Investment: Steigende Mieten und Renditen bei Zinshäusern

Die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser (Zinshäuser) in den deutschen Städten sind laut Colliers seit Mitte 2022 im Schnitt um 17 Prozent gefallen – hier sei die Bodenbildung nun wahrscheinlich erreicht. Bei den Mieten können Investoren mit Wachstum rechnen. Damit steigen auch die Renditen.

Am Investmentmarkt für Wohn- und Geschäftshäuser – sogenannte Zinshäuser – in 52 deutschen Städten gibt es seit der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) im Sommer 2022 einen Umschwung: Die Kaufpreise sind inzwischen im Durchschnitt um 17 Prozent gefallen und wieder auf dem Niveau von 2018 gelandet. Mit weiteren Preisrückgängen sei insgesamt nicht zu rechnen, heißt es im neuen Report "Residential Investment 2023/24" von Colliers, wenngleich in Teilsegmenten noch leichte Korrekturen möglich seien.

Kaufpreise und Renditen stabil

"Die Talsohle ist vielerorts erreicht. Kaufinteressenten können guten Gewissens wieder kaufen, wenn sie von den Qualitäten eines Objektes überzeugt sind", sagt Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. Im Zuge des aktuellen Wohnungsmangels dürften demnach die Mieten im Bestand zwangsläufig noch steigen und diese Aussicht spreche gegen ein weiteres Absinken der Kaufpreise.

Indikator für das neue Preisniveau bei Wohn- und Geschäftshäusern sind laut Colliers auch die gestiegenen Nettoanfangsrenditen, die sich nach der Analyse ebenfalls stabilisieren werden. Die Renditen für Zinshäuser sind bundesweit von 3,9 Prozent im Jahr 2022 auf aktuell 4,5 Prozent gestiegen. In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Stuttgart und München sind die Renditen von drei Prozent im vergangenen Jahr auf derzeit 3,8 Prozent geklettert.

Mieten: Deutlicher Anstieg erwartet

Allein im ersten Halbjahr 2023 haben sich dem Report zufolge die Durchschnittsmieten in den "Top 50"-Städten noch einmal um zwei Prozent im Bestand und um vier Prozent im Neubau verteuert. Noch deutlicher war der Anstieg der Mieten in den "Top 7" mit vier Prozent im Bestand und sechs Prozent im Neubau.

"Dieser Trend wird weiter anhalten, weil zu wenig gebaut wird und gleichzeitig die Anzahl der Haushalte weiter steigen wird", heißt es im Report. Von den 400.000 Wohnungen, die laut Bundesregierung pro Jahr neu gebaut werden sollen, wurden 2022 nur 295.000 Wohnungen fertiggestellt, für 2023 ist mit gerade einmal 245.000 Wohnungen zu rechnen – aufgrund des Einbruchs der Baugenehmigungen um knapp 30 Prozent im ersten Halbjahr könnte dieser Wert sogar noch deutlich niedriger ausfallen.

Gleichzeitig ermittelt der Colliers-Report, dass in den 52 größten Städten in Deutschland bis 2035 mehr als 500.000 neue Haushalte entstehen werden – trotz des demografischen Wandels. Grund sei der anhaltende langfristige Trend, dass die Zahl der Single-Haushalte und die gemietete Fläche pro Person im Durchschnitt weiter steigen werde, schreiben die Autoren.

Colliers: Mieten insgesamt gut bezahlbar

"Die Misere des Wohnungsmangels durch zu wenig Neubau wird in der Öffentlichkeit zurecht viel beklagt", so von Saucken. Der demografische Megatrend der stetig steigenden Zahl an Haushalten würde häufig außer acht gelassen. Gerade die Kombination aus zu wenigen Wohnungen und immer mehr Haushalten sorge für die zunehmende Dramatik am Wohnungsmarkt. "Es mag zynisch klingen, aber Käufer von Zinshäusern werden von dieser Entwicklung in besonderer Weise profitieren, da eine Kehrtwende am Wohnmarkt nicht absehbar ist", so der Experte weiter.

Volkswirtschaftlich betrachtet sind die Mieten in Deutschland laut der Analyse von Colliers insgesamt gut bezahlbar, auch in den sieben größten Städten: Hier seien die Wohnmieten bei Neuvermietungen in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich etwa 55 Prozent gestiegen, während das durchschnittliche Haushaltseinkommen um rund 32 Prozent gewachsen sei. Die Mietbelastungsquote liege derzeit bei etwa 30 Prozent in diesen Städten, vor zehn Jahren habe diese hier rund 25 Prozent betragen. Grundlage der Berechnung ist eine 95 Quadratmeter große Wohnung bei Neuvermietung und ohne Nebenkosten.

Nüchtern betrachtet kann Colliers zufolge eine Mietbelastungsquote von 30 Prozent als zumutbar gelten. Gleichwohl müssten Immobilienbranche und Politik darauf achten, dass sie für Haushalte mit niedrigem Einkommen gemeinsam Lösungen finden. "Insgesamt haben Investoren von Zinshäusern jedoch nach wie vor sehr gute Aussichten, die passenden Mieter für ihre Objekte zu finden", erklärt von Saucken abschließend.

Colliers-Report “Residential Investment 2023/24" (PDF)


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