Zwar hat sich der Wohninvestmentmarkt bis Ende 2023 leicht belebt, das Jahresergebnis war aber so schlecht wie seit 2011 nicht mehr, wie Studien der großen Maklerhäuser zeigen – die Umsätze sind massiv eingebrochen. Hoffnung für 2024 macht die erwartete Preisstabilisierung.
Die anhaltenden Marktunsicherheiten machen laut Nai Apollo einen kurzfristigen Aufschwung am deutschen Wohninvestmentmarkt in den ersten Monaten 2024 unwahrscheinlich, im späteren Jahresverlauf könnte es aufwärtsgehen.
Der Verkaufsdruck wächst demnach vor allem bei großen, börsennotierten Wohnungsunternehmen. Und für eigenkapitalstarke Käufer dürften deutlich steigende Mieten Wohninvestments wieder interessanter machen. Geprägt wurde das Transaktionsgeschehen 2023 von Großabschlüssen.
Wohninvestment: Umsätze 2023 massiv eingebrochen
Nach Analyse von Nai Apollo sind vergangenes Jahr Wohnportfolios für rund 6,2 Milliarden Euro gehandelt worden, was im Vergleich zu 2022 einen Rückgang um 53 Prozent bedeutet. Ein schwächeres Resultat sei zuletzt vor zwölf Jahren erfasst worden. Laut Colliers haben institutionelle Investoren Wohnungen für rund 8,8 Milliarden Euro gehandelt, was ein Minus von 39 Prozent bedeutet – eine Analyse von BNP Paribas Real Estate sieht mit einem Umsatz von rund 5,2 Milliarden Euro in Wohnungsbestände ab 30 Einheiten das Ergebnis des Vorjahres um 60 Prozent verfehlt.
Auch laut JLL wurden mit einem Transaktionsvolumen von 8,2 Milliarden Euro der Vorjahreswert (12,2 Milliarden Euro) deutlich unterschritten. CBRE kommt mit einer Marktanalyse auf 5,7 Milliarden Euro Umsatz beim Handel mit Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) – 59 Prozent weniger als 2022. Nach Zahlen von Savills wurden 2023 in diesem Größensegment Wohnimmobilien für rund 7,5 Milliarden Euro gehandelt, etwa 38 Prozent weniger als im Vorjahr. Cushman & Wakefield (C&W) ermittelte ein Transaktionsvolumen in Höhe von knapp 6,4 Milliarden Euro (minus 50 Prozent).
Als Gründe für das verhaltene Geschäft am Wohninvestmentmarkt nannten die großen Maklerhäuser unter anderem makroökonomische Unsicherheiten, die hohen Zinsen und Baukosten, Angst vor weiteren Preisrückgängen, Differenzen bei den Preisvorstellungen sowie den Stopp bei staatlichen Förderprogrammen. Auch die Krise am Projektentwicklermarkt sorgte für Unsicherheit.
Projekte und Forward Deals von geringer Relevanz
Die Nachfrage richtet sich laut Colliers wie schon in den vergangenen Monaten auf Bestandsobjekte: Bei den Forward Deals und mit Neubauprojekten war eine geringe Transaktionstätigkeit zu sehen. Laut BNP Paribas Real Estate entfallen jedoch für gewöhnlich mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf größere Bestandsportfolios: Die steuerten demnach 2023 hingegen nur 822 Millionen Euro (knapp 16 Prozent) zum Gesamtumsatz bei.
Nach Angaben von Nai Apollo sank der Projektentwicklungsumsatz im Vorjahresvergleich um 76 Prozent. Das durch Forward Deals generierte Transaktionsvolumen fiel von 5,6 Milliarden Euro im Jahr 2022 auf knapp 1,4 Milliarden Euro 2023 – der Marktanteil nahm damit von 42,6 Prozent auf 22 Prozent ab. Laut CBRE entfielen auf Projektentwicklungen im Jahr 2023 lediglich 1,6 Milliarden Euro, nach fünf Milliarden Euro im Jahr 2022.
Investoren suchen direkt einsetzende Cash-Flows und weniger Forward Deals mit langen Fertigstellungshorizonten, wie C&W den Großteil der Deals mit Bestandsimmobilien erklärt: Von Projektentwicklungen, bei denen der Fertigstellungstermin länger als sechs bis zwölf Monate in der Zukunft liegt, hätten Anleger deshalb Abstand genommen.
Deutlich steigende Wohnungsmieten auch 2024
Auch das Segment Mikrowohnen zeigte sich nach Beobachtung von Colliers zum Jahresende 2023 verhalten. Grund war demnach die zur Jahresmitte aufgekommene Diskussion um potenzielle Mietregulierungen von möblierten Wohnungen, die Investoren unsicher machte – trotz guter Rahmenbedingungen und hohen Auslastungsquoten. Laut C&W bremst mangelndes Produkt eine höhere Transaktionsaktivität. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Micro-Living-Immobilien sei jedoch ungebrochen stark und habe großen Nachholbedarf.
Das starke Mietwachstum bei Wohnimmobilien hat sich beschleunigt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestand laut Colliers um rund acht Prozent, im Neubausegment um mehr als neun Prozent – betrachtet man Gesamtdeutschland, verteuerten sich die Neuvermietungsmieten von Bestandswohnungen um fünf Prozent, die Neubaumieten um sieben Prozent. Aufgrund des massiven Rückgangs beim Neubau und der wachsenden Angebotsknappheit erwartet Colliers auch für 2024 deutlich steigende Mieten in allen Segmenten.
Die derzeit zögerliche Nachfrage nach Wohneigentum wird JLL zufolge zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Mietwohnungen führen – was die Dynamik bei den Mieten verschärfen wird.
Ausblick: Marktbelebung wird allgemein erwartet
Colliers geht davon aus, dass sich die Finanzierungskonditionen im ersten Halbjahr 2024 stabilisieren werden und erwartet für das zweite Halbjahr sogar leicht sinkende Kosten – das dürfte zu einer höheren Investmenttätigkeit im Jahresverlauf führen. C&W geht von einer Stabilisierung aus. Colliers hält einen Gesamtumsatz von zehn Milliarden Euro für möglich. JLL rechnet mit einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens auf eine Spanne zwischen neun und elf Milliarden Euro. CBRE geht von einem anziehenden Wohntransaktionsmarkt mit einem Investitionsvolumen von etwa acht Milliarden Euro aus.
Nai Apollo schließt für 2024 erneute Preiskorrekturen zwar nicht aus, mit einem marktübergreifenden Preiseinbruch wird aber nicht gerechnet: Der Annäherungsprozess bei den Preisvorstellungen ist weiter fortgeschritten, die Mieten entwickeln sich dynamisch und zuletzt sind die Zinsen für Baufinanzierungen gesunken. BNP Paribas Real Estate meint, die Chancen stehen gut, dass die Preisfindungs- und Konsolidierungsphase an den Wohnungsmärkten im Jahr 2024 ein Ende findet und auch neue Akteure auf den deutschen Wohninvestmentmarkt strömen werden.
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