Core-Immobilien werden von allen gerne gekauft, am liebsten Büros in Toplagen. Wer großen Renditehunger hat, kommt eher abseits der abgegrasten Märkte und Assets auf seine Kosten, wie die "Fünf-Prozent-Studie" von Bulwiengesa zeigt. Wer etwas riskiert, wird sogar im zweistelligen Bereich fündig.
"Wo investieren sich noch lohnt" lautet der Titel der Fünf-Prozent-Studie 2022, für die das Beratungshaus Bulwiengesa bereits zum achten Mal die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert hat. Schon bei der Erstauflage der Studie vor sieben Jahren war es für Investoren eine Herausforderung, sichere Renditen zu erzielen – das ist nicht gerade einfacher geworden.
Nach wie vor ist es im sicheren Core-Bereich – also bei langfristig vermieteten Immobilien in nachgefragten Lagen – schwierig, eine veritable Verzinsung zu bekommen. Fünf Prozent gibt es laut Bulwiengesa derzeit fast nur noch mit bei Bürogebäuden in den sogenannten D-Städten, Unternehmensimmobilien, Gewerbeparks und Shopping-Centern. Wer mehr Risiko wagt und in None-Core-Objekte investiert, kann auch mehr als sechs Prozent Rendite erwarten, vor allem im Sektor Produktionsimmobilien.
"Die Zeiten der schier unbegrenzten Kapitalverfügbarkeit sind vorbei; Werttreiber werden zunehmend wieder die nutzungskonforme Lage- und Objektqualität und weniger die Dynamik der Renditekompression sein", schreibt Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa, im Vorwort der aktuellen Studie.
Büro-Renditen: Fünf Prozent und mehr in D-Lagen
Steigende Anfangsrenditen und die Inflation, die sich laut Bulwiengesa auch mittelfristig auf einem höheren Niveau bewegen dürfte als in den vergangenen Jahren, sorgen für attraktivere Verzinsungen in den meisten Büromärkten. In den sogenannten A-Märkten hat sich der Wert im Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte auf 2,68 Prozent erhöht, die Core-Spanne reicht von 0,7 Prozent bis 3,3 Prozent. B-Märkte weisen eine Range von 1,3 Prozent bis 3,8 Prozent auf.
Auch wenn die Analysten wegen wachsender Capex-Forderungen – kurz: Investitionskosten – aufgrund der gestiegenen Anforderungen an die Nachhaltigkeit bei Bestandsimmobilienkeine drezeit keine Steigerung zum Vorjahr registrieren, weisen die D-Märkte doch als einziges Marktsegment im Büro eine erzielbare Internal Rate of Return (IRR)* von mehr als fünf Prozent auf. "Das derzeitige Investmentumfeld ist von starken Zurückhaltungen geprägt, es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der Renditeanstieg sich fortsetzen wird", heißt es in der Studie.
*Die Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.
Logistik: Renditekompression gebremst
Bei den Logistikimmobilien sind die Anfangsrenditen seit der Vorjahresstudie (Datenstand: 30.6.2021) zunächst einmal deutlich gesunken, seit dem Frühjahr 2022 steigen sie wieder an. Wegen des geringen Transaktionsvolumens kann das Niveau des Anstiegs Bulwiengesa zufolge nur geschätzt werden.
Allerdings sind die Mieterwartungen stabil, weil die Nachfrage hoch ist. Der Rückgang des erzielbaren IRR setzt sich deshalb fort, wenn auch abgebremst. Der Basiswert liegt in der aktuellen Fünf-Prozent-Studie bei 3,57 Prozent bei einer Spanne von 2,9 Prozent bis 4,3 Prozent im Core-Bereich. Auch Logistikimmobilien müssen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen und Bestände entsprechende Capex-Aufwände einpreisen.
Wohnen: In A-Märkten wieder über zwei Prozent
Da vor allem in den Großstädten zu wenig Wohnimmobilien entwickelt und gebaut werden, wird nach Angaben von Bulwiengesa der Wohnungsmangel auch in den kommenden Jahren marktprägend sein. Eine immer umfassendere Regulatorik kann auch für den Cashflow relevant sein. Dazu wirken die politischen Forderungen nach energetischen Sanierungen auf die Performance.
Die höheren Zinsen spiegeln sich in sinkenden Anfangsrenditen wider: Im Core-Bereich sind derzeit 2,3 Prozent im Basiswert erzielbar, wobei die Spanne mit 1,6 Prozent bis 2,8 Prozent breiter geworden ist. Bei ertragsschwächeren Märkten wirken sich energetische Maßnahmen im Bestand stärker auf den Cashflow aus, heißt es in der Studie – der Anstieg der Verzinsungserwartungen fällt hier daher deutlich geringer aus. Positive Mietentwicklungserwartungen stützen das Renditeniveau. "Die steigende Inflation kann – je nach Vertragsgestaltung – teilweise an die Mieter weitergegeben werden", so die Autoren.
Die Assetklasse Servicewohnen wurde neu in die Fünf-Prozent-Studie aufgenommen. Als Betreiberimmobilie hängt die Performance den Autoren zufolge stark von der vertraglichen Konstellation ab. Die Nachfrage nach solchen Investments ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen – damit sind die Anfangsrenditen deutlich gesunken. Der erzielbare IRR liegt bei etwa 3,42 Prozent.
Einzelhandel: Fachmärkte entwickeln sich positiv
Bei stabilen Ankaufsrenditen sind die IRR für Einzelhandelsflächen gestiegen. "Hier schlagen die in der Regel indexierten Verträge zu Buche", meinen die Experten. Insbesondere bei Shopping-Centern blieben jedoch Fragezeichen bezüglich der Nachhaltigkeit der erzielbaren Erträge. Die Renditespanne liegt bei Shopping-Centern laut Bulwiengesa derzeit bei 3,5 Prozent bis 5,3 Prozent.
Fachmärkte und Fachmarkt-Zentrenn werden von den Investoren wie in der Vorjahresstudie weiterhin positiv eingeschätzt, wobei Unsicherheiten bei Preisanpassungen wegen der Zinswende vorhanden sind.
Non-Core-Immobilien: Mehr Risiko, mehr Performance
Sie haben Managementdefizite wie Leerstände, liegen in der Regel abseits der zentralen Lagen und haben instabile Vermietungsstrukturen, erfüllen energetisch Minimalanforderungen – Non-Core-Immobilien haben laut Studie ein höheres Risikoprofil und damit höhere Performance-Möglichkeiten.
Die Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite hat sich den Experten zufolge bei Non-Core-Produkten mit der Zinswende noch einmal deutlich verstärkt. Käufer mit geringen Absichten an energetischen Sanierungen, die in den Nebenlagen der großen Büromärkte einkaufen, können hier ein IRR-Potenzial von bis zu 8,4 Prozent kalkulieren. Die Risiken des wirtschaftlichen Erfolgs des Investments sind aber nicht unerheblich: Laut Studie ist eine Under-Performance von bis zu minus 3,3 Prozent möglich.
Kleinere Büromärkte im Non-Core-Bereich bieten noch höhere Renditepotenziale – so weisen die D-Märkte laut Bulwiengesa ein Maximum von 10,8 Prozent auf. Zum Vergleich: Bei Produktionsimmobilien, die im Core-Bereich mit 7,3 Prozent die höchsten Werte aufweisen, sind im Non-Core-Bereich bis zu 12,3 Prozent drin – Lagerimmobilien liegen bei maximal 7,9 Prozent und Gewerbeparks bei 10,1 Prozent.
Marktumfeld: Über allem schwebt die Klimakrise
Das Marktumfeld ist derzeit geprägt von Krisen. Der Krieg in der Ukraine und die Energiepreise sowie die globalen Lieferengpässe drücken auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit Deutschlands. Im dritten Jahr der Corona-Pandemie nehmen außerdem die Unsicherheiten wegen einer neuen Welle im Herbst mit möglichen Lockdowns zu, so die Prognose. Von besonderer Relevanz ist die Zinspolitik: Nach einem dynamischen Start im ersten Quartal 2022 hat sich der Investmentmarkt deutlich abgekühlt, Immobiliendeals werden verschoben oder verworfen und neue Engagements in Europa überdacht.
Und "über allem schwebt die Klimakrise", heißt es in der diesjährigen Fünf-Prozent-Studie. Die Nachhaltigkeitsansprüche sowohl aus der sozialen und im besonderen Maße aus der ökologischen Perspektive steigen, so Buliwengesa-Vorstand Carstensen. "ESG ist und bleibt ein Thema."
Fünf-Prozent-Studie 2022 "Wo investieren sich noch lohnt" (pdf)
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