Zinshaus-Preise versprechen attraktive Mieteinnahmen

Der Investmentmarkt für vermietete Wohn- und Geschäftshäuser – sogenannte Zinshäuser – stabilisiert sich: Die Kaufpreise haben seit ihren Höchstständen in den 52 von Colliers analysierten Städten um durchschnittlich 33 Prozent nachgegeben. Das geht aus dem neuen Report "Residential Investment 2024/2025" hervor.

Wohnen: Aus Investorensicht langfristig ein Megatrend

In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Stuttgart und München ist das Transaktionsvolumen im Segment Wohn- und Geschäftshäuser laut Colliers von 2022 auf 2023 um zirka 28 Prozent gesunken. Mittlerweile steigt die Nachfrage wieder an.

Auf der Käuferseite befinden sich derzeit vor allem sogenannte semi-professionelle Investoren (vermögende Privatpersonen und Family Offices). Die Rahmenbedingungen – eine konstant über dem Angebot liegende Wohnungsnachfrage, erwartbar sinkende Finanzierungskosten und steigende Mieten – dürften für eine stetige Belebung des Transaktionsmarktes sorgen. Die Spitzenrenditen in den Metropolen verharren derzeit bei durchschnittlich 3,85 Prozent.

"Investoren bewerten das nun erreichte Preisniveau zunehmend als attraktiv und nutzen es zum Wiedereinstieg in den Markt", sagt Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. "Sinkende Neubauzahlen und steigende Mieten werden diesen Trend verstärken. Langfristig betrachtet bleibt Wohnen aus Investorensicht ein Megatrend."

Zinshaus-Investments: Mieten steigen in Rekordtempo

Im ersten Halbjahr 2024 sind die Wohnungsmieten der Studie zufolge überdurchschnittlich gestiegen – auch schneller als die Haushaltseinkommen. Die Mieten für neugebaute Wohnungen legten innerhalb von zwölf Monaten in den deutschen Top-Metropolen im Mittel um sieben Prozent zu. In den größten 50 Städten stiegen sie um acht Prozent.

Damit hat sich das Tempo noch einmal deutlich beschleunigt: Im ersten Halbjahr 2023 hatten sich die Durchschnittsmieten in den "Top 50"-Städten bei Erstbezug binnen sechs Monaten nur um vier Prozent verteuert. Getrieben werden die Mieten laut Colliers vom anhaltenden Bevölkerungswachstum und der Zunahme der Haushalte insbesondere in den Großstädten. Die sieben Metropolen verzeichneten in den vergangenen fünf Jahren insgesamt mehr als drei Millionen Zuzüge.

"Auch wenn die Zuwanderung 2023 etwas nachgelassen hat: In der Gesamtbetrachtung bleibt der Zuzugsdruck auf die Metropolen weiterhin hoch und treibt damit die Nachfrage nach Wohnraum", so von Saucken. Das Angebot wachse nicht entsprechend mit. Die Baugenehmigungen gehen kontinuierlich zurück: Im ersten Halbjahr 2024 schrumpfte die Zahl der Genehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um nochmals 21 Prozent. Eine Wende zeichnet sich nicht ab.

Mietwohnungen: Angebot wird immer knapper

Schon jetzt sinkt das Angebot von zur Miete angebotenen Wohnungen: In den 50 größten Städten Deutschlands ging es in den vergangenen zwölf Monaten um insgesamt vier Prozent zurück, wie die Colliers-Experten mitteilen. Dabei ist eine Verschiebung der Angebotsstruktur zu beobachten: Die Verfügbarkeit von Mietwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern nahm um neun Prozent ab – das Angebot an Mikrowohnungen, Serviced Apartments und vergleichbaren Wohnformen stieg hingegen um sechs Prozent.

Ein Sonderfall sind geförderte Wohnungen: Das Angebot an Sozialwohnungen schrumpft seit Jahren, von rund 2,9 Millionen Einheiten nach der Wiedervereinigung auf aktuell rund eine Million. "Um den Wohnungsbedarf dieser Zielgruppe bedienen zu können, ist es unabdingbar, den sozialen Wohnungsbau wirksamer zu fördern", appelliert von Saucken an die Politik.

  Residential Investment Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick 2024/2025 (Download)

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