Wohnungsangebot am regulären Mietmarkt schrumpft

Die Angebotsmieten in deutschen Städten sind im ersten Quartal 2026 nur noch moderat gestiegen. Im bundesweiten Schnitt legten sie nominal um 0,5 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2025 und um 2,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 zu. Das ist die niedrigste nominale Jahreswachstumsrate seit dem vierten Quartal 2021. Inflationsbereinigt ergab sich im Quartalsvergleich bereits ein leichter Rückgang von 0,1 Prozent. 

Das sind die Ergebnisse einer Auswertung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) auf Basis von Value-Daten für den GREIX-Mietpreisindex – der misst die qualitätsbereinigte Entwicklung der Angebotsmieten (kalt) für Wohnungen in 37 Städten und Regionen.

Spannbreite bei der Mietentwicklung

"Gegenüber dem vorherigen inflationsbereinigten Höchststand von 2020 liegen die realen Angebotsmieten kumuliert heute nur 2,8 Prozent höher. Das zeigt, dass sich die Angebotsmieten nicht deutlich anders als die allgemeine Teuerungsrate entwickelt haben. Wobei der Markt fragmentiert ist und es große Unterschiede zwischen den Städten gibt", sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft.

Im direkten Quartalsvergleich verlief die Entwicklung in den acht größten Städten unterschiedlich. Über dem bundesweiten Zuwachs von 0,5 Prozent lagen Düsseldorf (plus 1,9 Prozent), Hamburg (plus 1,6 Prozent), Frankfurt am Main (plus 1,2 Prozent), Leipzig (plus 1,1 Prozent) und Köln (plus 0,6 Prozent). Leicht darunter wird München verortet mit einem Plus von 0,4 Prozent. Rückgänge verzeichneten Berlin (minus 1,8 Prozent) und Stuttgart (minus 0,2 Prozent).

Mietniveau: Durchschnitt 14,36 Euro pro Quadratmeter

Auch das aktuelle Mietniveau in den "Top 8"-Städten zeigt eine große Spanne. Am teuersten ist München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 23,56 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Frankfurt am Main (17,71 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (16,35 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (16,25 Euro pro Quadratmeter). Berlin (15,84 Euro pro Quadratmeter) und Köln (15,67 Euro pro Quadratmeter) bilden das obere Mittelfeld.

Düsseldorf liegt bei 14,78 Euro pro Quadratmeter. Das untere Ende markiert Leipzig mit 10,41 Euro pro Quadratmeter. Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt aktuell bei 14,36 Euro pro Quadratmeter. 

Auch außerhalb der acht Metropolen zeigen sich erhebliche Unterschiede. Augsburg liegt mit 14,86 Euro pro Quadratmeter über Düsseldorf. Potsdam (14,68 Euro pro Quadratmeter) und Münster (14,27 Euro pro Quadratmeter) übertreffen Leipzig deutlich. Am unteren Ende stehen Chemnitz (6,19 Euro pro Quadratmeter), Gelsenkirchen (7,56 Euro pro Quadratmeter) und Hamm (8,33 Euro pro Quadratmeter). Die Differenz zwischen günstigeren und teureren Städten bleibt hoch.

Mehr möblierte Wohnungen, weniger reguläre Mietangebote

Im ersten Quartal 2026 lag die Zahl der regulären Inserate auf den gängigen Plattformen im GREIX 0,6 Prozent unter dem Vorquartal und führt damit einen gewissen Trend fort: Im Gesamtjahr 2025 betrug die Zahl der regulären Inserate rund 250.000 und lag damit unter dem Vorjahreswert von rund 260.000.

Langfristig ist der Rückgang noch deutlicher: Im gesamten GREIX sank die Zahl regulärer Angebote auf 285.000 (2015) – ein Minus von rund 22 Prozent. In einzelnen Städten wie Münster oder Potsdam beträgt der Rückgang sogar 50 bis 55 Prozent.

Gegenläufig entwickelt sich das möblierte unbefristete Segment: In den acht größten deutschen Städten stieg die durchschnittliche Zahl solcher Inserate von rund 7.500 (2015) auf mehr als 23.000 (2025). Im GREIX insgesamt wuchs das Segment von rund 12.000 auf rund 37.000 Inserate. Gegenüber 2015 entspricht das Zuwächsen von zirka 200 Prozent in den "Top 8"-Städten und im GREIX.

Das "Wohnen auf Zeit"-Segment, also befristete, meist möblierte Angebote, bleibt der IfW-Auswertung zufolge seit 2018 stabil mit einem Plus von 8,4 Prozent in den acht größten deutschen Städten und 7,1 Prozent im GREIX. Reguläre Angebote bleiben mit 73 Prozent (GREIX) beziehungsweise 63 Prozent ("Top 8"-Städte) zwar dominant, der Anteil sinkt jedoch kontinuierlich.

"Was die bloßen Mietpreiszahlen nur bedingt zeigen: Der Markt verändert sich strukturell. Reguläre Inserate sind seit 2015 um über ein Fünftel zurückgegangen, während möblierte unbefristete Angebote sich in den Metropolen mehr als verdreifacht haben", so Zdrzalek. "Wer heute in einer Großstadt über die gängigen Plattformen eine Wohnung sucht, trifft zunehmend auf Konditionen, die vor zehn Jahren noch eine Ausnahme waren."

GREIX-Mietpreisindex: Methodik

Der GREIX-Mietpreisindex bietet eine detaillierte Auswertung der Mietenentwicklung von 37 Städten und Regionen. Die Preisveränderung ist in interaktiven Grafiken für verschiedene Zeitintervalle und Bezugsgrößen (Index und Quadratmeterpreis) abrufbar.  Er basiert auf hedonischen Regressionsmodellen und wird für folgende Frequenzen veröffentlicht: monatlich, quartalsweise und jährlich.

Durch die Berechnung der Preisentwicklung als Index werden mit statistischen Verfahren Verzerrungen eliminiert, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führen viele Inserate mit besonders hochpreisigen Mieten – etwa aufgrund einer guten Lage oder einem guten Zustand – zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Dem liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der angebotenen Mietwohnungen. 

Pro Quartal werden für den GREIX-Mietpreisindex mehr als 60.000 Angebote aus der Value-Marktdatenbank ausgewertet. Es handelt sich überwiegend um städtische Zahlen von mehr als 100 Immobilienplattformen und Maklerwebseiten.

GREIX-Mietpreisindex: Alle Informationen und interaktive Grafiken

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