Wohnungsmarkt: Trendwende bei Mieten – Preise steigen weiter

Die Neuvertragsmieten sind in vielen deutschen Städten nicht weiter gestiegen, mancherorts sinken sie sogar, wie Studien zeigen, selbst im teuren München. Die Preise für Wohneigentum steigen indessen weiter. Internationale Großanleger ziehen sich laut Marktbeobachtern mittlerweile zurück.

Nach Berechnungen des Forschungsunternehmens F+B stagnierten die Durchschnittsmieten bei neu abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen im vierten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal und gingen im Gegensatz zum Schlussquartal 2018 sogar leicht zurück (minus 0,3 Prozent). F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner sieht darin eine zunehmende Marktberuhigung. Beobachtet wurden für den aktuellen F+B-Wohn-Index Deutschland die Entwicklungen der Preise und Mieten auf Grundlage von mehr als 30 Millionen angebotenen Objekten. Der Trend hatte sich bereits im Herbst 2019 abgezeichnet.

Zu einem ähnlichen Ergebnis wie F+B kommt das Forschungsinstitut Empirica mit seinen Erhebungen: Demnach sind die Neuvertragsmieten in Deutschland zum Jahresende 2019 zumindest weniger stark gestiegen als zuvor. Erfasst wurden auf Immobilienportalen inserierte Mieten in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Laut Empirica waren dort die Mieten im vierten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahresquartal so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Die Durchschnittsmieten bei Neuverträgen seien in den Top 7 nur noch um 1,5 Prozent gestiegen.

Bestandsmieten steigen dagegen weiter

Allerdings, so die Immobilienexperten von F+B, signalisieren die Neuvertragsmieten zwar die Richtung am Immobilienmarkt, bilden aber nur einen kleinen Teil ab. In bestehenden Verträgen sind die Mieten laut F+B im vierten Quartal weiter gestiegen: um 0,4 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal und um 1,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum.

Deutlich stärker als die Mieten sind jedoch die Immobilienpreise in Deutschland gestiegen. Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal 2019 um 5,4 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2018; Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent.

Verschiebung in der Struktur der Investoren auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt

Bei den Käufern beobachtet F+B einen Wandel: Nach Marktbeobachtungen großer Maklerhäuser wie JLL, CBRE oder Savills ziehen sich internationale Investoren zunehmend vom deutschen Markt zurück, heißt es im F+B-Wohnindex. Umgekehrt haben die Anteile deutscher institutioneller Anleger zugelegt: Von 78 Prozent im Jahr 2018 auf mehr als 90 Prozent im Jahr 2019. Als Grund für den Rückzug sei die zunehmend unübersichtliche und kaum noch kalkulierbare Mietenregulierung etwa die bundesweite Mietpreisbremse oder der Berliner Mietendeckel.

Für die anhaltende Auseinanderentwicklung von Mieten und Preisen seien "nunmehr vor allem deutsche Wohnimmobilien AGs, offene Spezialfonds, vermögende Privat-Anleger, die öffentliche Hand sowie Selbstnutzer verantwortlich", erklärt Leutner.

Anlagealternativen fehlen deutsche Anleger drehen an der Preisschraube

Da es an Anlagealternativen fehle und Immobilien ein hoher Sicherheitsaspekt zugeschrieben wird, sind es Leutner zufolge vor allem deutsche Käufer, die an der Preisschraube drehen. "Bei einem Ende der Immobilienkonjunktur aus welchen Gründen auch immer werden sie die Hauptleidtragenden sein, wenn ein Preisverfall finanziell verarbeitet werden muss", so der F+B-Geschäftsführer.

Leutner warnte vor einem "Herdeneffekt": Schon öfter hätten deutsche Investoren verzögert auf internationale Kapitalmarkt-Trends reagiert und spät Immobilien gehandelt. Besonders prozyklisch agiere die öffentliche Hand, die ihre Bestände einst "zu Spottpreisen" verkaufte, um diese nun mit enormen Aufschlägen wieder zurückzukaufen – "teilweise auf einem Preisniveau, auf dem private Kaufinteressenten längst ausgestiegen sind", so Leutner.

F+B: Rückläufige Mietpreise in elf der teuersten 50 Städte Deutschlands

Die Neuvertragsmieten sind laut F+B-Wohnindex im vierten Quartal 2019 im Vergleich zum vierten Quartal 2018 in elf der teuersten 50 Städte Deutschlands gesunken am stärksten im bayrischen Garmisch-Partenkirchen (minus 4,4 Prozent), im baden-württembergischen Fellbach bei Stuttgart (minus drei Prozent) und in Olching in der Nähe von München (minus 2,3 Prozent). München ist zwar weiterhin die teuerste Stadt Deutschlands, aber selbst hier sind die Preise gesunken: um 0,6 Prozent auf durchschnittlich 16,40 Euro pro Quadratmeter.

Auch in der Metropole Berlin sind die Angebotsmieten im Vergleich zu 2018 um 1,2 Prozent gesunken. In den Top 7 Stuttgart (plus 0,8 Prozent), Frankfurt (plus 0,5 Prozent) und Hamburg (plus 0,1 Prozent) gab es nur noch leichte Anstiege laut F+B unterhalb der Inflationsrate. "Die Wohnungsmärkte in Hamburg und im Hamburger Umland sind eng. Dennoch ist vielerorts die wirkliche Lage besser als die wohnungspolitische Stimmung", kommentiert Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), die Zahlen. Je nach ÖPNV-Anbindung könne man im Hamburger Umland für Mieten zwischen 7,20 Euro und 9,35 Euro pro Quadratmeter wohnen.

Wo es mit den Mietpreisen am steilsten aufwärts ging

In manchen der 50 teuersten deutschen Städten (mit mehr als 25.000 Einwohnern) haben die Mieten allerdings um so kräftiger angezogen: Etwa in Bietigheim-Bissingen bei Stuttgart (Baden-Württemberg) stiegen laut F+B die Neuvertragsmieten um satte 13,6 Prozent.

Auch in Landsberg am Lech im Südwesten von Bayern verzeichnete F+B einen deutlichen Anstieg um 11,4 Prozent, gefolgt von Ettlingen bei Karlsruhe (Baden-Württemberg), wo sich die Neuvertragsmieten um 8,6 Prozent verteuert haben. Deutliche Steigerungen gab es auch in den bayrischen und württembergischen Gemeinden Dachau (plus 6,7 Prozent), Remseck am Neckar (plus 4,6 Prozent) und Kirchhheim unter Teck (plus 4,6 Prozent).


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