Mikroapartments – ein lukratives Investment

Überblick

Die Nachfrage wächst, die Flächeneffizienz ist groß, die Quadratmetermieten hoch, die Renditen aussichtsreich: Mikroapartments bieten laut einer Makler-Analyse viel Potenzial für Investments. Der Wohntyp ist umso attraktiver, als der Wohnungsmarkt noch länger angespannt bleiben dürfte.

Der Wohnungsmangel in Deutschland verschärft sich und gleichzeitig wird immer weniger gebaut. Selbst die Zahl der Baugenehmigungen sinkt, wie jüngste Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen.

Mikroapartments könnten die Lösung sein für flexibleres und bezahlbares Wohnen in den deutschen Großstädten. Darauf weist Aengevelt Research hin. Auf der knappen verfügbaren Grundstücksfläche kann eine große Zahl der kleinen Wohnungen realisiert werden. Auch bei den gegenwärtig schwierigen Investitionsbedingungen haben die möblierten Kleinstwohnungen dem Immobilienunternehmen zufolge erhebliches Investitionspotenzial.

Komplettpaket ist üblich

Mikroapartments haben eine Wohnfläche zwischen 20 und 40 m². Sie werden in der Regel möbliert oder teilmöbliert vermietet. Typischerweise werden die Wohneinheiten als Komplettpaket vermietet – alle Betriebskosten sind in der Miete enthalten, meistens inklusive schnellem Internet.

Weitere Serviceleistungen im Gebäude können den Komfort für die Mieter – und damit auch die Miete – steigern. Dazu zählen z. B. Fitnessbereiche, Fahrradservice, Reinigungsdienst, Waschsalon oder Gesellschaftsräume.

Unterschiedliche Preis- und Qualitätsstufen

Laut Aengevelt Research sind Investitionen in Mikroapartments in unterschiedlichen Preis- und Qualitätsstufen für verschiedene Zielgruppen möglich: Etwa für Studenten, Geflüchtete oder gutverdienende pendelnde Berufstätige.

Rasche Realisierung möglich

In Form von Containerdörfern können Mikroapartments in kurzer Zeit realisiert werden oder für eine temporäre Nutzung auf Grundstücken, die nicht als Wohnbauflächen ausgewiesen sind: Zum Beispiel auf brachliegenden Gewerbegrundstücken ohne kurzfristige Bebauungsperspektive, durch Nachverdichtung in Wohnsiedlungen oder auf Grünflächen.

Hohe Auslastung

Auslösende Faktoren für die steigende Nachfrage nach Mikroapartments waren und sind laut Aengevelt Research die Trends zu steigender beruflicher Mobilität, doppelter Haushaltsführung, Single-Haushalten, Patchwork-Familien und zu steigenden Zahlen bei Studenten. Das macht den Markt für Investoren attraktiv.

Die mittlere Auslastung der Wohnungen liegt bei rund 94 % – trotz einer höheren Fluktuation. Knapp zwei Drittel (63 %) der Mikroapartments befinden sich der Analyse zufolge in den A-Städten.

Hauptsächliche Nutzer von Mikroapartments

Für Projektentwicklungen sind Mikroapartments den Experten nach besonders interessant: Hier lassen sich Interessenskoalitionen zwischen Investoren, Arbeitgebern, Hochschulen, Studierendenwerken und Kommunen schmieden, die flächeneffiziente Beiträge zur Entspannung der Wohnungsmärkte suchen.

Studenten stellen laut Aengevelt ein Drittel (34 %) der Mieter aller Mikroapartments. Nach der jüngsten Sozialerhebung der Studierendenwerke verfügen 25 % der Studenten über eine monatliches Einkommen von mehr als 1.300 EUR. Darüber hinaus werden Mikroapartments von Berufspendlern, Auszubildenden, Trainees, Berufseinsteigern, projektbezogenen Arbeitskräfte und Arbeitnehmern genutzt.

Weder Mietspiegel noch Mietpreisbremse

Die für Mikroapartments fälligen All-Inclusive-Mieten liegen in den A-Städten durch den hohen Servicegrad in der Regel deutlich oberhalb der Mietpreise am freien Wohnungsmarkt und über den angebotenen Mietpreisen in klassischen Studentenwohnheimen.

Da Mietpreisspiegel und Mietpreisbremse aber bisher weder bei vollmöblierten noch bei teilmöblierten Wohnungen greifen, kann der gestaltbare Spielraum des Mietpreises flexibel ausgelegt werden. Die Mieten variieren aber stark je nach Ausstattung und Service und bewegen sich nach Berechnungen von Aengevelt in den A-Städten zwischen 9,40 EUR/m² und 43,20 EUR/m². Die durchschnittliche All-Inclusive-Miete in den A-Städten liegt bei 21,10 EUR/m².

Gute Rendite trotz gestiegener Zinsen

Trotz der gestiegenen Zinsen wollen sich Investoren im Segment der Mikroapartments engagieren, wie Aengevelt beobachtet. Zwar habe sich das gehandelte Volumen im 1. Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als halbiert (rund 300 Mio. EUR), da aber wenig gebaut werde und die Mieten bei Neuvermietung bis zum zweistelligen Prozentbereich pro Jahr gestiegen sind, sei die Nachfrage da.

"Mikroapartments stellen ein sicheres und immer noch renditestarkes Investment dar", sagt Lars Rehbein von Aengevelt Research, "insbesondere in den bisher noch nicht adäquat versorgten B- und C-Städten, in denen wir noch große Nachfragepotenziale sehen."