Mieten & Renditen: Begehrte Wohnlagen werden immer teurer

Die Mieten steigen und steigen. Zwar nicht mehr so stark wie zuletzt, "aber einen Trendbruch sehen wir nicht", schreibt Catella in seiner Analyse von 81 deutschen Wohnungsmärkten. Besonders sehr gute Lagen werden immer teurer. Die Renditen schrumpfen dort, wo sich die meisten Investoren tummeln.

Die Wohnungsmieten steigen seit Jahren. Die enormen Steigerungsraten der Vergangenheit lassen zwar leicht nach, "aber einen strukturellen Trendbruch sehen wir nicht", schreibt der Immobilienberater Catella in seiner aktuellen "Wohnungskarte", für die jährlich die Mieten und Renditen an 81 deutschen Wohnungsmärkten analysiert werden. Mittelfristig könnten eine wachsende Zahl an Fertigstellungen und eine Zinswende für Entspannung am Markt sorgen – am Nachfrageüberhang werde sich so schnell jedoch nichts ändern, meinen die Experten.

Je besser die Wohnlage, desto stärker steigen die Mieten

Die durchschnittlichen Wohnungsmieten aller untersuchten Standorte sind im Vergleich zur "Wohnkarte 2020" jedenfalls vorerst weiter gestiegen. In mittleren Lagen beträgt die Miete für eine Drei-Zimmer-Wohnung (65 bis 80 Quadratmeter, alle Bauklassen) im Schnitt laut Catella aktuell 9,17 Euro pro Quadratmeter und Monat. In sehr guten Lagen sind es 12,16 Euro pro Quadratmeter.

Auffallend ist, dass die Mieten in den sehr guten Lagen mit einem Plus von 5,3 Prozent deutlich stärker gestiegen sind als die in den mittleren Lagen mit einer Preissteigerung von zirka 2,2 Prozent. Auch die sogenannten Top-7-Wohnungsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart machen bei diesem Trend keine Ausnahme: Catella zufolge sind die Mieten hier in den sehr guten Lagen im Schnitt um 3,63 Prozent auf aktuell 18,56 Euro pro Quadratmeter geklettert, während die Mietpreise in mittleren Lagen sogar leicht um 0,02 Prozent gesunken sind – ohne Berlin und den Effekt des mittlerweile gekippten Mietendeckels liegt laut Catella in diesem Bereich ein Wachstum von 1,27 Prozent vor.

Den deutlichsten Anstieg bei den Wohnungsmieten machte Catella mit einem durchschnittlichen Plus von 6,4 Prozent allerdings in der Kategorie "sehr gute Lage" außerhalb der Top-7-Märkte aus.

Die absolut teuerste Stadt in Deutschland ist nach wie vor München, mit durchschnittlich 26,81 Euro pro Quadratmeter in sehr guten und 17,15 Euro pro Quadratmeter in mittleren Lagen. Vergleichsweise günstig wohnt es sich in Herne mit durchschnittlich 6,29 Euro pro Quadratmeter in mittleren Lagen und 7,98 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen.

Renditen: Die Kompressionsdynamik ist nicht aufzuhalten

Die anhaltend hohe Nachfrage der Investoren nach der "sicheren Assetklasse Wohnen" drücke zudem weiter auf die Renditen, schlussfolgert Catella. Ein Trendbruch sei auch hier nicht zu sehen. Die Standorte mit attraktiven Renditen dürften weiter dahinschmelzen. "Wir sollten uns an dieses Rendite- und Preisniveau für die nächsten Quartale gewöhnen", schreiben die Analysten.

An nahezu allen 81 untersuchten Märkte stellt Catella gegenüber dem Vorjahr eine Renditekompression fest. Die durchschnittliche Brutto-Mietrendite (Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis) für Bestandswohnungen in sehr guter Lage liegt derzeit im Schnitt bei 3,97 Prozent – das ist ein Rückgang um 40 Basispunkte gegenüber 2020. Die Renditen in den "Top 7" sind um 27 Basispunkte auf nun 2,63 Prozent gesunken. In den Top-25-Märkten des Catella-Gesamtrankings beträgt die durchschnittliche Rendite noch 3,53 Prozent, was einem Rückgang von 34 Basispunkten entspricht.

München ist wegen der außerordentlich hohen Investorennachfrage der vergangenen Jahre mit einer Bruttorendite von zwei Prozent klarer Spitzenreiter, was die deutschlandweit niedrigsten Rendite angeht. Die attraktivste Rendite lässt sich nach Angaben von Catella aktuell mit 5,9 Prozent in Cottbus erwirtschaften.

Mit Blick auf das Catella Rendite-Risiko-Profil zeigt sich, dass es auf Portfolioebene auch mit schmelzenden Renditen noch Diversifizierungsmöglichkeiten ergeben und der Spread gegenüber sicheren Staatsanleihen nach wie vor hoch ist.

Catella Wohnkarte 2021


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Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Miete