Fünf-Prozent-Studie: Wo Investoren Profite machen können Infografik

Kein Immobiliensegment stellt sich aus Sicht von Anlegern derzeit so ambivalent dar wie der deutsche Wohnungsmarkt – doch viele Investoren sehen jetzt gute Einstiegschancen, zeigt die Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa. Rentierlicher sind andere Assetklassen, wenn das Risiko nicht gescheut wird.

"Wo investieren sich noch lohnt" – für die Fünf-Prozent-Studie 2023 hat das Beratungshaus Bulwiengesa auch in diesem Jahr die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Es ist bereits die neunte Auflage. Dabei steht wie gewohnt die Internal Rate of Return (IRR) nach einer zehnjährigen Haltezeit im Fokus. Die Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen.

"Liquide Investoren warten auf Einstiegschancen in einen Markt, der vor nicht mal zwei Jahren noch als überteuert und sehr wettbewerbsintensiv galt", schreibt Sven Carstensen, Vorstand der Bulwiengesa AG im Vorwort. Bei der Einschätzung der Marktattraktivität komme es ganz auf die Perspektive an – massive Abwertungen bedeuten nicht nur Verluste, sondern auch Chancen. Welche Assetklassen performen derzeit am besten?

Wohnimmobilien: Kaum Inflationsschutz in A-Märkten

Wohnungen sind knapp und die Lage verschärft sich. Dennoch können Anleger nur bedingt auf steigende Mieten hoffen: Die Möglichkeiten zu Mietanpassungen sind politisch eingeschränkt und sollen weiter reguliert werden, wie es der Koalitionsvertrag der Bundesregierung vorsieht. Auch wachsende energetische Anforderungen an Gebäude sorgen für Unsicherheit. "Trotz all der Unwägbarkeiten wird der Markt wieder für Investoren an Attraktivität gewinnen. Wohnen bleibt die Assetklasse für sicherheitsorientierte Investoren - die sehen jetzt durchaus gute Einstiegsmöglichkeiten", heißt es in der Fünf-Prozent-Studie.

Trotz höherer Ankaufsrenditen steigen deshalb die errechneten IRRs für Wohnimmobilien derzeit nur leicht an. Die Assetklasse Wohnen – zumindest in den A-Städten – ist laut Bulwiengesa auch nur noch bedingt als Inflationsschutz geeignet. Die erzielbaren IRRs liegen im Basiswert zwischen 2,4 Prozent in den A-Märkten und drei Prozent in den Universitätsstädten.

Büroimmobilien: Was ist noch Core?

Die Zukunft der Assetklasse Büro treibt viele Investoren um. Insbesondere ein Blick in die USA lässt die Befürchtungen erwachsen, auch hierzulande werden die Leerstände aufgrund der wachsenden Bedeutung von Homeoffice in die Höhe schießen. "Ein Blick auf die Fundamentaldaten relativiert zwar diese Sorge, dennoch wächst die Skepsis", schreiben die Studienautoren.

Gerade in kleineren Märkten schlagen auch in diesem Segment die künftigen energetischen Anforderungen an Bürogebäude sehr stark auf die Performance durch. In den A-Märkten sind nach Zahlen von Bulwiengesa für Immobilien mit gesichertem Cashflow Renditen zwischen 1,2 Prozent und 3,9 Prozent erzielbar. In den D-Märkten reicht die Spanne von 1,3 Prozent bis fünf Prozent.

Microliving ist jetzt Core: Nachfrage steigt

Möblierte Apartments bleiben den Angaben zufolge vor allem in den deutschen Großstädten gefragt. Je flexibler, desto besser – es fehlt für kurzfristig Wohnungssuchende schlicht an Alternativen an den angespannten Wohnunsmärkten. Die zuletzt wieder ansteigenden Auslastungsraten belegen den Trend. Die Performance bei wohnungswirtschaftlichen Einheiten liegt in den A-Märkten laut Buliwengesa bei 3,6 Prozent.

Handelsimmobilien: Lebensmittel stabilisieren

Die Disruption im Einzelhandel hat bereits vor Corona und Zinsschock – getriggert durch E-Commerce. Der Prozess bei den Mietanpassung dürfte der Studie nach nun in den meisten Flächen abgeschlossen sein. Dennoch werden Shopping-Center weiterhin nur selektiv gehandelt, Marktrenditen sind schwer abzuleiten sind. In den präferierten Fachmarktzentren sind Lebensmittelangebote die Stabilisatoren des Cashflows.

Bulwiengesa geht davon aus, dass die Nachfrage von Investoren wieder steigen wird. Die Performance liegt derzeit bei 4,28 Prozent für Fachmarktzentren und bei 4,59 Prozent für Shopping-Center.

Hotelimmobilien: Pachten bremsen Comeback (noch)

Die Erträge von Hotelimmobilien haben sich laut Fünf-Prozent-Studie spürbar verbessert – insbesondere in der City-Hotellerie. Für Betreiber ist die Lage noch angespannt wegen hohe Kostenblöcke und Personalnöten, bei den Pachten sind derzeit Entwicklungen kaum möglich. Am Investmentmarkt spielt Hotel derzeit noch eine untergeordnete Rolle, heißt es – hier dürfte aber bei einer Marktbelebung auch das Interesse wieder steigen.

Für bestehende Hoteliimmobilien liegt die erzielbare IRR zwischen 3,4 Prozent und 6,8 Prozent – die Pachtverträge und wirtschaftliche Fundamentaldaten des Betreibers sind die werttreibenden Elemente.

Logistikimmobilien: Potenzial bei den Mieten

Die wachsende Bedeutung des Onlinehandels hat den Bedarf an Lager- und Umschlagskapazitäten stark erhöht: damit einhergehend steigen die Mieten. Viele Investoren sehen laut Bulwiengesa in Logistikimmobilien immer noch großes Potenziale, vor allem bei der Mietentwicklung. "Neue Bedarfe seitens der Industrie bezüglich des Aufbaus eigener Lagerkapazitäten treiben hier zusätzlich die Fantasie", schreiben die Autoren.

Auch die Prognosen der Bulwiengesa AG gehen von einer vitalen Mietentwicklung aus – diese führt zu einem Anstieg der erzielbaren IRRs – sie liegen für moderne Flächen bei 3,1 Prozent bis 4,8 Prozent.

Unternehmensimmobilien: Nische mit stabilen Cashflows

Gewerbeparks, Produktionsimmobilien und kleinteilige Lagerflächen sind laut Fünf-Prozent-Studie von stabilen Cashflows gekennzeichnet. Die Assetklasse gilt als Management-intensiv. Das derzeitige Investmentumfeld und die Marktverunsicherung führen auch bei Unternehmensimmobilen zu einer starken Kaufzurückhaltung – bei einem anziehenden Markt bleiben sie aber weiterhin eine renditeorientierte Alternative.

Die erzielbaren IRRs liegen zwischen 3,9 Prozent bei Lagerimmobilien und 5,88 Prozent bei Produktionsimmobilien. Sie führen somit das Renditeranking an.

Non-Core-Immobilien: Renditen von bis zu 13 Prozent

Das Risikoprofil ist hoch, die Möglichkeiten zur höheren Performance aber auch: Non-Core-Immobilien haben Managementdefizite (zum Beispiel Leerstände), liegen in der Regel abseits der zentralen Lagen und haben instabile Vermietungsstrukturen. Auch energetisch erfüllen die Gebäude nur Minimalanforderungen. Das Wetten auf einen ansteigenden Markt reicht derzeit nicht aus. Zusätzliches Know-how ist hier gefragt.

Für renditeorientierte Anleger können sie eine Alternative darstellen. Renditen von bis zu neun Prozent sind hier im Büro im Modell erzielbar – wenn es gelingt Leerstände abzubauen und die Mieten auf Marktniveau zu heben. Bei Betreiberimmobilien sind Non-Core-Immobilien durch kurze Pachtvertragslaufzeiten gekennzeichnet – hier können bis zu 13 Prozent erreicht werden, ähnliche Maximalwerte weisen Produktionsimmobilien auf.

Methodik

Auf Basis der Analyse der internen Verzinsung eines Investments werden in der jährlich erscheinenden Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen dargestellt. Außerdem wird die Spannbreite von Investmenterfolgen aufgezeigt.

Die Studie ermittelt anhand eines dynamischen Modells die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Es wird unterstellt, dass die Investition zu den jeweiligen marktkennzeichnenden Parametern erfolgt. Unter Anwendung einer Cashflow-Betrachtung wurden die zukünftig zu erwartenden Zahlungsströme (Einkauf, Mieteinnahmen, Objekt- und Bewirtschaftungskosten, Verkauf) wiedergegeben. Der interne Zinsfuß dieser Zahlungsströme stellt die IRR dar.

Fünf-Prozent-Studie 2023 "Wo investieren sich noch lohnt" (PDF)


Das könnte Sie auch interessieren:

Steigende Renditen für Zinshäuser – Preise erreichen Boden

Renditen bei Logistikimmobilien: Es geht auf fünf Prozent zu

Klein, aber oho: Mikroapartments – ein lukratives Investment

Wohninvestment: Steigende Mietrenditen in den Top-8-Städten

Fachmärkte: Bei Anlegern hoch im Kurs, der Handel expandiert

Schlagworte zum Thema:  Rendite, Immobilienmarkt