Wohninvestmentmarkt: Investoren waren 2021 zurückhaltend

Megadeals und Rekordumsätze: So sah der Wohninvestmentmarkt jahrelang aus. 2022 sind die Umsätze massiv eingebrochen, wie Zahlen von Großmaklern zeigen – mit rund zehn Milliarden Euro wurde in den ersten drei Quartalen nicht einmal die Hälfte des Vorjahreswerts erreicht. Die Investoren warten ab.

BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), CBRE, JLL, NAI Apollo, Savills und Engel & Völkers haben ihre Studien zum Wohninvestmentmarkt veröffentlicht. Und auch, wenn es im Detail Unterschiede gibt: Insgesamt machen alle Analysen deutlich, dass der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt von Januar bis September 2022 um etwa die Hälfte eingebrochen ist und sich mit einem Transaktionsvolumen von rund zehn Milliarden Euro nur auf dem Niveau von vor 15 Jahren befindet.

Wohninvestmentmarkt: Kreditkosten und Inflation bremsen

Noch drastischer fiel der Rückgang im dritten Quartal 2022 aus. Laut CBRE wurden lediglich 12.600 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 2,8 Milliarden Euro transferiert, im Vorjahreszeitraum waren es 53.100 Wohneinheiten und 11,2 Milliarden Euro – ein Minus von knapp drei Vierteln, wie auch JLL schreibt. Kreditkosten und Inflation bremsten die positive Entwicklung aus, schreiben die Experten.

Daran werde sich wohl auch bis zum Jahresende nichts ändern, meinen die Analysten: Investoren warteten aktuell ab. Es werde ein "Tauziehen zwischen Zinsanstieg und Wohnungsknappheit" geben, bringt es Savills auf den Punkt. Uneinig sind sich die Experten, was die aktuelle Situation für die weitere Entwicklung der Preise von Wohnimmobilien bedeutet – derzeit befinden sich die Preise stabil auf hohem Niveau, teilweise sinken sie leicht. Weiterhin im Plus sind die Spitzenrenditen.

Fehlende Großdeals: Markt wird kleinteiliger

Ein genauer Blick auf die Zahlen verdeutlicht laut BNPPRE, dass es vor allem Großtransaktionen sind, die fehlen und die für das unterdurchschnittliche Investitionsvolumen verantwortlich sind. Deals oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke hätten in den ersten drei Quartalen 2022 mit insgesamt 3,9 Milliarden Euro rund 50 Prozent weniger stattgefunden als im langjährigen Durchschnitt. Demgegenüber stehe für Deals bis 100 Millionen Euro das zweitbeste je registrierte Ergebnis zu Buche. Auffällig sei das Fehlen jeglicher Abschlüsse oberhalb der 500 Millionen-Euro-Marke, sagt auch NAI Apollo. 

Dass der Markt deutlich kleinteiliger als noch in den Vorjahren ist, werde dadurch unterstrichen, dass das durchschnittliche Volumen pro Transaktion bisher bei nur rund 41 Millionen Euro liege und damit rund 15 Millionen Euro unter dem langjährigen Schnitt, beobachtet BNPPRE. Der Immobiliendienstleister bewertet den Markt dennoch insgesamt als dynamisch: Obwohl das Transaktionsvolumen gesunken sei, habe es bis Ende September 2022 mehr als 250 Transaktionen gegeben – das sei der zweithöchste Wert der vergangenen zehn Jahre.

Der insgesamt rückläufige Trend habe sich in einzelnen Meropolen, aber auch außerhalb der Top-7-Märkte gezeigt: In den ersten neun Monaten 2022 betrug das Transaktionsvolumen laut CBRE in diesen Regionen 6,6 Milliarden Euro (2021: 9,8 Milliarden Euro).

Teure Finanzierung: Investoren warten ab

In der ersten Jahreshälfte 2022 seien es vor allem die risikoreicheren Transaktionen gewesen, bei denen sich die Marktteilnehmer zurückhaltender gezeigt hätten, schreibt JLL: Nun sei die Aktivität auf dem Wohninvestmentmarkt "auf breiter Front" zurückgegangen.

"Durch den Anstieg des Zinsniveaus und der damit verbundenen Verteuerung der Finanzierungen haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohninvestmentmarkt spürbar gewandelt", sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Ein Resultat dieser Entwicklung sei nicht zuletzt, dass sich der Handlungsspielraum einiger zuvor stark am Markt vertretener Akteure deutlich eingeschränkt habe. Ein Beispiel hierfür seien Immobilien-AGs/REITS, deren Eigenkapitalverfügbarkeit weit niedriger liege als in den Vorjahren.

"Aufgrund des weiter herausfordernden Finanzierungsumfelds sehen wir eine abwartende Haltung bei Investoren, die auf weitere Preissenkungen und Opportunitäten außerhalb des Core-Segments hoffen – das Austarieren marktgerechter Preise dauert an", sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Besonders bei teuren Produkten und Wohnimmobilien mit einem Objektzustand unter Durchschnitt werde die Auskalibrierung der Preise noch andauern. Bei energieeffizienten und ESG-konformen Gebäuden in den Kernstädten sei der Nachfragedruck hoch.

Projektentwicklungen und Forward Deals: Stillstand?

Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen zeigt laut BNPPRE aktuell ein ungewohntes Bild. Normalerweise führten Bestandsportfolios mit großem Abstand das Feld an. In den ersten drei Quartalen 2022 hätten diese hingegen nur 23 Prozent (2,3 Milliarden Euro) zum Umsatz beigetragen – der niedrigste Wert seit 2011. Grund sei das Ausbleiben großer Firmenübernahmen und die kliene Zahl großvolumiger Paketverkäufe, die in den vergangenen Jahren Umsatztreiber waren.

Ein ungewöhnlich hohes Resultat erzielten derweil Projektentwicklungen oder Forward Deals, auf die rund 3,6 Milliarden Euro (anteilig 35 Prozent) entfallen, womit sie auf dem ersten Platz des Assetklassen-Rankings liegen. Zu einer anderen Einschätzung kommt CBRE: Das Investitionsgeschehen im Bereich der Forward Deals und Forward Fundings sei zwar im Jahresvergleich relativ stabil geblieben (4,4 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2022 gegenüber 4,7 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum), gegenüber dem ersten Quartal 2022 habe sich das Volumen im dritten Quartal jedoch halbiert.

"Bei Forward Deals beobachten wir nahezu einen Stillstand am Markt. Es werden zwar noch Deals abgeschlossen, aber aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation kaum neue gestartet", sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.

Preisvorteil bei nachhaltigen Wohnimmobilien

Einig sind sich die Analysten, dass energieeffiziente Gebäude einen Wertvorteil haben werden. Wie sich die Preise insgesamt entwickeln werden, darüber gibt es unterschiedliche Prognosen.

Die Preisfindungsphase auf den Wohninvestmentmärkten sei noch nicht abgeschlossen und werde, auch vor dem Hintergrund, dass weitere Zinsschritte der wichtigen Notenbanken nicht auszuschließen seien, noch einige Monate andauern, meint BNPPRE. Davon geht auch Savills aus. Vielerorts verlängerten sich die Vermarktungszeiten wegen einer Abschwächung der Nachfrage durch Zurückhaltung auf Käuferseite, dies habe zu einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise auf hohem Niveau und zuletzt leichten Rückgängen bei den Angebotspreisen in mittleren und einfachen Lagen geführt, heißt es im Report von Engel & Völkers, der die konkreten Angebotspreise analysiert hat.

Prognose: Wie geht es weiter?

Ein Rückgang der Preise erscheint bei den derzeitigen Rahmenbedingungen "unausweichlich", meint indes NAI Apollo. Zu erwarten sei mittelfristig ein größeres Angebot an Immobilien, die unter anderem wegen nicht erfüllbarer Nachhaltigkeitskriterien nicht mehr den Anlagezielen der Investoren entsprächen. Eine konkrete Prognose für die kommenden Monate sei aufgrund der vielfältigen Einflussfaktoren schwierig, meint Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI Apollo Valuation & Research GmbH.

Die große Produktpipeline könnte dazu führen, dass der Markt schneller als andere Nutzungssegmente wieder an Schwung gewinnen könnte, meint Savills – und rechnet mit einem Transaktionsvolumen bis Ende 2022 von bis zu 15 Milliarden Euro. Ähnliche Zahlen nennen auch die anderen Analysten. Mit einem derartigen Ergebnis läge die Endabrechnung unter dem Fünf-Jahresschnitt (25,1 Milliarden Euro) oder im Bereich der Ergebnisse der Jahre 2016 (13,9 Milliarden Euro) und 2017 (15,7 Milliarden Euro), schreibt NAI Apollo. Angesichts der Zinsentwicklung werden die Renditen tendenziell weiter steigen, heißt es bei CBRE. Allerdings rechnet der Immobilienberater damit, dass "vor dem Hintergrund der zu erwartenden Rezession die im letzten Quartal sonst übliche Jahresendrallye deutlich weniger dynamisch ausfallen wird als üblich".


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