Wo Immobilieninvestments noch lohnen

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt im Anpassungsmodus. Zu diesem Ergebnis kommt die 5%-Studie 2026 von Bulwiengesa und Advant Beiten, die zum zwölften Mal die jährlichen Renditepotenziale über alle wichtigen Assetklassen hinweg untersucht.

Die Rentabilität von Investitionen wird mit der Kennzahl Internal Rate of Return (IRR) nach einer zehnjährigen Haltezeit eingeschätzt. Die Kernbotschaft: Die Renditepotenziale steigen leicht, aber höhere Renditen bedeuten auch höhere Risiken.

Produktionsimmobilien führen Rendite-Ranking an

An der Spitze des Rendite-Rankings in der 5%-Studie 2026 stehen Produktionsimmobilien aus dem Light-Industrial-Segment mit einem Basiswert von 6,17 Prozent. Gewerbeparks folgen mit 5,27 Prozent, moderne Logistikimmobilien liegen bei 4,93 Prozent.

Die höheren Renditepotenziale im Light-Industrial-Bereich gehen aber mit einer geringeren Marktliquidität und höheren Anforderungen an das Asset Management einher. Für spezialisierte Investoren bleiben Unternehmensimmobilien damit der Studie zufolge die renditestärkste Assetklasse.

Büroimmobilien stabilisieren sich in A- und C-Städten

Das Bürosegment hat sich laut Studie in diesem Jahr deutlich bewegt. In den A-Städten steigt der Basiswert von 3,91 Prozent auf 4,32 Prozent, in den C-Städten wird mit 5,05 Prozent erstmals wieder die symbolische 5%-Marke überschritten.

Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich an: ESG- und CapEx-Risiken sind inzwischen weitgehend eingepreist. Entscheidend bleiben aber Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit. Ältere Bestände geraten ohne gezielte Modernisierung weiter unter Druck.

Wohnimmobilien bieten weiterhin stabile Erträge

Wohnimmobilien bestätigen auch in der 5%-Studie 2026 die Sonderstellung im deutschen Immobilienmarkt: Die Nachfrage ist weiterhin hoch, die Neubautätigkeit gering und die Mieten steigen – das sorgt für stabile Ertragsperspektiven.

Die Basiswerte liegen bei 2,98 Prozent in den A-Städten, bei 3,13 Prozent in den B-Städten und 3,38 Prozent in den Universitätsstädten. Für langfristig orientierte Investoren bleibt Wohnen den Experten zufolge eine verlässliche Assetklasse, auch wenn die Renditepotenziale im Vergleich zu anderen Segmenten überschaubar bleiben.

Hotel und Einzelhandel nähern sich der 5%-Marke

Hotelimmobilien profitieren von stabilen Auslastungszahlen und einem robusten Tourismus- und Geschäftsreisemarkt. Die Basiswerte liegen je nach Kategorie zwischen 4,84 Prozent und 5,21 Prozent, so die Studienautoren.

Fachmarktzentren mit einem hohen Lebensmittelanteil bleiben stabil bei 4,96 Prozent, und Shopping-Center holen zwar leicht auf, bleiben aber stark von aktiven Repositionierungsmaßnahmen abhängig.

Non-Core-Investments bieten Chance nur für Spezialisten

Im Non-Core-Segment eröffnen sich durch Preisanpassungen und einen hohen Modernisierungsbedarf attraktive Wertschöpfungspotenziale. Tatsächlich realisierte Transaktionen bleiben laut Studie aber überschaubar.

Insbesondere Büroimmobilien außerhalb zentraler Lagen sind demnach schwer zu bewerten. Die Gründe sind, dass die künftige Flächennachfrage, energetische Investitionserfordernisse und die langfristige Exitfähigkeit vorerst unsicher bleiben. Hohen Renditechancen stehen erhebliche Vermietungs-, Investitions- und Exitrisiken gegenüber.

Fazit der 5%-Studie: Mehr Rendite, mehr Risiko

Die leicht steigenden Renditepotenziale sind der Studienautoren zufolge kein Signal einer breiten Markterholung, sondern Ausdruck höherer Risikoanforderungen und gestiegener Inflationserwartungen.

"Das New Normal ist noch von Anpassung geprägt. Bewertungen korrigieren sich sukzessive, während die Transaktionsflaute insbesondere bei Gewerbeimmobilien anhält", bringt es Sven Carstensen, Geschäftsführer von Bulwiengesa, auf den Punkt. Die leicht steigenden Renditepotenziale dürften nicht mit einer breiten Markterholung verwechselt werden.

Zentrale Aussagen der 5%-Studie 2026 im Überblick

• Light Industrial führt das Renditeranking erneut an: Produktionsimmobilien sind mit 6,17 Prozent Jahresrendite die renditestärkste Assetklasse.
• Büroimmobilien stabilisieren sich: In C-Städten wird erstmals wieder die 5%-Marke überschritten. Entscheidend bleiben aber Lage, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit.
• Wohnen bleibt ein Stabilitätsanker: Geringe Neubautätigkeit, steigende Mieten und hohe Nachfrage stützen die Erträge langfristig.
• Non-Core bleibt selektiv: Hohe Renditepotenziale von bis zu zehn Prozent stehen erheblichen Vermietungs-, Investitions- und Exit-Risiken gegenüber. Aktives Asset Management ist Voraussetzung.
• Mehr Rendite bedeutet mehr Risiko: Höhere IRRs sind kein Signal einer breiten Markterholung, sondern Ausdruck gestiegener Risikoanforderungen.

5%-Studie: Methodik

Die 5 %-Studie bietet einen Marktüberblick und ermittelt anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Damit lassen sich die langfristigen Ertragsaussichten gegenüberstellen. Die interne Zinsfußmethode unterscheidet sich von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrachtung.

Untersucht werden die Performanceerwartungen der jeweils aktuell wichtigsten Assetklassen: Wohnen, Büro, Shopping-Center und Fachmarktzentren, Hotel, Logistik, Mikroapartments, Unternehmensimmobilien sowie Betreutes Wohnen.

Die seit 2015 jährlich erscheinende Studie wird von der internationalen Wirtschaftskanzlei Advant Beiten unterstützt.

5%-Studie 2026 "Wo investieren sich noch lohnt" (PDF)

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