Hier steigen die Wohnungsmieten noch

Die auf Immobilienportalen inserierten Mieten für unmöblierte Wohnungen sind nominal im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 0,5 Prozent gestiegen, inflationsbereinigt stagnieren die Mieten. Im zweiten Quartal lag das Plus bei 0,7 Prozent. Im Jahresvergleich haben sich die Mieten nominal um 3,5 Prozent und real um 1,2 Prozent verteuert – das ist der niedrigste Jahreszuwachs seit Ende 2021.

Das sind Ergebnisse einer Auswertung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) auf Basis von Value-Daten für den GREIX-Mietpreisindex – der misst die qualitätsbereinigte Entwicklung der Angebotsmieten (kalt) für Wohnungen in 37 Städten und Regionen. Es handelt sich überwiegend um städtische Zahlen von Immobilienplattformen und Maklerwebseiten.

"Die Preisdynamik am Mietmarkt hat sich nach den hohen Steigerungen der vergangenen Jahre deutlich abgekühlt", kommentiert IfW-Projektleiter Jonas Zdrzalek die Entwicklung trotz hoher Nachfrage. "Im Durchschnitt steigen die Mieten nur noch im gleichen Tempo wie die Inflation. Zugleich werden Wohnungen schneller vermittelt, was den anhaltend hohen Bedarf an Wohnraum verdeutlicht." Zdrzalek hält es für möglich, dass eine Grenze erreicht ist: Mieter könnten oder wollten nicht mehr Miete zahlen. Auch verschiebe sich womöglich die Nachfrage hin zu etwa möblierten Wohnungen und Wohngemeinschaften.

Entwicklung der Mieten in den Metropolen

In den Großstädten stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal ohne Berücksichtigung der Inflation am stärksten in Leipzig (plus 1,1 Prozent) und Düsseldorf (plus 0,7 Prozent). In Leipzig und Düsseldorf sind Mieten allgemein günstiger als in den anderen Großstädten. Die Mieten in Hamburg sanken leicht um 0,2 Prozent und in Berlin um 0,3 Prozent. In München, Frankfurt am Main und Köln betrug der Anstieg jeweils 0,5 Prozent, in Stuttgart 0,3 Prozent.

Das Mietniveau ist dabei stark gespreizt, wie die Analysten mitteilten: In München lag die durchschnittliche Kaltmiete im dritten Quartal 2025 mit 22,96 Euro pro Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Frankfurt am Main (17,55 Euro). Stuttgart (16,11 Euro), Berlin (15,82 Euro), Hamburg (15,62 Euro) und Köln (15,21 Euro) bilden das Mittelfeld, Düsseldorf (14,40 Euro) und Leipzig (10,14 Euro) das untere Ende. Im gewichteten Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen lag der Quadratmeterpreis bei 14,16 Euro pro Quadratmeter.

Deutliche Mietsprünge in kleineren Städten

Deutlich gestiegene Angebotsmieten zeigten im GREIX-Mietpreisindex für das dritte Quartal 2025 hingegen Potsdam mit plus 3,4 Prozent und Erfurt mit plus 3,2 Prozent. Spürbare Steigerungen gab es auch in Städten in Nordrhein-Westfalen: In Hamm (plus 1,8 Prozent), Mönchengladbach und Wuppertal (jeweils plus 1,6 Prozent) lag das Plus deutlich über dem Durchschnitt. Rückgänge gab es in Bielefeld (minus 1,3 Prozent), Bocholt (minus 0,6 Prozent) und Münster (minus 0,4 Prozent).
 
Mit 14,48 Euro pro Quadratmeter in Potsdam, 14,27 Euro in Augsburg und 13,74 Euro in Münster liegen einige kleinere Städte auf Großstadtniveau. Am unteren Ende liegen Chemnitz (6,15 Euro), Gelsenkirchen (7,42 Euro) und Duisburg (8,21 Euro).

Knappes Angebot: Inseratsdauer nahezu auf Tiefststand

Die Zahl der angebotenen Mietwohnungen stieg im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal um 3,8 Prozent, war im langfristigen Vergleich aber gering – rund 15 Prozent weniger als im Jahr 2015. In Hamburg und Leipzig hat sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen seitdem nahezu halbiert.

Die durchschnittliche Inseratsdauer fiel im aktuellen GREIX-Update auf 24 Tage, das ist ein Tag weniger als noch im Vorquartal und vier Tage weniger als im Vorjahresquartal. Aus historischer Sicht ist der Wert äußerst niedrig. Bei Start der Datenerfassung vor rund zehn Jahren betrug die Inseratsdauer im Schnitt 34 Tage, lag zwischenzeitlich allerdings kurzzeitig auf einem noch minimal niedrigeren Niveau als jetzt.

"Diese Zahlen zeigen, dass die Angebotsknappheit trotz moderater Preisentwicklung anhält. Selbst bei nur moderaten Mietsteigerungen ist der Markt für Wohnungssuchende vor allem in Metropolen äußerst angespannt", so Zdrzalek abschließend. "Ohne einen spürbaren Zuwachs an Neubauten wird sich die Lage kaum entspannen."

GREIX-Mietpreisindex: Methodik

Der GREIX-Mietpreisindex für das dritte Quartal 2025 bietet eine detaillierte Auswertung der Mietenentwicklung von 37 Städten und Regionen. Die Preisveränderung ist in interaktiven Grafiken für verschiedene Zeitintervalle und Bezugsgrößen (Index und Quadratmeterpreis) abrufbar.  Er basiert auf hedonischen Regressionsmodellen und wird für folgende Frequenzen veröffentlicht: monatlich, quartalsweise und jährlich.

Durch die Berechnung der Preisentwicklung als Index werden mit statistischen Verfahren Verzerrungen eliminiert, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führen viele Inserate mit besonders hochpreisigen Mieten – etwa aufgrund einer guten Lage oder einem guten Zustand – zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Dem liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der angebotenen Mietwohnungen.

GREIX-Mietpreisindex: Alle Informationen und interaktive Grafiken

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