Mietmärkte performen: Wohnprojekte stark nachgefragt Infografik

Die starke Performance an den Mietmärkten sorgt laut einer Studie von CBRE auch 2019 für eine hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien. Da es im Bestand knapp ist, rücken zunehmend Projektentwicklungen in den Fokus vieler Investoren. Wohnhochhäuser erleben eine Renaissance. 

CBRE hat für die Studie "Deutschland Real Estate Market Outlook 2019" alle Assetklassen untersucht und kommt zu dem Schluss: Nicht nur die Nachfrage nach Wohnimmobilien inklusive Investmentnischen wie Mikroapartments, sondern auch die Suche der Investoren nach Büro- und Logistikimmobilien ist anhaltend hoch, weil die Vermietungsmärkte boomen.

Doch vor allem im Wohnsegment führt laut CBRE die hohe Nachfrage bei einem knappen Flächenangebot zu weiteren Mietsteigerungen, besonders in den Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München sowie Köln und Stuttgart, die zudem als Arbeitsstandorte begehrt sind und einen deutlichen Bevölkerungszuwachs registrieren (und prognostizieren). Die Vorvermietungsquoten sind hoch, doch nicht alle Großstädte sind auch schon bereit für Hochhäuser.

In München darf kein Gebäude die Frauenkirche überragen

Bis 2030 sollen in Deutschland mehr als 30 Hochhäuser entstehen, die höher werden als 50 Meter. Dabei wird der Anteil an Wohnungen rund 75 Prozent ausmachen. Allein 14 solcher Hochhäuser sind in Berlin geplant und weitere zwölf in Frankfurt am Main. Beide Städte weisen bereits jetzt eine bestehende Hochhausstruktur auf und sind bei den Genehmigungen der Vorhaben eher liberal, ganz im Gegensatz zu München. In der bayrischen Landeshauptstadt wurde zudem im Jahr 2014 entschieden, dass kein Gebäude die Frauenkirche mit 99 Metern Höhe überragen darf.

Aufgrund der Exklusivität der neuen Wohnhochhäuser, in Verbindung mit erhöhten Baukosten ab einer Höhe von 22 Metern, liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt. Sie richten sich daher an eine zahlungskräftige Bevölkerungsschicht und versprechen Wohnungen im Luxussegment, heißt es in der Studie.

Preisanstieg bei Grundstücken und Baukosten belasten die Branche

Durch den weiter vorherrschenden Liquiditätsüberhang und das limitierte Angebot insbesondere im Core-Segment erhöhen Investoren der Studie zufolge ihre Risikobereitschaft, beispielsweise hin zu Projektentwicklungen. Dem wachsenden Interesse daran stehen laut CBRE eine voll ausgelastete Baubranche (mit dem Risiko einer verzögerten Fertigstellung) sowie stark gestiegene Baupreise gegenüber. Demnach haben sich die Neubaupreise für Wohngebäude bereits 2018 um 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöht. Auch 2019 wird sich diese Situation laut CBRE nicht entspannen. Zudem würden Versäumnisse in der Ausbildung neuer Fachkräfte die Branche langfristig belasten.

Die Dynamik am deutschen Wohninvestmentmarkt hält allerdings weiter über alle Risikoklassen an. Mit 17,2 Milliarden Euro (plus zehn Prozent gegenüber 2017) war das Transaktionsvolumen am Markt für Portfolios ab 50 Wohneinheiten auch 2018 auf einem hohen Niveau. Dabei sind die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter laut CBRE um 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Konstanter Bedarf durch eine immer noch hohe Zuwanderung und die angespannte Wohnungssituation in deutschen Großstädten sowie ein niedriges Zinsniveau lassen auch 2019 auf ein starkes Investmentjahr schließen. 

Studentenwohnen und Microliving etablieren sich als Assetklassen

Im Bereich Wohnimmobilien hat sich laut CBRE der Markt für Studentenwohnheime und Microliving inzwischen als eigene Assetklasse etabliert: Im Jahr 2018 wurde ein Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro erreicht, was einem Plus von 69 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Ein großer Anteil entfällt hier auf Mikroapartments, die für rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Zudem entfielen mehr als 50 Prozent auf Neubauprojekte. Knapp die Hälfte aller Transaktionen fand in beliebten Studentenstädten wie Frankfurt am Main, Berlin und Leipzig statt. Besonders in Frankfurt dominierten Übernahmen von Mikroapartments. Auch Investitionen in kleinere Hochschulstandorte wie Esslingen, Heilbronn oder Kaiserslautern sind attraktiv.

Während Bestandsobjekte in guten Lagen 2018 CBRE zufolge eine deutliche Renditekompression erlebten, war das bei Veräußerungen von Projektentwicklungen in Form von Forward Deals nicht in einem solchen Ausmaß zu beobachten. Aktuell liegen die Spitzenrenditen bei 3,5 Prozent, so CBRE.

Bei allem Optimismus rät CBRE dazu, genau zu prüfen, ob die Nachfrage nach den geplanten Wohnflächen vor Ort groß genug ist "und ob die potenziellen Zielgruppen ein entsprechend auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes urbanes Umfeld vorfinden". Nur so könne ein hoher Vermietungsstand auch nachhaltig erreicht werden.


Das könnte Sie auch interessieren:

Immer mehr Städte denken über Wohntürme nach: Sind sie sinnvoll?

Wohnlagen der Zukunft und ihre Perspektiven für Investoren