Keine Krise, keine Blase: Preise für Wohnimmobilien steigen stark Infografik

Quasi unbeeindruckt von der Corona-Krise sind die Preise für private Wohnimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten stark gestiegen – zugelegt haben vor allem die Häuserpreise in den Metropolen, wie Analysen zeigen. Nach Anzeichen für eine Immobilienblase sieht das nicht aus.

Um bis zu 25 Prozent sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland zuletzt gestiegen, wie eine Analyse von Europace zeigt, der digitalen Finanzierungsplattform der Hypoport-Tochter Europace AG. Verglichen wurden – in einer Sonderausgabe zu den Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt parallel zur Pandemie – die Zahlen aller Transaktionen vom Zeitraum März 2020 bis Februar 2021 mit den Plattformdaten des entsprechenden Zwölfmonatszeitraums März 2019 bis Februar 2020. Laut Europace decken die Daten rund ein Fünftel des privaten Wohnimmobilienmarktes in Deutschland ab.

Die Krise habe grundsätzlich keinen negativen Einfluss auf die Kaupreisentwicklung gehabt, sagt Stefan Münter, Vorstand und Co-CEO der Europace AG. "Seit über fünf Jahren wird regelmäßig das Platzen einer angeblichen Immobilienblase in Deutschland thematisiert, ohne dass es, zumindest bezogen auf den privaten Wohnimmobilienmarkt, hierfür fundamental gerechtfertigte Argumente gibt", so Münter. Die Langfristfaktoren, die die Preise auf dem Wohnungsmarkt bestimmen – eine längere Lebenserwartung, mehr Single-Haushalte, der Nettozuzug nach Deutschland und eine (noch) geringe Neubautätigkeit – seien weiterhin alle intakt.

Wo sich Häuser und Wohnungen besonders verteuert haben

Die regionalen Unterschiede bei der Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise sind relativ groß, wie die Zahlen der Wohn- und Finanzierungsmarkt-Analyse von Europace auch zeigen. Der Stadtstaat Hamburg ist Spitzenreiter bei den Anschaffungskosten: Hier kostet ein Haus im Schnitt mittlerweile knapp 608.000 Euro, ein Fünftel (20 Prozent) mehr als im Vergleichszeitraum. Eigentumswohnungen gibt es für rund 441.000 Euro (plus 17 Prozent) – auch hier ist Hamburg absolut das teuerste Bundesland.

Die höchsten Steigerungsraten im Vergleich der Bundesländer machen die Autoren der Europace-Studie in Ostdeutschland aus: Um ein Viertel (25 Prozent) auf rund 189.500 Euro sind die Preise für Wohnungen in Thüringen gestiegen. Häuser kosten hier im Schnitt 266.000 Euro, dabei ist der Anstieg in dieser Kategorie mit plus sieben Prozent noch moderat. Ganz im Gegensatz zu Mecklenburg-Vorpommern mit dem bundesweit stärksten Plus (18 Prozent) bei den Preisen für Eigentumswohnungen (knapp 226.000 Euro).

Fast durchweg liegen nach Europace-Zahlen die Preissteigerungen bei Häusern und Wohnungen in den neuen Bundesländern im zweistelligen Prozentbereich. Bei den Wohnungen macht, wie bereits erwähnt Thüringen den Ausreißer, wird aber noch unterboten von Berlin: Wohnungen haben sich dort nur noch um vier Prozent erhöht auf knapp 366.600 Euro. Häuser wiederum sind deutlich teurer geworden im Land Berlin mit einem Anstieg von 15 Prozent auf knapp 564.000 Euro im Schnitt.

Nahezu eingependelt haben sich die Wohnimmobilienpreise offenbar im Saarland: Bei den Wohnungspreisen kommt Europace in seiner Analyse nur noch auf ein Plus von zwei Prozent (179.500 Euro), bei den Häusern sind es plus sechs Prozent (253.700 Euro). Das sind bundesweit die geringsten Anstiege. Insgesamt kauft es sich im Saarland damit mit am günstigsten ein in Deutschland.

In den Metropolen fällt das Preisplus deutlich aus

Die Ergebnisse der Europace-Analyse werden gestützt von den jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes für das vierte Quartal 2020: Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zum Jahresende dynamisch gestiegen. Die Statistiker kommen zu dem Schluss, dass Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser 8,1 Prozent teurer waren als vor einem Jahr – das sei die höchste Steigerungsrate seit dem vierten Quartal 2016 mit damals 8,4 Prozent im Schnitt.

Am stärksten stiegen dem Bundesamt zufolge die Preise für Häuser in den sieben Top-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig (plus 12,1 Prozent) und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen (plus elf Prozent). In den dichter besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Kaufpreise demnach um 9,8 Prozent, in den städtischen Kreisen um sieben Prozent. Auch Eigentumswohnungen wurden teurer: Am stärksten legten die Preise den Statistikern zufolge in den dichter besiedelten ländlichen Kreisen zu mit einem Plus von 8,9 Prozent, während sie in den städtischen Kreisen nur ein Plus von 5,7 Prozent vermerkten.

Europace hat die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7 noch gesondert betrachtet. Bei dieser Analyse ist Stuttgart mit einem Plus von 15 Prozent im Schnitt (Häuser und Wohnungen) ganz vorne. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt in der baden-württembergischen Hauptstadt demnach bei 434.900 Euro. Die unter dem Strich teuerste Stadt bleibt München (plus 13 Prozent, 753.800 Euro). Den geringsten Anstieg verzeichnet Frankfurt mit plus elf Prozent (rund 431.200 Euro).

Preise für Wohnimmobilien: Zwischenzeitliche Stagnation ist überwunden

Im vergangenen Jahr war nach Zahlen von Europace bereits abzusehen, dass der Boom am Wohnimmobilienmarkt anhalten würde. Im Juni 2020 hatten die Finanzierungsexperten einen Blick auf die ersten drei Monate der Corona-Krise geworfen und festgestellt, dass ausgerechnet im Lockdown-Zeitraum März bis Ende Mai die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen weiter gestiegen waren. Danach gab es erste Lockerungen der Corona-Regeln. Ihr Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt scheint antizyklisch zu sein: Für Einfamilienhäuser stieg der durchschnittliche Kaufpreis von Februar bis Ende April noch um etwa fünf Prozent, von Mai bis Ende Juli nur noch um zwei Prozent.

Dass die Preise für Eigentumswohnungen unbeeindruckt von der Covid-19-Krise vor allem in den größten deutschen Städten im ersten Halbjahr 2020 weiter in die Höhe gegangen sind, bestätigte auch der Immobilienberater JLL mit Blick auf die acht Top-Wohnungsmärkte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig: Von Januar bis Ende Juli 2020 errechnete JJL im Schnitt eine Zunahme von 9,3 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019.

"Nach unserer Datenlage zeichnet sich auch für die nächsten Jahre ein starker Wohnimmobilienmarkt ab", meint Europace-Vorstand Münter. Der habe durch die Unsicherheiten der Corona-Krise eher noch zugelegt. Verändert habe sich nur das Nachfrageverhalten der Verbraucher, nicht der Markt als Ganzes. "Wir bemerken beispielsweise, dass die Kaufinteressen sich aus den Metropol- und Ballungsgebieten nun auch auf das Umland ausweiten."


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