Baulandkosten sind der größte Treiber der Immobilienpreise hierzulande. Der Schweizer Investment Manager Empira hat die 71 einwohnerstärksten Städte verglichen.
Baulandkosten sind der größte Treiber der Immobilienpreise hierzulande. Der Schweizer Investment Manager Empira hat die 71 einwohnerstärksten Städte verglichen.
Über den Untersuchungszeitraum zwischen 1997 und 2017 verfolgt der Bericht von Empira die Veränderungen der Baulandkosten, geclustert nach den Kategorien Einwohnerzahl, Region und Kaufkraft. Der Studie zufolge sind die steigenden Preise für Bauland noch größere Kostentreiber als die ebenfalls stark gestiegenen Bau- und Transaktionsnebenkosten.
"Auch von der allgemeinen Preisentwicklung in Deutschland haben sich die Baulandpreise ... völlig entkoppelt." Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research Empira, Autor der Studie
Im Durchschnitt kostete der Quadratmeter Bauland in Deutschland vor 20 Jahren noch 76 Euro pro Quadratmeter, 2016/17 waren es 175 Euro.
In der teuersten deutschen Stadt München mussten Käufer in den Jahren 2016/17 durchschnittlich 2.419 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Etwas günstiger war das Bauland zu diesem Zeitpunkt in Düsseldorf (1.392 Euro pro Quadratmeter / Platz zwei), Stuttgart (1.242 Euro pro Quadratmeter / Platz drei) und Regensburg (835 Euro pro Quadratmeter / Platz vier). Am niedrigsten waren die Baulandpreise in Chemnitz mit rund 96 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem günstigsten Standort Chemnitz ist die bayrische Landeshauptstadt um den Faktor 35 teurer.
Top 10 Baulandpreise
| Rang | Stadt | Baulandpreis qm 2016/17 | Veränderung 20 Jahre |
| 1 | München | 2.418,79 € | – |
| 2 | Düsseldorf | 1.391,78 € | + 450,3 % |
| 3 | Stuttgart | 1.241,97 | + 75 % |
| 4 | Regensburg | 845,30 € | + 356,2 % |
| 5 | Frankfurt/Main | 811,40 € | + 43,6 % |
| 6 | Mainz | 805,36 € | + 64,7 % |
| 7 | Darmstadt | 784,11 € | + 79,2 % |
| 8 | Nürnberg | 756,09 € | + 116,9 % |
| 9 | Hamburg | 725,09 € | – |
| 10 | Wiesbaden | 710,75 € | + 42,2 % |
Quelle: Empira
Wachstumsdynamik: Keine Abschwächung des Preisdrucks bei Bauland
Ab 2011 stiegen die Baulandpreise Empira zufolge besonders stark und ununterbrochen. Bei der Wachstumsdynamik seit dem Jahr 2000 liegt Düsseldorf mit einem Anstieg von 450 Prozent ganz vorn. Das Plus bei den Baupreisen fällt damit rund 14 Mal höher aus als das Plus bei der allgemeinen Inflation (Verbraucherpreisindex; VPI).
In neun Städten sind die durchschnittlichen Preise für Bauland im seit dem Jahr 2000 gesunken: Am stärksten in Mönchengladbach (minus 29,6 Prozent).
"Wir erwarten auf absehbare Zeit keine Abschwächung des Preisdrucks bei Bauland gerade in Ballungsräumen und raten institutionellen Anlegern daher zu einem früheren Einstieg in die Wertschöpfungskette." Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe
Top 10 Wachstumsdynamik
| Rang | Stadt | Veränderung 20 Jahre | Vergleich zu VPI (x-fach) |
| 1 | Düsseldorf | 450,3 % | 14,3 |
| 2 | Regenburg | 356,2 % | 11,3 |
| 3 | Jena | 281,1 % | 8,9 |
| 4 | Karlsruhe | 242,5 % | 7,7 |
| 5 | Wolfsburg | 208,2 % | 6,6 |
| 6 | Oldenburg | 194,9 % | 6,2 |
| 7 | Erfurt | 156,7 % | 5,0 |
| 8 | Trier | 132,8 % | 4,2 |
| 9 | Nürnberg | 116,9 % | 3,7 |
| 10 | Braunschweig | 116,0 % | 3,7 |
Quelle: Empira
Divergenz innerhalb Deutschlands wächst
Interessant ist die Differenz zwischen den Baulandpreisen in Städten mit der höchsten Kaufkraft und Städten mit einer mittleren oder niedrigen Kaufkraft. In Städten mit hoher Kaufkraft ist laut Empira auch das Bauland am teuersten, und die Preise für Bauland sind hier am deutlichsten gestiegen. In Städten mit mittlerer und niedriger Kaufkraft fielen die Preisanstiege deutlich moderater aus. Die Schere ist laut Empira seit 2012 permanent auseinander gegangenen. Im Jahr 2017 lag der Spread bei 585 Euro pro Quadratmeter (1997: 233 Euro pro Quadratmeter).
Auch je nach Größe der Städte ist die Differenz auffällig. Der Unterschied zwischen dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und in den Städten mit weniger als 250.000 Einwohnern vergrößerte sich der Studie zufolge von 132 Euro pro Quadratmeter im Jahr 1997 auf 489 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2017.
Süddeutschland ist die teuerste Region
In der Cluster-Kategorie "Region" wurden in der Studie die Bundesländer in Süden (Bayern und Baden-Württemberg), Osten (Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen), Norden (Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) und Westen (Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland) eingeteilt.
Die teuerste Region ist Süddeutschland. Verglichen mit Ost- und Norddeutschland hat sich der Spread 262 Euro pro Quadratmeter im Jahr 1997 auf 477 Euro pro Quadratmeter (2017) erhöht. Die Preisniveaus in den Cluster-Regionen Nord und Ost waren 2017 Empira zufolge nahezu identisch. Die Baupreise in der Region West lagen im Untersuchungszeitraum immer zwischen Süden und den günstigeren Regionen Norden und Osten.
Im Cluster Ost ist Empira zufolge Leipzig interessant. Die sächsische Metropole zeigt zwar in der 20-Jahresperspektive eine relativ schlechte Entwicklung auf, was einem Abwärtstrend Mitte und Ende der 1990er-Jahre geschuldet ist. Kurzfristig (fünf Jahre) liegt Leipzig dagegen wieder weit vorn.
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