Investment: Bulwiengesa stellt neue 5 % Studie vor

Die Renditen auf dem deutschen Immobilienmarkt stehen unter Druck – so das Ergebnis der "5 % Studie" von Bulwiengesa. Es wurde keine Assetklasse ermittelt, die im Corebereich eine zu erwartende Verzinsung von mindestens 5,5 Prozent aufweist. Wohnimmobilien schneiden besonders schlecht ab.

"Adieu 6 Prozent" überschreiben die Autoren ihre Bilanz. Es werde offensichtlich immer anspruchsvoller, noch wirtschaftlich sinnvoll vor allem in bestehende Wohnimmobilien in den sogenannten A-Märkten zu investieren, heißt es in der "5 % Studie" 2019 von Bulwiengesa in Zusammenarbeit mit der Kanzlei Beiten Burkhardt und HIH Real Estate, die in ihrer fünften Auflage den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht hat.

Sven Carstensen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa, glaubt, dass politische Aspekte künftig in die Bewertung einfließen werden, gerade was den Bereich Wohnen betrifft. Das Wohnsegment habe andere, zusätzliche Komponenten, die berücksichtigt werden müssten – etwa gesellschaftliche. 

"Einerseits haben sich Objekte weiter verteuert seit dem Vorjahr, andererseits würden regulatorische Hemmnisse zunehmend die 'Möglichkeit der Mietanpassung' ausbremsen. Die Einführung des Mietendeckels in Berlin stellt dabei eine weitere ordnungspolitische Eskalationsstufe dar." Auszug aus der "5-%-Studie" von Bulwiengesa

Die Internal Rate of Return (IRR), also die zu erwartende Verzinsung für Wohnimmobilien in den A-Märkten liegt der Studie zufolge mittlerweile nahe zwei Prozent. Das ist ein Minus von 7,9 Prozent im Vergleich zu den Studienergebnissen aus dem Vorjahr. Immobilien mit erhöhtem Risikoprofil würden in den etablierten Wohnungsmärkten ebenfalls zu wenig Rendite erwarten lassen. Auch in den sogenannten B-Städten sank der Basiswert auf rund 2,7 Prozent, was einem Minus von 8,1 Prozent entspricht.

Druck auch auf Universitätsstädte

Zwar gibt es die besten Chancen im Segment Wohnen noch in den deutschen Universitätsstädten, wo Investoren der Studie zufolge noch eine Renditespanne zwischen 2,7 und 3,4 Prozent erwarten können, aber auch das ist ein deutlicher Rückgang von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage nach Wohnraum in den Universitätsstädten sei grundsätzlich hoch, aufgrund der unterschiedlichen strukturellen Gegebenheiten seien generelle Investmentempfehlungen allerdings nur bedingt möglich, erklären die Analysten.

Sie gehen generell von einer anhaltend angespannten Lage auf den Wohnungsmärkten aus; so dürften vor allem in den A-Städten die Preise weiter steigen. Gleichzeitig sei davon auszugehen, dass Lagen und Objekte mit Qualitätsdefiziten neu zu bewerten sein werden, sollte sich der Markt abkühlen.

"Früher waren die 5 Prozent eine signifikante Marke für die Rendite. Jetzt muss man schauen: Gibt und gilt das überhaupt noch?" Sven Carstensen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa

Und was ist mit Mikroapartments? Sie haben sich aus dem Nischenstatus verabschiedet und sich als Assetklasse etabliert, so die Analysten – mit dem Ergebnis, dass die Renditen auf das Niveau von Standardwohnungen gesunken sind. Bezüglich einer Risikobewertung bleibe noch abzuwarten, wie der Bereich auf Marktschwankungen reagiert. Die höchsten Renditen in dieser Assetklasse sind derzeit noch in B-Städten zu erwarten: 2,85 Prozent.

Büros in D-Städten und Gewerbeparks als Renditebringer

Wer nach mehr strebt, muss sich wohl außerhalb der Sparte Wohnen umsehen: Mit Gewerbeparks lassen sich Bulwiengesa zufolge derzeit die höchsten Renditen erzielen (5,33 Prozent), dicht gefolgt von Büroimmobilien in D-Städten, also Nischenmärkten (5,27 Prozent). Dabei raten die Analysten dazu, bei letzterem Segment auf die Lage zu achten.

Die Performance der einzelnen Städte differiert der Studie nach aufgrund ihrer unterschiedlichen strukturellen Ausprägungen sehr stark. Auf den großen Büromärkten etwa sind die Renditen weiter rückläufig und könnten leicht unter die Inflationsrate von derzeit etwa 1,6 Prozent fallen, wie die Analysten festhalten.

Generell wäre laut Carstensen der gewerbliche Bereich von einer Wirtschaftsflaute eher betroffen als das Wohn-Segment. In früheren Zeiten sei so etwas schnell im Logistik-, verzögert auch im Bürobereich angekommen. "Jetzt glauben wir, dass es sich im Bürobereich nicht so stark niederschlagen würde", sagte Carstensen und verwies auf den starken Nachfrageüberhang. Dieser werde sich im Falle einer Wirtschaftsflaute wohl etwas nivellieren, die Nachfrage würde reguliert.

Steigende Renditen nur für Shopping-Center

Die einzige Assetklasse mit steigenden Renditen sind demnach einmal mehr Shopping-Center. Die Analysten führen dies auf die fragliche Nachhaltigkeit von Mieterträgen im Einzelhandel zurück. "Sachkundigen Investoren können sich durchaus Opportunitäten bieten, denn nicht jede Branche ist vom steigenden Wettbewerbsdruck betroffen", heißt es. Die Renditen bei Shopping-Centern stiegen demnach zuletzt auf 3,88 Prozent.

Von Marktteilnehmern und Beobachtern hieß es bei der Vorstellung der Studie zwar, die Nervosität am Markt nehme zu – wegen der politischen Unwägbarkeiten und Regulierungsvorstößen genauso wie wegen der weltpolitischen Unsicherheiten. Insgesamt glaube man aber nicht, dass der Immobilienmarkt einbrechen werde. Die Urbanisierung, die Nachfrage der "Babyboomer"-Generation und erwartete zusätzliche Arbeitsplätze dank der Digitalisierung würden dies verhindern. 


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Rendite