Die Wohnungsmieten und die Kaufpreise in den acht größten deutschen Städten sind laut JLL zuletzt nur noch moderat gestiegen oder zum Teil sogar leicht rückläufig. Das wirkt sich auf die Mietrendite aus, Investoren sind nicht mehr bereit jeden Preis zu bezahlen.
Die Wohnungsmieten und die Kaufpreise in den acht größten deutschen Städten sind laut JLL zuletzt nur noch moderat gestiegen oder zum Teil sogar leicht rückläufig. Das wirkt sich auf die Mietrendite aus, Investoren sind nicht mehr bereit jeden Preis zu bezahlen.
Die rückläufigen Mieten in München, Düsseldorf und Leipzig und das verlangsamte Mietpreiswachstum, wie es für die ersten sechs Monate 2019 in Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart beobachtet wird, gehen laut Jones Lang LaSalle (JLL) einher mit einer Verringerung der zu erwartenden Mietrendite. Damit sinke auch die Bereitschaft der Investoren, hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den Big-8-Städten aufzubringen, sagt Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory bei JLL Frankfurt.
Die Kaufpreise der angebotenen Eigentumswohnungen sind im Durchschnitt der acht Städte mit plus 6,7 Prozent im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr deutlich stärker gestiegen als die Mietpreise (plus 2,3 Prozent).
"Weil Potenziale in den Innenstädten zunehmend ausgeschöpft sind, insbesondere im Wohnungsneubau, verlagern sich Angebot und Nachfrage vermehrt in das Umland. Dort sind die Bodenpreise grundsätzlich niedriger, sodass Eigentumswohnungen preisgünstiger erworben werden können." Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory bei JLL Frankfurt
Da die Einkommen in den vergangenen Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen seien wie die Mieten, sei die Belastung durch Wohnkosten in den Städten deutlich gewachsen, was eine Abwanderung der Nachfrager in das Umland der Ballungszentren zur Folge habe. Noch vor wenigen Jahren sei eine solche Entwicklung der Mieten nicht abzusehen gewesen, so Grimm.
Dass die öffentliche Debatte über den Wohnraummangel im Allgemeinen und die Zunahme wohnungspolitischer Eingriffe im Besonderen zusätzlich zu einer Verunsicherung auf Seiten der Entwickler und Kapitalanleger führt, hatten verschiedene Immobilienberater, darunter auch JLL, bereits Anfang Juli bei Vorlage der Transaktionszahlen für das erste Halbjahr 2019 an einem vom knappen Angebot und drohender Überregulierung geprägten Wohninvestmentmarkt angedeutet.
Vorzieheffekt der Mietregulierung? Berlin mit überdurchschnittlich hohem Mietpreisanstieg
Mitte 2018 sind die Angebotsmieten im Durchschnitt der acht Städte laut JLL gegenüber dem Vorjahr noch um 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gewachsen. Seit Mitte 2014 haben sich die Mieten über alle Städte hinweg um insgesamt 30 Prozent erhöht. Den größten Anstieg bei den Mieten verzeichnet aktuell Berlin mit einem Plus von 4,7 Prozent von 11,65 Euro auf 12,20 Euro pro Quadratmeter.
Grund sind laut JLL ein Nachfrageüberhang und die insgesamt sinkende Zahl der Wohnungsfertigstellungen in der Hauptstadt; auch eventuelle Vorzieheffekte einer möglichen verschärften Mietregulierung im Bestand kämen in Betracht. Insbesondere Mikroapartments und das Spitzensegment zeigen einen hohen Mietpreisanstieg: Im Bereich der teuersten zehn Prozent an angebotenen Wohnungen lag der Mietenanstieg im Jahresvergleich sogar bei 6,9 Prozent. Die Berliner Neubaumieten stagnieren.
"Möglicherweise wirkt sich die verstärkte Neubauaktivität der landeseigenen Wohnungsgesellschaften und die Verlagerung der Nachfrage ins Umland dämpfend auf die Neubaumieten aus, die im Jahresvergleich keine Veränderung zeigen." Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory, JLL Berlin
In München sind die Mieten für das teuerste Zehn-Prozent-Segment im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr um satte 7,5 Prozent gesunken, in Stuttgart sogar um 8,1 Prozent. Im stadtweiten Durchschnitt stiegen die Mietpreise in diesen Städten JLL zufolge im Jahresvergleich um ein bis drei Prozent.
In Düsseldorf stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten im Jahresvergleich um 1,3 Prozent und in Leipzig um 1,4 Prozent. Einen stärkeren Anstieg zeigt nur Köln mit plus drei Prozent im Schnitt, dessen Spitzensegment aber um 0,8 Prozent billiger wurde. Hamburg verzeichnet ein stadtweites Plus von 2,4 Prozent auf 12,45 Euro monatlich pro Quadratmeter und Frankfurt plus 3,4 Prozent (15,05 Euro pro Quadratmeter und Monat).
Im Sechs-Monats-Vergleich registriert JLL für München, Düsseldorf und Leipzig im Durchschnitt leicht sinkende Mieten. Trotzdem bleibt München die mit Abstand teuerste Metropole für Mieter. Im Durchschnitt müssen derzeit 19,45 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgebracht werden, 4,40 Euro mehr als in Frankfurt, der zweitteuersten Metropole.
Dynamik bei den Kaufpreisen: Nur noch Köln mit zweistelligem Preiszuwachs
Auch bei den Kaufpreisen hat sich die Dynamik über die Big 8 hinweg leicht abgeschwächt: Der jährliche Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre mit plus 8,3 Prozent wird jedenfalls unterboten. Mitte 2018 hatte der Anstieg über die Big 8 hinweg noch 8,4 Prozent betragen. Seit 2014 haben sich die Kaufpreise in diesen acht Städten durchschnittlich um 50 Prozent erhöht. Nur in Köln registriert JLL noch einen zweistelligen Kaufpreiszuwachs für Eigentumswohnungen von 10,3 Prozent.
"Einiges spricht dafür, dass die Hochphase des Miet- und Kaufpreisanstiegs hinter uns liegt." Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory, JLL Berlin
In Berlin (plus 5,7 Prozent), München (plus 5,9 Prozent), Frankfurt (plus 6,8 Prozent), Stuttgart (plus 4,9 Prozent) und Leipzig (plus 5,9 Prozent), den Städten mit der langjährig höchsten Kaufpreisdynamik, beobachtet JLL einen unterdurchschnittlichen Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen und erwartet eine Marktkonsolidierung.
Stuttgart zeigt, neben Leipzig und Berlin, im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 eine noch deutlichere Verlangsamung des Kaufpreisanstiegs. In Hamburg (plus 5,7 Prozent) und Düsseldorf (plus 7,9 Prozent) sind die Preise im Jahresvergleich dagegen stärker gestiegen als im Fünfjahresschnitt. Teuerster Markt bleibt auch bei den angebotenen Kaufpreisen allerdings München mit 7.680 Euro pro Quadratmeter.
Im Rahmen der Wohnungsmarktberichterstattung hat JLL zum ersten Halbjahr 2019 einen Wechsel der Datenquellen vollzogen und wertet ab sofort in dieser Assetklasse Angebote von Empirica Systeme aus.
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