Welche Immobilien überdurchschnittliche Renditen bieten

"Wo investieren sich noch lohnt" – für die Fünf-Prozent-Studie 2025 hat das Beratungshaus Bulwiengesa zum elften Mal die Renditepotenziale an den deutschen Immobilienmärkten analysiert. Die Rentabilität von Investitionen wird mit der Kennzahl Internal Rate of Return (IRR) nach einer zehnjährigen Haltezeit eingeschätzt. Während beim Start 2015 noch relativ einheitliche Renditeerwartungen geherrscht haben, liegt heute eine ausgeprägte Differenzierung zwischen Assetklassen, Standorten und Risikoklassen vor.

"Die diesjährigen Ergebnisse verdeutlichen diese neue Realität eindrucksvoll", schreibt Sven Carstensen, Vorstand der Bulwiengesa AG, in der Studie. So führten Produktionsimmobilien die Rangliste mit mehr als sechs Prozent an und Core-Märkte verharrten in etwa auf Vorjahresniveau; gleichzeitig profitierten spezialisierte Segmente wie Microliving von strukturellen Veränderungen, und B-Märkte sowie Universitätsstädte entwickelten sich zu attraktiven Alternativen. "Der Markt honoriert heute mehr denn je professionelles Management und spezialisiertes Know-how – eine Entwicklung, die erfolgreiche von passiven Investoren trennt."

Wohnen: Nischenprodukte rücken in den Fokus

Bei Wohnimmobilien zeigt sich ein stabiles Renditebild ohne dramatische Bewegungen. A-Märkte verzeichnen mit 2,8 Prozent IRR einen geringfügigen Rückgang von 15 Basispunkten, während B-Märkte (3,01 Prozent IRR) und Universitätsstädte (3,24 Prozent IRR) leicht zulegen. Das Interesse an Wohninvestments hat 2025 laut Carstensen deutlich zugelegt – insbesondere auch außerhalb der A-Märkte. "Dieser Trend dürfte sich fortsetzen."

Bei einer aktuellen Inflation von zwei- Prozent bis 2,50 Prozent bleiben Wohnimmobilien der Studie zufolge eine attraktive Anlagealternative, wobei sich das Investoreninteresse zunehmend auch auf sekundäre Märkte ausweitet.

Eine positive Entwicklung mit IRR-Werten von 4,11 Prozent in A-Städten und 4,32 Prozent in B-Städten verzeichnen möblierte Apartments. Die Nachfrage nach flexiblen Lösungen wir Microliving wird durch den Mangel an Wohnraum noch befeuert. Im Core-Bereich reichen die Renditen von 2,83 Prozent bis 4,30 Prozent in A-Märkten und von 3,01 Prozent bis 4,49 Prozent in B-Märkten, was die gestiegene Attraktivität der Assetklasse widerspiegelt.

Büro: Renditen im Core-Bereich erholen sich spürbar

Büroimmobilien werden von Investoren nur sehr selektiv erworben, heißt es in der Fünf-Prozent-Studie – die Zurückhaltung bleibt hoch, auch wenn sich die Verunsicherung aufgrund von Homeoffice leicht beruhigt hat. Die Fragezeichen bezüglich der zukünftigen Nachfrage nach Büroflächen und des CapEx-Bedarfs bei Beständen wegen des gestiegenen energetischen Sanierungsbedarfs bleiben bestehen.

Die Renditen zeigen 2025 eine leichte Entspannung: In den A-Märkten sind sie nach Angaben von Bulwiengesa um rund 21 Basispunkte auf 3,91 Prozent gesunken – wobei im Core-Bereich bis zu 4,6 Prozent erzielbar sind. Die B-, C- und D-Märkte folgen mit 4,4 Prozent, 4,8 Prozent und 5,6 Prozent (jeweils Basiswerte). Der Renditeabstand zwischen den Städtekategorien hat zugelegt und liegt zwischen A-Märkten und B-Märkten derzeit bei 49 Basispunkten. Zum Vergleich: 2024 waren es 38 Basispunkte. Die CapEx-Kosten für Bestandsgebäude spielen eine relevante Rolle: Bei kleineren Märkten mit geringem Mietniveau zahlen sie stärker auf die Rendite ein.

Büroimmobilien im Non-Core-Bereich können bis zu zehn Prozent IRR erreichen, bergen jedoch auch Totalausfallrisiken. Erfolgreich sind dabei vor allem Investoren mit ausgeprägter technischer Managementkompetenz. Der Transaktionsmarkt bleibt fragmentiert. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern klaffen nach wie vor weit auseinander. 

Einzelhandel: Shopping-Center zur Umnutzung gehandelt

Fachmarktzentren mit einem ausgeprägten Angebot im Lebensmittelbereich werden weiterhin positiv bewertet. Der Basiswert der erzielbaren IRR liegt 2025 bei 4,34 Prozent – im Core-Bereich sind 4,2 Prozent bis 5,2 Prozent erreichbar. Fachmarktzentren mit Lebensmittelfokus bleiben bei 4,34 Prozent IRR konstant nachgefragt.

Die wirtschaftliche Einwertung von Shopping-Center im Bestand ist weiterhin schwierig, es wurden kaum Deals verzeichnet. Wenn Center gehandelt werden, dann in der Regel mit Umnutzungsoptionen. Mit einem Basiswert von 4,89 Prozent ist aber von einer stabilen Entwicklung bei gut etablierten Shopping-Centern auszugehen.

Hotel: Performance hängt vom Betreiber ab

Hotelimmobilien zeigen in der Fünf-Prozent-Studie 2025 eine positive Entwicklung mit Basiswerten zwischen 4,49 Prozent und 4,87 Prozent für Zwei- bis Vier-Sterne-Häuser. Die Auslastungszahlen und Zimmerpreise haben sich auf robustem Niveau eingependelt, wobei die Performance stark vom Betreiber abhängt.

Logistik: Selektiv gute Einstiegschancen für Investoren

Moderne Logistikimmobilien haben 2025 die symbolische Fünf-Prozent-Schwelle überschritten und erreichen einen IRR-Basiswert von 4,93 Prozent – das ist ein deutlicher Anstieg um rund 60 Basispunkte. Die Mietsteigerungen lagen leicht über dem Vorjahr, wodurch sich selektiv gute Einstiegschancen ergeben. Die Core-Spanne reicht von 3,66 Prozent bis 5,23 Prozent.

Die Nachfrage nach hochwertigen Logistikimmobilien bleibt stabil, wobei die Qualität zunehmend zum entscheidenden Faktor wird.

Produktionsimmobilien führen Renditeranking an

Unter dem Begriff Unternehmensimmobilien werden Gewerbeparks, Produktionsimmobilien und kleinteilige Lagerflächen subsumiert. Diese Immobilientypen zeichnen sich durch stabile Cashflows aus und zeigen 2025 kaum Ausschläge in der Renditeentwicklung, heißt es in der Fünf-Prozent-Studie. Attraktive Alternativen für spezialisierte Investoren sind derzeit Gewerbeparks (Basis 5,22 Prozent, Core 3,97 Prozent bis 5,99 Prozent), Lager (Basis 4,59 Prozent, Core 3,74 Prozent bis 5,94 Prozent) und Produktionsimmobilien.

Produktionsimmobilien stehen an der Spitze des Renditerankings 2025. Mit einem IRR-Basiswert von 6,14 Prozent bieten sie überdurchschnittliche Perspektiven für Investoren. Allerdings erfordert diese Assetklasse spezialisiertes Management-Know-how und ist eng mit konjunkturellen Schwankungen verknüpft. Die Core-Spanne erstreckt sich von 4,83 Prozent bis 7,51 Prozent.

Non-Core-Immobilien: Chance für Spezialisten

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer weitgehenden Stagnation geprägt. Parallel dazu gewinnen Nischensegmente an Attraktivität. Der Markt belohnt zunehmend professionelles Asset-Management und Spezialkenntnisse – ein Trend, der die Spreu vom Weizen trennt.

Für renditeorientierte Investoren eröffnen sich im Distressed-Segment zunehmend attraktive Chancen, während institutionelle Anleger diese Objekte aufgrund mangelnder ESG-Konformität meiden. "Die zentrale Herausforderung wird sein, zu identifizieren, welche notleidenden Immobilien sich überhaupt noch für den institutionellen Markt aufbereiten lassen", sagen Klaus Beine und Florian Baumann, Partner Advant Beiten. Die Rechtsanwaltskanzlei unterstützt Bulwiengesa bei der Fünf-Prozent-Studie.

Fünf-Prozent-Studie: Methodik

Die Fünf-Prozent-Studie basiert auf einer Monte-Carlo-Simulation mit 1.000 Berechnungsdurchläufen und analysiert die interne Verzinsung (IRR) verschiedener Assetklassen bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren.

Untersucht wurden 127 Büromärkte sowie 68 Wohnungsmärkte in Deutschland. Core-Immobilien werden dabei als Investments mit stabiler Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern definiert, während Non-Core-Investments ein erhöhtes Risikoprofil mit entsprechend höheren Performancemöglichkeiten aufweisen.

Fünf-Prozent-Studie 2025 "Wo investieren sich noch lohnt" (PDF)

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