Wohnungsmarkt: Mieten steigen weiter, aber weniger stark

Die Wohnungsmieten steigen bei Weitem "nicht so stark wie oft propagiert", schreibt Colliers in einem neu aufgelegten Marktreport. In einigen deutschen Städten, darunter Berlin, zeigen sich vereinzelt sogar leicht rückläufige Mieten, jedenfalls bei Neubauten. Gebaut werde immer noch zu wenig.

Die Erstvermietungsmieten für Neubauwohnungen haben sich in Deutschland seit 2012 jährlich um 2,9 Prozent verteuert, heißt es im ersten "Residential Investment"-Marktreport von Colliers International, um 3,3 Prozent in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Die Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen haben sich in diesem Zeitraum um 2,7 Prozent pro Jahr – in den Top 7 um 4,4 Prozent verteuert.

Doch es gibt laut Colliers Tendenzen, dass sich das Mietwachstum, zumindest im Neubau, abschwächt oder vereinzelt leicht rückläufig ist. Beispiele hierfür sind Berlin, Düsseldorf, Leipzig, aber auch Heidelberg, Kiel oder Wolfsburg. Untersucht wurden für die Studie die Wohnungsmärkte von 42 deutschen Städten. In der Hauptstadt ist die Wohnungsmiete im Neubau von 2018 bis zum ersten Halbjahr 2019 von 13,95 Euro pro Quadratmeter auf 13,50 Euro gefallen. Die Mieten im Bestand haben in diesem Zeitraum allerdings weiter zugelegt von 10,05 Euro auf 10,30 Euro.

Die Top 7 platzen aus allen Nähten

Für die Top-7-Städte erwartet Colliers bis zum Jahr 2030 ein Bevölkerungswachstum von 6,3 Prozent. Ähnlich stark wird der Zuzug in die größten 25 Städte sein: Hier werden 5,3 Prozent prognostiziert. Die Nachfrage nach Wohnraum in diesen Städten wird damit natürlich auch steigen – dem steht ein nur geringes Angebot gegenüber.

In den Top-7-Städten prognostiziert Colliers das stärkste Wachstum für Frankfurt, Köln, München und Düsseldorf zwischen acht, neun und 10,8 Prozent. An den B-Standorten wird für Potsdam, Hanau, Münster und Darmstadt das stärkste Wachstum erwartet.

Neubau in B-Städten höher als in den Top 7

Die Neubauzahlen befinden sich laut Colliers weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Die steigende Nachfrage bei unzureichendem Angebot führe seit Jahren zu einem Anstieg der Neuvermietungsmieten. Insgesamt zeige sich aber, dass der Neubau der Nachfrage folgt, schreibt Colliers im Martktbericht – so seien die Neubauzahlen pro Haushalt in den B-Städten höher als in den Top 7.

Die höchsten Neubauquoten finden sich demnach mit 17,9 neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte in Ingolstadt, Potsdam (16) und Regensburg (14,9). Auch Oldenburg mit 11,7 und Erlangen mit 11,6 neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte gehören Colliers zufolge zu den Städten mit einem erhöhten Neubauvolumen.

Die Top-7 Städte liegen in einer Spanne zwischen fünf und knapp über zehn neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte. Frankfurt zeigt mit 10,6 Wohnungen die höchsten Fertigstellungen, vor München mit 9,1 Wohnungen und Hamburg mit 8,1 Wohnungen – in den übrigen Top-7-Städten liegen die Fertigstellungsquoten deutlich darunter, wobei Stuttgart mit nur 5,1 neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte den niedrigsten Wert aufweist.

Städte wie Krefeld (2,4 Wohnungen), Braunschweig (2,8 Wohnungen) oder Mönchengladbach (3,1 Wohnungen) zeigen laut Colliers-Report die niedrigsten Quoten neu gebauter Wohnungen pro 1.000 Haushalte.

Für Wohninvestoren bleiben deutsche Großstädte attraktiv

Im Jahr 2018 wurden 181 Milliarden Euro in deutsche Wohnimmobilien investiert, davon 49 Milliarden Euro in Mehrfamilienhäuser. 66 Milliarden Euro flossen in Eigentumswohnungen und 64 Milliarden Euro in Ein- und Zweifamilienhäuser. Den mit Abstand höchsten Umsatz weist laut Colliers Berlin aus mit 5,51 Milliarden Euro.

Auch deutsche Städte abseits der Metropolen sind attraktiv für Investoren, weil sie höhere Rendite-Chancen bieten und das Entwicklungspotenzial der sogenannten sekundären Standorte im Umland der Metropolen größer ist. Ein spürbar gestiegenes Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr hat Colliers unter anderem in Regensburg, Erlangen, Braunschweig, Darmstadt und Hannover beobachtet. Den stärksten Anstieg des Umsatzvolumens verzeichnen Hanau (plus 189 Prozent auf 135 Millionen Euro) und Bergisch Gladbach (plus 143 Prozent auf 56 Millionen Euro), Städte im Umland von Frankfurt und Köln.


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