Investment: Bulwiengesa stellt neue Fünf-Prozent-Studie vor

Corona hat die Immobilienbranche nicht in ihren Grundfesten erschüttert – so viel steht wohl fest. Doch es ist kniffliger geworden, clever und sicher zu investieren, wie die Neuauflage der "Fünf-Prozent-Studie" von Bulwiengesa zeigt, egal ob in Gewerbe-, Büro- oder Wohnimmobilien.

Fünf Prozent Rendite seien schon bei der Erstauflage der Studie vor sechs Jahren eine Herausforderung gewesen, inzwischen sei es aber noch schwieriger geworden, sagte Sven Carstensen, Bereichsleiter bei Bulwiengesa, bei einer virtuellen Pressekonferenz am Donnerstag. Entsprechend haben die Analysten ihre traditionelle Jahresuntersuchung, mit der Bulwiengesa und die Kanzlei Beiten Burkhardt den deutschen Markt auf Renditechancen überprüfen, mit dem Titel überschrieben: "Wo sich investieren noch lohnt". Zwischenergebnisse der Studie waren im Februar vorgestellt worden.

Selbst für professionelle Investoren in den meisten Assetklassen sei es noch einmal anspruchsvoller geworden, sichere Renditen zu erzielen, heißt es in der Fünf-Prozent-Studie. Als ein Gewinner im Bereich von Core-Immobilien, also Immobilien mit stabiler Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern, hat sich auf jeden Fall die Logistik herauskristallisiert – auch das eher die Verstärkung eines Trends denn eine Pandemie-bedingte Disruption.

Produktionsimmobilien an der Rendite-Spitze

Es sei davon auszugehen, dass Logistikimmobilien das zukünftige Investmentgeschehen unabhängig von Zyklenphasen nachhaltig prägen werden, erklären die Bulwiengesa-Experten. Die erzielbaren Internal Rates of Return (IRR), also die zu erwartenden Verzinsungen, liegen trotz fallender Ankaufsrenditen zwischen 3,2 Prozent und 4,4 Prozent im Core-Bereich. Hintergrund seien vor allem die Marktmieterwartungen, heißt es. Im Bereich Einzelhandel sind konjunkturunabhängige Flächen mit Orientierung auf Lebensmittel gefragt, vor allem "Fachmarktzentren mit hohen Anteilen an Angeboten des periodischen Bedarfs".

Ganz oben an der Renditespitze stehen derweil Unternehmensimmobilien beziehungsweise deren Unterkategorie Produktionsbauten. "Sie sind oft sehr nutzerspezifisch konzipiert und weisen daher eine eingeschränkte Drittverwertbarkeit auf", heißt es in der Analyse. Die Performanceerwartung liegt zwischen 4,5 und 6,6 Prozent. Bei Gewerbeparks könnten Investoren Verzinsungsmöglichkeiten von mehr als fünf Prozent im Basiswert erhalten, die Erwartungsspanne reicht von 4,2 bis sechs Prozent. Die IRR für Lagerimmobilien schrumpft hingegen weiter. Seit 2015 hat sie 35 Prozent eingebüßt, was das zunehmende Investoreninteresse vor allem an urbanen Logistikobjekten widerspiegele, so Bulwiengesa.

D-Standorte rücken bei Büros in den Blick

Rückläufig sind ebenfalls Bürorenditen. In den A-Märkten fressen die hohen Preise die Renditen auf, mittlerweile liegt der Basiswert nahe der Zwei-Prozent-Marke. "Wertsicherungsklauseln werden daher immer wichtigere Instrumente zum Inflationsschutz." Carstensen verwies darauf, dass man bei einer Spanne von Null bis 2,8 Prozent durchaus Geld verlieren könne. Um so mehr stünden langfristig gesicherte Mieter im Fokus, am besten mit Anbindung an die öffentliche Hand.

Bei Immobilien mit Defiziten bei Lage oder Qualität sei zwar mit Abschlägen zu rechnen, aber hier müssten sich Schnäppchenjäger noch gedulden, glaubt Carstensen. Als Nische haben sich derweil Büros in eher abseitigen Lagen, also auf D-Märkten erwiesen: Hier sind immer noch fünf Prozent Rendite und mehr zu erwarten. "D-Städte sind für Käufer mit einer hohen lokalen Expertise geeignet. Phasen von stark nachlassender Investmentaktivität sollten mit einkalkuliert werden." Unter D-Städte fallen etwa Standorte wie Bamberg, Dessau, Salzgitter und Suhl.

Im Hotelbereich bleiben sichere und stabile Anlagen mit einem Basiswert von 2,9 Prozent unter dem Vorjahreswert. Insgesamt gestiegenen Anfangsrenditen stehen hier größere Ausfallrisiken und erwartete Pachtreduzierungen gegenüber. Die Performanceerwartung bewegt sich zwischen 1,6 und 4,4 Prozent. Gleichwohl rief Bulwiengesa-Hotelbereichsleiter Dierk Freitag zu Optimismus auf. Es werde wieder bergauf gehen, Hotels würden als Anlageprodukte an Attraktivität gewinnen, sagte er und verwies auf Pfeiler am deutschen Markt von der Projektqualität bis hin zur Professionalität von Betreibern. Freilich würden Investoren künftig genauer darauf achten, was sie wo kaufen – und wie man ein Objekt gegebenenfalls anderweitig nutzen kann.

Bei Rendite-"Hunger" nicht auf Wohnen setzen

Wohnimmobilien schließlich taugen nach Ansicht von Bulwiengesa ohnehin nicht mehr zum Stillen großen "Renditehungers", zumindest nicht im Core-Bereich. In der Regel seien hier keine Wertsicherungsklauseln vertraglich vereinbart, zudem limitierten Reglementierungen Mieterhöhungen. "Es wird somit in einigen A-Märkten immer anspruchsvoller, mit Investments in Bestandswohnungen Inflationsschutz zu erzielen", bilanziert Bulwiengesa. In den Ausblick auf Immobilien mit erhöhtem Risiko und damit höheren Performancemöglichkeiten fließen Wohnimmobilien bei Bulwiengesa gar nicht ein. Sie böten in etablierten Märkten für Non-Core-Investoren zu geringe Renditepotenziale.

Gleiches gelte für moderne Shoppingcenter und Fachmarktzentren. Hier rücken vielmehr Büros in den Fokus beziehungsweise deren sich ausdifferenzierender Markt: Von IRR von bis zu 8,3 Prozent in A-Städten und gar bis zu zwölf Prozent in kleineren Märkten spricht Bulwiengesa. Demgegenüber stehen allerdings auch Cashflow-Risiken mit negativen Renditen von bis zu minus vier Prozent.

Die Analysten erwarten, dass Non-Core-Transaktionen in diesem Jahr zunehmen werden, wenn Geld knapp wird und der Verkaufsdruck steigt. Renditechancen lauern auch bei Unternehmensimmobilien im riskanteren Bereich, hier schätzt Bulwiengesa maximal erzielbare Renditen bei Produktionsimmobilien auf  11,3 Prozent, bei Gewerbeparks auf neun Prozent – vorausgesetzt, man lässt sich auf Risiken bei der Nachmietersuche ein und hat die technische Kompetenz von Objekten genau im Blick.


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Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Rendite