Kein Detroit-Effekt in kriselnden Automobilstädten

Nach Werksschließungen, Stellenabbau und Kurzarbeit in der Automobilbranche in den vergangenen Jahren bleibt der erwartete Effekt auf dem Wohnungsmarkt aus: Die Mieten sinken trotz der steigenden Zahl an Inseraten nicht, wie eine Analyse von Kleinanzeigen Immobilien und der Hochschule Biberach zeigt.

Warum mehr Angebot nicht automatisch Entlastung bringt und welche Automobilstandorte künftig unter Druck geraten könnten, zeigt ein Blick in die Daten. Untersucht wurden auf Basis von Inseraten bei Kleinanzeigen in den Jahren 2024 und 2025 neun wichtige deutsche Automobilstandorte. Die Auswertung der Medianmieten pro Quadratmeter zeigt dabei eine deutliche Spreizung der Preisniveaus.

In diesen Städten steigen die Angebotsmieten

In München liegen die Angebotsmieten für Wohnungen stabil zwischen rund 22 und 25 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart zwischen zirka 17 und 18,50 Euro. Friedrichshafen bewegt sich im Bereich von 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Im mittleren Segment liegen Städte wie Ingolstadt mit 14 bis 15,5 Euro sowie Köln mit 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter.

Deutlich günstiger bleiben die klassischen Produktionsstandorte: Wolfsburg liegt bei etwa 9,70 bis 10,50 Euro, Eisenach bei rund 7,50 bis 8,10 Euro und Zwickau bei zirka sechs bis 6,40 Euro pro Quadratmeter.

In keiner der untersuchten Städte sind Mietpreisrückgänge zu beobachten: Die Preise bewegen sich seitwärts oder steigen moderat. Besonders in hochpreisigen Märkten wie München und Stuttgart bleibt das Niveau konstant hoch, während Ingolstadt oder Wolfsburg nur geringe Schwankungen zeigen. Leipzig fällt mit einer vergleichsweise dynamischen Entwicklung: Hier sind die Preise von neun bis 11 Euro pro Quadratmeter gestiegen – und das bei gleichzeitig wachsendem Angebot.

Wo das Angebot an Mietwohnungen wächst

Die Zahl der Inserate hat der Analyse zufolge in mehreren Städten kontinuierlich zugenommen oder verharrt auf einem hohen Niveau: So waren in Köln im Januar 2024 bei Kleinanzeigen zirka 1.900 Angebote für Mietwohnungen gelistet, im Dezember 2025 waren es bereits knapp 4.000. Leipzig zum Beispiel hielt das Niveau mit rund 2.500 Inseraten im Januar 2024 und knapp 2.750 Inseraten im Dezember 2025.

Auffällig ist laut Untersuchung, dass steigende oder dauerhaft hohe Inseratszahlen nicht mit sinkenden Preisen einhergehen. In Städten wie München, Köln oder Leipzig sind die Angebotszahlen gestiegen, während die Medianmieten stabil bleiben oder sogar weiter zulegen. Andererseits zeigen Zwickau (sechs bis 6,40 Euro pro Quadratmeter) oder Eisenach (7,50 bis acht Euro pro Quadratmeter) zwischen 2024 und 2025 trotz vergleichsweise hoher Angebotsvolumina kaum Preisbewegung und verharren auf dem bisherigen Niveau.

"Zwar steigt die Zahl der Inserate, eine flächendeckende Entspannung bei den Angebotsmieten ist bislang jedoch nicht erkennbar", sagt Karl Wolfart, Sales Director Real Estate bei Kleinanzeigen.

Arbeitsmarkt als Stabilisator für den Wohnungsmarkt

Als wesentlichen Grund für die stabilen Mieten sehen die Experten den Arbeitsmarkt. Zwar steht die Automobilbranche unter Druck, doch vielerorts federn Kurzarbeit, interne Versetzungen oder Qualifizierungsmaßnahmen größere Einkommensbrüche ab. Das war beispielsweise im November 2025 der Fall, als der Autozulieferer ZF Friedrichshafen wegen Engpässen von Halbleitern für den Standort Schweinfurt Kurzarbeit ankündigte. "Solche Maßnahmen stabilisieren die Einkommen und damit die Nachfrage nach Wohnraum", heißt es in der Analyse. 

Steigende Inseratszahlen können demnach aber ein wichtiges Signal sein: Während Leerstände oft erst mit Verzögerung sichtbar werden, reagieren Immobilienangebote deutlich früher auf wirtschaftliche Veränderungen.

Steigende Inseratszahlen als Signal für nachlassende Nachfrage

"Einen Detroit-Effekt, also den gleichzeitigen Rückgang von Beschäftigung, Bevölkerung und Immobilienpreisen, sehen wir in den Daten derzeit nicht. Umso wichtiger ist der Blick auf Inseratszahlen", rät Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft und Immobilienresearch an der Hochschule Biberach. "Gerade in stark von der Automobilindustrie geprägten Städten wie Wolfsburg, Zwickau oder Eisenach kann ein Anstieg der Inserate ein erstes Warnsignal für eine nachlassende Nachfrage sein."

Für die kommenden Jahre bleibt die Entwicklung laut Beyerle und Wolfart offen. Sollte der Beschäftigungsrückgang in der Automobilindustrie stärker ausfallen, könnte sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verschieben, vor allem in Regionen, die stark von einzelnen Industriearbeitgebern abhängen. Dann könnten steigende Leerstände und sinkende Mieten wahrscheinlicher werden. Bislang zeigt die Analyse jedoch: Die Wohnungsmärkte bleiben stabiler, als es die wirtschaftliche Lage der Autobranche vermuten lässt.

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