Wohnimmobilien als Geldanlage wieder rentierlicher

"Wo investieren sich noch lohnt" – für die Fünf-Prozent-Studie 2024 hat das Beratungshaus Bulwiengesa auch in diesem Jahr die Renditepotenziale am deutschen Immobilienmarkt analysiert. Die Rentabilität von Investitionen wird mit der Kennzahl Internal Rate of Return (IRR) nach einer zehnjährigen Haltezeit eingeschätzt.

"Die Zinswende hat einen fundamentalen Wandel bei den Renditeansprüchen mit sich gebracht. Fünf Prozent scheinen auch für Core-Produkte nicht mehr illusorisch", schreibt Sven Carstensen, Vorstand der Bulwiengesa AG, in der Studie. Bei Immobilien werde wieder eine nachhaltige Cash-Flow-Perspektive in den Mittelpunkt gestellt. Der Markt sei so spannend wie lange nicht mehr.

Wohnimmobilien: Renditen ziehen weiter an

Der Markt für Wohnimmobilien ist aus Investorensicht immer noch ambivalent: Beim Neubau prägen Insolvenzen in Kombination mit Projektverschiebungen und die Verlagerung der Nachfrage auf den Mietmarkt die Entscheidungen – Prognosen sprechen laut Bulwiengesa dafür, dass die Talsohle erreicht ist: Eine stabile Inflation und  ein weiterer Rückgang der Zinsen könnten den Wohninvestmentmarkt wieder beleben, wenn sich die Finanzierungsbedingungen verbessern.

Gegenüber dem Vorjahr haben die Renditen in den Wohnimmobilienbeständen der A-Märkte deutlich zugelegt: Hier ist laut Fünf-Prozent-Studie aktuell eine IRR von 2,9 Prozent erzielbar, 2023 waren es noch 2,44 Prozent. Die Spanne für Core-Immobilien reicht von 2,1 Prozent bis 3,4 Prozent. In den B-Märkten (rund zehn Basispunkte) und Universitätsstädten (20 Basispunkte) liegt sie höher. Die Ankaufsrenditen sind hier grundsätzlich zwar geringer, etwaige energetische Sanierungen schlagen aber aufgrund des geringeren Mietniveaus deutlich zu Buche.

Büros: Städtekategorien gleichen sich an

Auf den Büromärkten bleibt die konjunkturelle Erholung bislang aus. Die Unsicherheit über die weitere Preisentwicklung und die Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten zeigt sich in nach wie vor steigenden Nettoanfangsrenditen – "im Durchschnitt der A-Städte liegt diese derzeit bei 4,5 Prozent", so Carstensen.

Trotz der Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni 2024 um 0,25 Prozentpunkte verharrt der Investmentmarkt laut Bulwiengesa im ersten Halbjahr 2024 auf einem niedrigen Niveau. Büros rutschen in der Einordnung der Marktliquidität weiter nach unten.

Die Renditen steigen im Vergleich zum Vorjahr deutlich an: In den A-Märkten um rund 90 Basispunkte auf 4,1 Prozent, wobei bis zu 4,7 Prozent im Core-Bereich zu erzielen sind. Die B- und D-Märkte folgen mit Basiswerten von 4,6 Prozent bis 5,6 Prozent. "Der Renditeabstand zwischen den Städtekategorien hat abgenommen. Der Grund dafür ist der Investitionsbedarf für Bestandsgebäude – in kleineren Märkten drücken diese Kosten bei zugleich geringerem Mietniveau stärker auf die jährliche Verzinsung", sagt Carstensen.

Einzelhandel: Es kommt auf die Repositionierung an

Die Städte verlieren massiv an Handelsbetrieben, große Filialisten konzentrieren sich auf gute Standorte und die Anforderungen an die Flächen werden überdacht – das erhöht den Druck auf die Mieten bei Einzelhandelsimmobilien. Shopping-Center werden in der Regel als Repositionierungsprojekte, oft mit Multi-Use-Perspektive gehandelt.

Lebensmittelmärkte, die als (oft kleinteilige) Investments eine hohe Nachfrage generieren, und Fachmarktzentren mit einem ausgeprägten Angebot im periodischen Bedarf werden positiver bewertet, wie Bulwiengesa berichtet, auch wenn vor allem bei größeren Objekten mit einer breiten Mieterstruktur Repositionierungsbedarf bestehen könnte. Der Basiswert der erzielbaren IRR liegt im Asset Einzelhandel bei 4,3 Prozent – im Core-Bereich sind bis zu 5,2 Prozent möglich.

Hotelimmobilien: Alternative für Investments

Am Hotelinvestmentmarkt erwartet Bulwiengesa für 2024 eine weitere Erholung, aber einen Rückgang beim Neubauvolumen und einer Verschiebung hin zu einem Mietermarkt, solange die allgemeine wirtschaftliche Situation getrübt ist. Die Ertragsperspektiven von Hotels seien jedoch weiterhin gut.

Bei einem wieder anziehenden Investmentmarkt werden Hotels der Fünf-Prozent-Studie zufolge aller Voraussicht nach wieder als Alternativen zu den herkömmlichen gewerblichen Assetklassen an Bedeutung gewinnen. Die Basiswerte reichen hier von 4,6 Prozent bis fünf Prozent bei Zwei- bis Vier-Sterne-Hotels.

Logistik: Renditen sinken leicht

Die Nachfrage nach sehr guten Logistikimmobilien bleibt nach Einschätzung der Investoren auf einem hohen Niveau, die Mietpreise steigen weiter. Die Objektqualität wird – auch aus ESG-Gesichtspunkten – zunehmend zum treibenden Faktor.

Die Mieterwartungen für Logistikimmobilien sind in den jüngsten Prognosen von Bulwiengesa zwar positiv, es zeichnet sich aber eine geringere Dynamik ab als im Jahr 2023 noch angenommen. Das führt in der Studie 2024 zu einer leicht sinkenden IRR: Der Basiswert liegt bei 4,4 Prozent, die erzielbare Spanne im Core-Bereich bei 3,3 Prozent bis 4,8 Prozent – und somit in etwa auf Vorjahresniveau.

Institutionelle Investoren setzen auf betreutes Wohnen

Die steigende Nachfrage nach Seniorenwohnen spiegelt sich auch im Investmentmarkt wider. Hauptanleger sind offene Immobilienfonds und Spezialfonds. Der Basiswert liegt hier aktuell bei 4,34 Prozent, die erzielbare Spanne im Core-Bereich bei 3,5 Prozent bis 6,9 Prozent.

Die Assetklasse, die mittlerweile einen Anteil von 28 Prozent am Transaktionsvolumen im Bereich Senioren und Pflege ausmacht, wird laut Bulwiengesa weiter im Fokus institutioneller Anleger stehen. Das Marktpotenzial sei enorm.

Über die aufgeführten Immobilienklassen hinaus wurden in der vorliegenden Fünf-Prozent-Studie auch die Performanceerwartungen der Assetklassen Mikroapartments und Unternehmensimmobilien untersucht.

Über die Fünf-Prozent-Studie

Die Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa ermittelt seit 2015 anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. So können jährliche Renditen berechnet und Ertragsaussichten verschiedener Immobilienklassen verglichen werden. Die Einordnung der Investments erfolgt nach Core- und Non-Core-Assets. Kriterien sind Cashflow-Sicherheit und Liquidität. Untersucht werden die Performanceerwartungen der Assetklassen, die den deutschen Investmentmarkt im Studienjahr dominieren.

Bei der zehnten Ausgabe 2024 wurde Bulwiengesa von der Rechtsanwaltskanzlei Advant Beiten unterstützt.

Fünf-Prozent-Studie 2024 "Wo investieren sich noch lohnt" (PDF)

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