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) noch verschärfen. 2026 könnten nur zirka 215.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Der Bund müsse neben dem Bauturbo weitere Maßnahmen beschließen, um die Kosten im Wohnungsbau zu senken, sagte IW-Experte Ralph Henger im Oktober 2025. Zudem sollten die Städte mehr für den Wohnungsbau tun, "insbesondere beim Flächenmanagement und der Digitalisierung von Baugenehmigungen".

Der Wohnungsbau steckt nach einem Zinsanstieg und wegen hoher Baukosten in der Krise. 2024 wurden so wenige Wohnungen in Deutschland fertiggestellt wie seit 2015 nicht mehr. Die Ampel-Regierung hatte ihr Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen nie erreicht. Die amtierende Bundesregierung will mit dem Bauturbo über schnellere Genehmigungen den Wohnungsbau voranbringen. Zudem will der Bund Familien mit kleinen und mittleren Einkommen mit besseren Förderbedingungen stärker unterstützen, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen.

Baukosten: So lässt sich bei neuen Wohnungen sparen

Mehr Wohnungsangebot würde den Markt entlasten – in einer Studie von 2024 hatte das IW Lösungen aufgezeigt, wie Politik und Bauherren die Preise senken oder Preissteigerungen abmildern können.

Dachgeschoss: Ausbau nicht zwingend kosteneffizient

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – etwa mit günstigerem Bodenbelag – laut der IW-Studie rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent.

Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger: Die Ergebnisse legen nahe, dass beim Mietwohnungsneubau mit acht bis zehn Etagen Preisabschläge von drei bis sieben Prozent gegenüber der Referenz von zwei bis vier Etagen drin sind. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind wiederum demnach nicht unbedingt kosteneffizient.

Sparmöglichkeiten gibt es auch beim Parken: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf etwa acht Prozent günstiger, zur Miete macht der Stellplatz knapp sechs Prozent Preisunterschied aus. Bei Tiefgaragenparkplätzen liegt der Aufpreis bei bis zu zehn Prozent.

Absolut preisgünstiger: Kleine Wohnungen und kluge Flächen

Generell bietet der Verzicht auf Wohnfläche den IW-Immobilienexperten zufolge den größten Hebel für geringere Kaufpreise und Mieten. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen pro Wohneinheit, heißt es.

Eine Option könnte auch darin bestehen, so zu bauen, dass es für Wohngemeinschaften attraktiv wird: insbesondere für junge Menschen im Studium, in der Ausbildung oder während des Berufseinstiegs sowie für Senioren.

Tipps für Bauherren im Überblick:

1. Einfachere Ausstattung wählen: Die Studie zeigt, dass Wohnungen mit einfacherer Ausstattung, wie günstigerem Bodenbelag, deutlich preiswerter sind. Bei der Miete lassen sich so rund 7,5 Prozent und beim Kauf bis zu 15 Prozent einsparen.
2. Auf Zusatzräume verzichten: Der Verzicht auf Zusatzräume wie Keller oder Gäste-WC kann die Kosten um bis zu drei Prozent senken, so ein Ergebnis der Studie.
3. Parkplatzsituation überdenken: Eine Wohnung ohne Stellplatz kann beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger sein. Mieter sparen ohne Parkplatz zirka sechs Prozent, das ist besonders in städtischen Gebieten relevant.
4. Kleinere Wohnfläche und effiziente Raumplanung in Betracht ziehen: Obwohl kleinere Wohnungen oft höhere Quadratmeterpreise haben, bedeuten sie absolut betrachtet geringere Preise pro Wohneinheit.

Einen weiteren Hebel bietet den IW-Ökonomen zufolge der Preis für Bauland: Würden Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent verzichten, wären Wohnungen zwei Prozent günstiger, in Städten könnte der Preis um ein Prozent sinken. Der Effekt sei nicht zu unterschätzen, gerade in teuren städtischen Lagen bei Mehrfamilienhäusern.

IW-Studie "Optionen für bezahlbaren Neubau" (Download)

Rechtsgutachten: DIN-Normen teuerster Baustandard

Laut einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge von 2024 sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren in den deutschen Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Ein Grund, dass in Deutschland Hunderttausende Wohnungen fehlen – vor allem bezahlbare.

Auch Komfortstandards verteuern das Bauen. In der Kritik sind etwa DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik (aRdT). Doch die Abkehr von diesem Standard ist derzeit kaum rechtssicher zu vereinbaren.

Dass nicht alle Regelungen notwendig sind, zeigt ein Gutachten des ehemaligen BGH-Richters Stefan Leupertz, das die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) in Auftrag gegeben hatte. Er kommt zu dem Ergebnis: Es kann im Bauvertragsrecht gelingen, günstiger mit einfacheren Standards zu bauen – und so zu mehr bezahlbaren Wohnungen zu kommen.

Die Reduzierung technischer Anforderungen wäre ohne nennenswerte Einschränkung der Wohnqualität möglich. Der Jurist schlägt gesetzliche Änderungen vor, die es in Bauverträgen möglich machen sollen, mit Verbrauchern einen unter den geltenden aRdT liegenden Ausführungsstandard rechtssicher zu vereinbaren.

> Zum Rechtsgutachten

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