Gewos-Prognose: Wohnbauland-Verkäufe sinken auf Tiefststand

Weil die Kaufpreise nicht genug gesunken sind, wird der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses immer schwieriger. Der Geldumsatz mit Wohnimmobilien soll in diesem Jahr um ein Drittel einbrechen, wie das Gewos-Institut prognostiziert – besonders betroffen: der Handel mit Bauland.

Nach dem Einbruch im Jahr 2022 lässt der deutsche Immobilienmarkt einer Studie der Hamburger Beratungsgesellschaft Gewos zufolge im laufenden Jahr noch stärker nach: Der bundesweite Geldumsatz wird demnach bis Ende 2023 um 29,5 Prozent auf rund 149,2 Milliarden Euro sinken. Der Handel mit Wohnbauland dürfte am stärksten absacken.

Für die Studie hat Gewos bundesweit Daten zu abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte und die damit verbundenen Umsätze analysiert.

Ausgeprägte Zurückhaltung beim Kauf von Bauland

Nach der Prognose wird die Zahl der Kauffälle bei Wohnimmobilien in der Summe der vier Segmente (Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Bauland) auf rund 452.000 sinken – das wäre ein Minus von 24,9 Prozent gegenüber 2022. Mit nur noch 51.000 Kauffällen (minus 28,5 Prozent) zu rund 10,5 Milliarden Euro (minus 35,7 Prozent) erwartet Gewos die stärksten Rückgänge am Teilmarkt für Wohnbauland.

Auch für den Teilmarkt für Eigentumswohnungen wird bei den Kauffällen ein neuer Tiefststand prognostiziert, besonders stark rückläufig sind die Erstverkäufe von Neubauwohnungen. "Der Geldumsatz dürfte im Vorjahresvergleich um mehr als ein Drittel sinken", erläutert Sebastian Wunsch, Bereichsleiter Immobilienwirtschaftliche Analysen beim Gewos Institut. Insgesamt werden hier rund 196.600 Kauffälle (minus 28,5 Prozent) und ein Umsatzvolumen von etwa 49,4 Milliarden Euro (minus 33,9 Prozent) erwartet.

Mehrfamilienhäuser: Keine guten Aussichten für Deals

Auch im Eigenheimsegment ist Gewos wenig optimistisch und geht für 2023 nur noch von rund 176.400 Kauffällen aus – auch das ein neuer Negativrekord. Der prognostizierte Rückgang ist aber mit 19,2 Prozent etwas moderater als in den übrigen Marktsegmenten. Der Geldumsatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern wird gegenüber dem Jahr voraussichtlich um 24,5 Prozent auf rund 63,2 Milliarden Euro sinken.

Im Segment Mehrfamilienhäuser prognostiziert Gewos für das Gesamtjahr rund 28.100 Kauffälle. Ein geringeres Transaktionsaufkommen war an diesem Teilmarkt zuletzt in der ersten Hälfte der Nullerjahre zu beobachten. Gegenüber 2022 dürfte die Zahl der Transaktionen um 24,3 Prozent zurückgehen, das Umsatzvolumen wird um 29,4 Prozent auf zirka 26,1 Milliarden Euro fallen.

Im Jahr 2021 wurden Mehrfamilienhäuser noch besonders gut gehandelt – doch die Bedingungen haben sich bereits 2022 gedreht, wie die Gewos-Prognose aus dem Vorjahr zeigt.

Zinsen: Mittelfristig keine Entlastung erwartet

"Im laufenden Jahr treten die Folgen des Zinsanstiegs stärker zu Tage als noch 2022", erklärt Gewos-Experte Wunsch. Der bislang moderate Rückgang der Kaufpreise könne den Anstieg der Finanzierungskosten nicht annähernd kompensieren. Für Selbstnutzer werde der Immobilienkauf immer schwieriger – da die Finanzierungskosten steigen und die hohe Inflation die Kaufkraft schmälert –, Investoren wiederum warteten aus Unsicherheit ab.

"Gegenwärtig sehen wir für den weiteren Jahresverlauf keine wesentlichen Änderungen der marktbestimmenden Faktoren", so Wunsch. Zinsseitig sei mittelfristig nicht mit einer Entlastung zu rechnen. "In Bezug auf die Kaufpreise lässt der verlangsamte Rückgang am aktuellen Rand eine Stabilisierung bis Jahresende 2023 erwarten."

2022: Das jähe Ende des Immobilienbooms

Im vergangenen Jahr belief sich das bundesweite Umsatzvolumen laut Gewos in der Summe der vier Teilmärkte auf rund 279,4 Milliarden Euro – das ist ein Rückgang um 17,2 Prozent gegenüber 2021. Mit rund 787.700 Kauffällen wurde das geringstes Transaktionsaufkommen seit dem Jahr 2009 registriert (minus 16,1 Prozent gegenüber 2021). "Der zwölf Jahre währende Boom am deutschen Immobilienmarkt hat 2022 ein jähes Ende gefunden", sagt Wunsch. Ursächlich seien der rapide Zinsanstieg, die hohe Inflation und die steigenden Baukosten gewesen.

Bundesweit wurden im vergangenen Jahr Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland im Wert von rund 211,7 Milliarden Euro gehandelt, heißt es in der Studie. Das ist ein Minus beim Geldumsatz von 16,7 Prozent gegenüber 2021. Die Verkaufszahlen sind laut Gewos in der Summe der vier Wohnsegmente um 17,6 Prozent auf rund 601.500 zurückgegangen. Das Transaktionsaufkommen am Teilmarkt für Bauland ist auch 2022 schon deutlich gesunken: Um 29,8 Prozent auf 71.200 – der Flächenumsatz fiel um 30,1 Prozent auf 7.300 Hektar, der entsprechende Geldumsatz um 26,8 Prozent auf rund 16,3 Milliarden Euro.

Gewos-Prognose

Gewos erfasst mit der Immobilienmarktanalyse IMA jährlich für alle Stadt- und Landkreise in Deutschland die abgeschlossenen Grundstückskaufverträge und die damit verbundenen Geldumsätze. In die aktuelle Analyse sind rund 787.700 Eigentümerwechsel aus dem Jahr 2022 eingeflossen. Ergänzend zur Analyse des Transaktionsgeschehens des abgelaufenen Jahres beinhaltet die IMA Prognosen für das laufende und das kommende Jahr auf Basis umfangreicher Zeitreihen – jeweils in kleinräumiger Gliederung und differenziert nach sektoralen Teilmärkten.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt