Wohnen in der Großstadt: Wo die Mieten am steilsten steigen

Von 80 deutschen Großstädten gibt es nicht eine, in der die inserierten Mieten in den vergangenen fünf Jahren nicht gestiegen wären – wo mehr, wo weniger steil, zeigt ein Vergleich von Immowelt. In Berlin legen Mieter kräftig drauf. Nach dem Mietendeckel-Aus kommt es nun zu Aufholeffekten.

Mietwohnungen sind zwischen 2016 und 2021 in allen 80 deutschen Großstädten teurer geworden. In 34 Städten müssen Wohnungssuchende mittlerweile mindestens 20 Prozent mehr einkalkulieren als noch vor fünf Jahren, wie eine Analyse des Makler-Portals Immowelt zeigt.

Den stärksten Anstieg bei den Angebotsmieten für Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter, alle Baujahre) beobachtet Immowelt in Berlin. Im ersten Halbjahr 2016 lagen die inserierten Mieten im Median noch bei neun Euro pro Quadratmeter – im ersten Halbjahr 2021 bei 12,80 Euro. Das entspricht einem Plus von 42 Prozent. Zur Einordnung: Die Inflation betrug im gleichen Zeitraum bundesweit nur acht Prozent.

Mit Einführung des Mietendeckels im Juni 2019 waren die Berliner Mieten zeitweilig gefallen, nach dem Aus des Deckels im April 2021 beobachtet Immowelt nun Nachholeffekte. "Die werden sich wahrscheinlich auch in den kommenden Monaten fortsetzen", heißt es in der Analyse.

Die teuersten Städte mit starken Anstiegen

Selbst in den ohnehin schon teuren Städten sind die Angebotsmieten in den vergangenen fünf Jahren stark gestiegen: In der teuersten Stadt München um 24 Prozent von 15,50 Euro auf 19,20 Euro pro Quadratmeter. Auch in der zweitteuersten deutschen Metropole Frankfurt am Main (plus 16 Prozent) sowie in Stuttgart (plus 27 Prozent) mussten Mietinteressenten das Budget noch einmal deutlich nach oben anpassen, wenn auch das Preisniveau dort noch deutlich niedriger ist als in München. In Frankfurt liegt die Medianmiete aktuell bei 14,50 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart bei 13,80 Euro.

Immowelt geht in diesen drei Großstädten allerdings davon aus, dass die Mieten allmählich auf ein Plateau zusteuern. München weist von 2020 auf 2021 nur noch ein Plus von zwei Prozent auf und Stuttgart von drei Prozent. In Frankfurt haben sich die Angebotsmieten auf dem Vorjahresniveau eingependelt. Auch in Hamburg hat sich nach einem Anstieg von 19 Prozent im Fünfjahresvergleich die Preiskurve zuletzt mit plus drei Prozent abgeflacht. Der gegenläufige Trend ist in Köln zu beobachten: Ein Großteil des Anstiegs von 21 Prozent stammt aus dem vergangenen Jahr. Allein zwischen dem ersten Halbjahr 2020 und dem ersten Halbjahr 2021 sind die Mieten noch einmal um acht Prozent nach oben gegangen.

Kleinere Großstädte mit sprunghaften Mietanstiegen

Berlin ausgenommen, gibt es die größten prozentualen Zuwächse bei den angebotenen Mieten in den kleineren Großstädten, wie Immowelt berichtet. Heilbronn in Baden-Württemberg (plus 38 Prozent) und Offenbach in Hessen (plus 30 Prozent) schließen sukzessive zu den Metropolen auf: In beiden Städten haben die Mieten jetzt erstmals die Elf-Euro-Marke geknackt.

Die baden-württembergischen Universitätsstädte Freiburg im Breisgau  (plus 26 Prozent) und Heidelberg (plus 25 Prozent) liegen mit Quadratmeterpreisen von 13 Euro beziehungsweise 12,50 Euro sogar unter den "Top 10" der teuersten deutschen Großstädte. In Hildesheim in Niedersachsen (plus 33 Prozent) und Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz (plus 28 Prozent) ist das Preisniveau trotz großer Sprünge noch relativ niedrig mit jeweils knapp acht Euro pro Quadratmeter.

Potenzial in Ostdeutschand – Leipzig im Aufschwung

In fast allen ostdeutschen Großstädten halten sich Immowelt zufolge die Mietanstiege noch in Grenzen – mit einer Ausnahme: In Leipzig (Sachsen) sind die Angebotsmieten in den vergangenen fünf Jahren wegen zahlreicher Zuzüge um 22 Prozent in die Höhe gesprungen. Ein Magnet sei auch hier die renommierte Universität. Mit der Einwohnerzahl steigt die Nachfrage weiter. Das Preisniveau ist in Leipzig trotzdem noch vergleichsweise niedrig mit einem Quadratmeterpreis von aktuell 7,20 Euro. In der sächsischen Landeshauptstadt Dresden (plus13 Prozent) sind die Mieten trotz des geringeren Anstiegs schon teurer: 7,90 Euro werden derzeit verlangt.

Generell sind unter den Städten mit den geringsten Veränderungen immer noch viele ostdeutsche Großstädte im Immowelt-Vergleich aufgeführt: In Magdeburg und Halle (beide Sachsen-Anhalt) liegen die Anstiege mit jeweils nur knapp neun Prozent über der Inflation von acht Prozent im Vergleichszeitraum 2016 und 2021. Chemnitz in Sachsen (plus sechs Prozent) und Rostock in Mecklenburg-Vorpommern (plus drei Prozent) liegen sogar deutlich darunter. Sonst verzeichnet nur noch das bayerische Ingolstadt (plus drei Prozent) so geringe Veränderungen.

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren ausschließlich die auf dem Portal "immowelt.de" inserierten Angebote, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils in den Monaten Januar bis Juni 2016 und 2021 angebotenen Wohnungen mit einer Fläche von 40 bis 120 Quadratmetern über alle Baujahre hinweg. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

Studie: Hohe Mieten bringen eine Million Haushalte unter das Existenzminimum

Fast 1,1 Millionen Haushalten in den deutschen Großstädten bleibt laut einer Studie der Berliner Humboldt-Universität, die von der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung gefördert wurde, nach Abzug der Miete (ohne Strom) weniger als das Existenzminimum zum Leben übrig. Damit seien fast 13 Prozent dieser Mieterhaushalte in einer prekären wirtschaftlichen Lage, heißt es da. Besonders stark betroffen seien Haushalte von Alleinerziehenden. Untersucht wurde die Wohnsituation in 77 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern.

Mieterhaushalte der höchsten Einkommensklasse haben den Berliner Forschern zufolge vor Abzug von Warmmiete und Nebenkosten im Durchschnitt 4,4 Mal so viel monatliches Nettoeinkommen wie die Hauhalte der niedrigsten Klasse. Nach Zahlung der Bruttowarmmiete steige der Faktor auf das 6,7-fache. Die Studienautoren fordern, dass das Angebot von Wohnungen mit einer Warmmiete von maximal neun Euro pro Quadratmeter erhöht werden soll, was einer Kaltmiete von höchstens 6,35 Euro pro Quadratmeter entspräche. Sie gehen davon aus, dass derzeit für 1,4 Millionen Haushalte in den deutschen Großstädten Mietwohnungen in dieser Preisklasse fehlen.

Auch das Statistische Bundesamt hatte vor Kurzem die Belastung der Haushalte mit den Wohnkosten analysiert. Nach diesen Daten lebten im Jahr 2019 knapp 14 Prozent der Bevölkerung in Haushalten, die von hohen Wohnkosten finanziell überlastet waren. Eine Überbelastung bei Wohnkosten sieht die Behörde, wenn ein Haushalt mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgibt – unabhängig davon, ob die Betroffenen zur Miete oder im Wohneigentum leben. Die Überbelastungsquote ist jedoch seit 2014 nach Berechnungen der Statitistiker leicht gesunken.


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