Investment: Bulwiengesa stellt neue Fünf-Prozent-Studie vor

Die Goldgräberstimmung auf den deutschen Immobilienmärkten ist vorbei, so ein Zwischenfazit aus der "Fünf-Prozent-Studie" von Bulwiengesa. Angesichts der Pandemie sind viele Teilmärkte noch mit Fragezeichen behaftet - zumindest Wohnen winkt aber als verlässliche, stabile Anlagemöglichkeit.

Wie sich die Zeiten ändern, wird schon aus dem Titel der inzwischen sechsten "Fünf-Prozent-Studie" deutlich, mit der Bulwiengesa und die Kanzlei Beiten Burkhardt den deutschen Markt auf Renditechancen überprüft. Haben die Analysten ihre Ergebnisse vor eineinhalb Jahren noch mit "Adieu sechs Prozent" überschrieben, hieß es bei einer Vorabvorstellung erster neuer Zahlen nun: "Wo sich investieren noch lohnt".

Die Zeiten sind magerer geworden, die Corona-Pandemie und ihre Folgen haben für zusätzliche Unsicherheit am Markt gesorgt. Wegen der unkonkreten Situation habe man ein halbes Jahr länger gewartet mit der traditionellen Studie, um mehr Validität zu erhalten, sagte Sven Carstensen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa, bei einer virtuellen Pressekonferenz am Mittwochabend. Die vollständige Studie soll dann im April 2021 vorgestellt werden.

Was sich bereits abzeichne, sei ein "absolut zweigeteiltes Bild", so Carstensen: Logistik sei die Assetklasse schlechthin im gewerblichen Immobilienmarkt, auch Wohnen liege nach einem ersten Corona-Schock wieder sehr stark im Fokus der Investoren. "Ganz anders sieht es im Hotelmarkt aus, und auch der Hotelinvestmentmarkt ist auf ein sehr niedriges Niveau gesunken." Beim Einzelhandel sei die Situation vielschichtig. Carstensen verwies hier auf die Probleme beim stationären Einzelhandel, allen voran der Modebranche. Angesichts der Befürchtung des Einzelhandelsverbands, dass mindestens 50.000 Läden bundesweit zur Disposition stehen, seien die Aussichten eher düster.

Büromarkt nach wie vor mit vielen Fragezeichen

Der Markt schließlich, bei dem für die nähere und mittelfristige Zukunft die größten Fragezeichen gesetzt werden, sei nach wie vor der Büromarkt, bekräftigte Carstensen die Einschätzungen anderer Analystenhäuser. Allerdings beobachte er hier eine gewisse Ernüchterung.

"Disruption sollte als Thema sehr präsent sein, ist es aber (noch) nicht", Sven Carstensen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa

"Wir sehen eine große abwartende Haltung auf dem Büromarkt", ergänzt er. Zu Panik dürfte es laut Carstensen angesichts der gerade veröffentlichten Konjunkturzahlen auch nicht mehr kommen. Dem Statistischen Bundesamt zufolge ging die Wirtschaftstätigkeit im Gesamtjahr 2020 um 4,9 Prozent zurück, etwas weniger als erwartet. Je nachdem, wie die Erholung sein wird, rechne man spätestens 2022 wieder mit dem Niveau von 2019, sagte Carstensen. "Wir erwarten keinen starken Abbau von Bürobeschäftigung." Auch die Inflation dürfte mittelfristig moderat bleiben, was für die Modellierung von Cashflows bedeutsam ist.

In der Diskussion um die Notwendigkeit von Büros, verbunden mit dem Trend zu mehr Arbeit im Homeoffice, warnte Carstensen ebenfalls vor Hektik: Nichts werde so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Einen Teil Heimarbeit habe es auch früher schon gegeben, und es gebe inzwischen viele Beschäftigte, die den Austausch mit Kollegen vermissten. Außerdem rücke der Arbeitsschutz in den Fokus, was Beiten-Burkhardt-Partner Klaus Beine bestätigte. Derzeit werde mehr mobil gearbeitet. Homeoffice bedeute hingegen eigentlich einen ordentlichen Arbeitsplatz zu Hause, bis hin zur korrekten Belichtung. "Wenn man das mit dem Homeoffice ernst nimmt, müssten Arbeitgeber noch viel tun", sagt Beine. Der Leiter der Praxisgruppe Real Estate bei Beiten Burkhardt ging von maximal 15 Prozent Homeoffice perspektivisch aus.  

Carstensen wiederum schätzte, dass künftig Konzepte bei Bürovermietungen eine größere Rolle spielen werden, während Dichte als Invest-Argument in den Hintergrund trete. Die maßgebliche Determinante bei der Nachfrage bleibe indes die Bürobeschäftigung, bei der er ab diesem Jahr ein leichtes Plus von einem Prozent pro Jahr erwartet mit einer Perspektive weniger dynamischen Wachstums, das unter dem der vergangenen fünf Jahre bleibt.

Die Internal Rate of Return (IRR), also die zu erwartende Verzinsung, liegt bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen (Core-Bereich) zwischen 0 und 2,8 Prozent. Im Vorjahr lag die Spanne zwischen 0,9 und 3,3 Prozent. Der IRR- Basiswert beträgt nach Angaben von Bulwiengesa 2,12 Prozent.

Problemfeld Einzelhandel: Kaum noch Steigerungspotenzial bei den Mieten

Wer in den Einzelhandel investiert, geht mindestens genauso hohe Risiken ein. "In einzelnen Bereichen brennt es lichterloh", sagte Carstensen. Corona sei der Brandbeschleuniger in der strukturwandelgeplagten Branche.

"Die Mieten stagnieren auch in den High-Street-Lagen, Steigerungspotenzial ist quasi nicht mehr da", Sven Carstensen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa

Einigermaßen Rendite lasse sich noch mit Shopping-Centern erwirtschaften, bei denen die Spanne im Core-Bereich zwischen 2,5 und 4,3 Prozent liege. Auch hier bleibe allerdings die Gefahr bestehen, dass man Geld verliere. Ohnehin seien Zahlen derzeit mit Vorsicht zu genießen, da gerade Anfangsrenditen schwierig empirisch zu untermauern seien. Ein stabiles Investment versprechen indes Fachmärkte, vor allem mit einem Lebensmittel-Anteil. Hier liegen die Renditen zwischen 2,4 und 3,3 Prozent.

Assetklasse Wohnen: Regulierungen sorgen für Stirnrunzeln 

Auch der Bereich Wohnen bleibt als verlässliches Investment erhalten, wenngleich mit inzwischen überschaubarer Rendite. Beine von Beiten Burkhardt verwies hier auf die inzwischen vielfachen politischen Regulierungen auf allen politischen Ebenen – Bund, Ländern und Kommunen. Für Investoren sei das "tödlich", so Beine, denn es werde immer schwieriger, Mieten zu erhöhen.

Die Ergebnisse haben sich laut den Vorab-Informationen kaum zum Vorjahr verändert: Der IRR-Basiswert liegt bei 1,94 Prozent, die Renditen spannen sich im Core-Sektor von 1,5 bis 2,5 Prozent, maximal bis zu 3,8 Prozent. "Die Wertsicherung bei Wohnen ist noch gegeben“, bilanzierte Carstensen. "Es handelt sich um eine stabile Assetklasse, wenn man eine bescheidene, aber einigermaßen sichere Rendite erwartet." Perspektivisch erwartet Bulwiengesa keinen Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt. Man sehe ein hohes Plateau mit anhaltender Nachfrage, so Carstensen.

Und wo lohnt es sich jetzt noch wirklich zu investieren? Eine Nische für künftige Renditen könnten langfristig an die öffentliche Hand vermietete Objekte werden, meinte Carstensen. Insgesamt werde der Markt anspruchsvoller, man könne leichter daneben greifen. "Die Frage ist weniger, wo, als mit wem – man sollte bei einer Investition einen guten, kundigen Berater an der Seite haben."


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Rendite