Projektentwicklungen waren 2016 der Renner: Chinesische Investoren führen das Ranking der ausländischen Anleger in deutsche Wohnimmobilien an Bild: PhotoDisc Inc.

Auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt wurden laut Dr. Lübke & Kelber Research 2016 Wohnungen für rund 13,88 Milliarden Euro gehandelt. Im Jahr zuvor war das Gesamtvolumen mit etwa 23,5 Milliarden Euro fast doppelt so hoch. Ein neuer Trend waren Transaktionen von Projektentwicklungen. Laut JLL betraf jeder vierte Deal ein Projekt, NAI Apollo kommt auf einen Anteil von 22 Prozent. Unter den ausländischen Investoren hatten Chinesen den größten Anteil.

"Die Angebotsknappheit sowie die weltweite Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien haben das ganze Jahr 2016 über kontinuierlich angehalten", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Die Folge seien niedrige Renditen und hohe Preise vor allem in den Top-7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Insgesamt wurden Dr. Lübke & Kelber GmbH zufolge im vergangenen Jahr viele kleinteilige Transaktionen, aber nur wenige große Portfoliodeals über die Bühne gebracht.

Wie JLL es ausdrückt: Nach dem vom Fusionsfieber getriebenen Rekordjahr 2015 (25 Milliarden Euro) mit der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (zu Vonovia) sei klar gewesen, dass 2016 mangels Megafusionen nicht an 2015 heran reichen könne. So gesehen sei ein Transaktionsvolumen von 13,7 Milliarden Euro überdurchschnittlich gut gewesen. Knapp 400 Transaktionen (2015: 460) haben 2016 laut JLL zu Buche geschlagen.

Nach Analyse des Immobilienberaters NAI Apollo Group hat das Jahr 2016 auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios mit einem starken vierten Quartal abgeschlossen: alleine in den letzten drei Monaten seien rund sechs Milliarden Euro umgesetzt worden. Für das Gesamtjahr ergab sich laut NAI Apollo immer noch ein Transaktionsvolumen von 13,9 Milliarden Euro, nach satten 23,9 Milliarden Euro im Jahr 2015.

Projektentwicklungen boomen

Deutsche Investoren prägten in allen vier Quartalen 2016 das Marktgeschehen. Ihr Anteil lag nach Angaben von Dr. Lübke & Kelber Research bei rund 76 Prozent mit einem Transaktionsvolumen von rund 10,5 Milliarden Euro. Die internationale Käufergruppe war mit 24 Prozent Marktanteil präsent. Auf einen Anteil von 70 Prozent der deutschen Investoren kommt NAI Apollo (Umsatz von 9,7 Milliarden Euro).

Auch JLL kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Mehr als ein Viertel des in Deutschland investierten Kapitals stammte aus dem Ausland (2015: 15 Prozent), erstmals angeführt von China. Mit fast 1,2 Milliarden Euro wurde über einen chinesischen Fonds das deutsche Wohnimmobilienportfolio der australischen BGP Investments erworben. Großbritannien mit etwas mehr als 430 Millionen Euro und Israel mit etwa 400 Millionen Euro folgen laut JLL auf den Plätzen.

B-Städte werden zur Alternativen

65 Prozent der im Jahr 2016 gehandelten Wohneinheiten befinden sich Dr. Lübke & Kelber Research zufolge in B-Städten. Die hohen Preise in den Top-7-Städten hätten dazu geführt, dass der Gesamtumsatzanteil in den B-Städten mit rund 40 Prozent (5,6 Milliarden Euro) überproportional ausfiel.

Wie JLL ergänzt, ist Berlin mit 2,9 Milliarden Euro auch die Hauptstadt des Transaktionsmarktes für Wohnimmobilien. Mehr als ein Fünftel aller gewerblichen Wohntransaktionen in Deutschland fand laut JLL im Jahr 2016 hier statt, obwohl das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr knapp 60 Prozent zurückgegangen sein soll.

Bemerkenswert sei, so JLL, dass fast 40 Prozent des Transaktionsvolumens in der Hauptstadt von ausländischen Investoren getätigt wurde. Frankfurt am Main mit 790 Millionen Euro und einem Plus von knapp drei Prozent als Zweitplatzierter sei zwar weniger international ausgerichtet, dafür aber die Kapitale der Projektentwicklungen: 90 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in der Stadt entfallen auf Forward Deals, teilt JLL mit. In Hamburg wurden etwa 640 Millionen Euro investiert, dies entspreche einem Jahresrückgang von etwas mehr als 25 Prozent.

Spezialfonds setzen bevorzugt auf Forward Deals

Jll zufolge hat das Volumen der Forward Deals 2016 erstmals die Drei-Milliarden-Euro-Marke überschritten, mehr als jede vierte Transaktion sei eine Projektentwicklung gewesen. Durch Verkäufe von Projekten sei mit knapp vier Milliarden Euro 2016 das meiste Kapital den Entwicklern zugeflossen. Darüber hinaus hätten aber auch Privatinvestoren die steigenden Preise genutzt und für 840 Millionen Euro mehr verkauft als gekauft.

Auch NAI Apollo spricht von einer Zunahme von Projektverkäufen: Sie erreichen demnach ein Verkaufsvolumen von rund 3,1 Milliarden Euro beziehungsweise einen Anteil von 22,5 Prozent. Dies entspreche einer Steigerung von 41,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2015: 2,2 Milliarden Euro).

Deutsche Spezialfonds kommen laut JLL mit 2,6 Milliarden Euro Vermögensaufbau auf Platz eins. Diese Fonds seien die Haupterwerber von Projektentwicklungen, gespeist durch Kapital von Pensionskassen, Versicherungen oder anderen indirekt investierenden Gesellschaften.

Die gestiegenen Preise von Bestandsimmobilien und die vermehrt gehandelten Projektentwicklungen wirkten sich laut Dr. Lübke & Kelber Research auf den Preis aus. Im Schnitt lag dieser demnach im Jahr 2016 pro Wohneinheit bei rund 97.000 Euro, das sind dieser Studie zufolge 49 Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter lag bei 1.450 Euro und damit 44 Prozent höher als im Jahr 2015.

Aussicht 2017: Angebotsknappheit spitzt sich weiter zu

Dr. Lübke & Kelber Research geht davon aus, dass Wohnimmobilien auch 2017 eine beliebte Assetklasse bleiben. Dennoch werde sich die Angebotsknappheit besonders bei Bestandsimmobilien weiter zuspitzen.

"Projektentwicklungen werden aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes dringend benötigt und stehen aufgrund fehlender Alternativen weiter im Fokus der Anleger ", so Jacke, „durch günstige Risiko-Rendite-Potenziale werden Wohninvestments in B-Standorten weiterhin auf den Einkaufszetteln der Investoren bleiben“.

Fakt sei, dass Deutschland auch 2017 auf der Prioritätenliste internationaler Investoren weit oben stehe, resümiert JLL. „Bei weiter niedrigen Leitzinsen im Euroraum stellen Wohninvestments eine stabile Alternative zu Staatsanleihen dar“, sagt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Ausländisches Kapital, insbesondere aus Asien, suche darüber hinaus rentable Anlagen mit Wertsteigerungspotenzial. Sollte keine Großfusion von Wohnungsbestandshaltern stattfinden, wie gelegentlich diskutiert wird, werde sich das Transaktionsvolumen 2017 bei etwa zehn bis zwölf Milliarden Euro einpendeln, sagt Kortmann abschließend.

NAI Apollo zufolge ist für 2017 mit einem weiteren Rückgang großer Portfolioverkäufe und Unternehmensübernahmen zu rechnen. Es fehle am entsprechenden Produktangebot. Dem würden zunehmende Projekt- und Portfolioverkäufe im Wert unter 100 Millionen Euro gegenüberstehen: Hier erscheine ein Transaktionsvolumen von rund zehn Milliarden Euro realistisch.

Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Investment, Projektentwicklung

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