Die Wohnungsmieten in den acht größten deutschen Städten steigen laut JLL nur noch moderat. Im Spitzensegment ist eine Sättigung erreicht. Investoren wollen nicht mehr jeden Preis zahlen, die Nachfrage ist gedämpft. Der Fokus liegt auf Eigentumswohnungen. Die werden immer teurer.
"Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist nicht nur für Eigennutzer attraktiv, sondern vor allem für Investoren, die nach Alternativen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld suchen", erklärt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation bei JLL in Frankfurt am Main, die starke Dynamik bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in den sogenannten "Big 8"-Wohnungsmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Leipzig und Stuttgart.
Bei den Mieten geht es zwar auch weiter aufwärts, aber deutlich gemächlicher. Das liegt laut JLL auch daran, dass die Nachfrage der Investoren nachgelassen hat.
Preisschraube bei Eigentumswohnungen dreht weiter
Im Spitzensegment (Bestand und Neubau) sind die Mediankaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2021 laut JLL gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um 11,8 Prozent gestiegen. Die Spanne reicht hier von 4,5 Prozent in München bis 18,3 Prozent in Hamburg.
Bei den Durchschnittsniveaus lag das Preisplus mit 15 Prozent weit über dem Fünfjahresschnitt (8,4 Prozent). Den stärksten Anstieg beobachtet JLL in diesem Segment in Leipzig, wo ein potenzieller Eigentümer satte 31,6 Prozent mehr (durchschnittlich 3.120 Euro pro Quadratmeter) zahlen muss als vor einem Jahr. Hamburg weist ein Plus von 20,9 Prozent (6.250 Euro pro Quadratmeter) auf, gefolgt von Köln mit einem Preiszuwachs von 15,4 Prozent (4.800 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf mit plus 12,9 Prozent (ebenfalls 4.800 Europro Quadratmeter).
Deutlich geringere Steigerungen macht JLL in Berlin (plus 8,7 Prozent) und Stuttgart (plus 8,1 Prozent) aus – das kann den Analysten zufolge auch daran liegen, dass die durchschnittlichen Kaufpreise in diesen Großstädten bereits sehr hoch sind mit 5.260 beziehungsweise 5.190 Euro pro Quadratmeter. Bis auf Berlin hat die Kaufpreisdynamik in allen Städten im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre noch einmal zugenommen.
Nimmt man nur den Neubau, sind die durchschnittlichen Kaufpreise in Hamburg (16,8 Prozent) auf Jahressicht am deutlichsten in die Höhe gegangen, Köln (15,4 Prozent) und Leipzig (13,1 Prozent) folgen. Für Projektentwickler sei das die Gunst der Stunde, das Investoreninteresse halte weiter an, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL in Berlin.
"Insgesamt sollte sich im weiteren Jahresverlauf die Kaufpreisschraube in den meisten Metropolen weiterdrehen, da nach wie vor zu wenig Angebot einer zwar leicht gedämpften, aber immer noch hohen Nachfrage gegenübersteht", ergänzt Grimm.
Wohnungsmieten: Beim Spitzenniveau ist der Peak erreicht
Die mittleren Angebotsmieten sind im aktuellen JLL-Wohnungsmarktbericht in den "Big 8" im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahr nur um durchschnittlich 2,4 Prozent gestiegen (plus fünf Prozent im Fünfjahresschnitt). In Düsseldorf stagnierten die Durchschnittsmieten erstmals, in Stuttgart gab es sogar einen leichten Rückgang (minus 1,6 Prozent), allerdings mit Aufwärtstrend. Den größten Zuwachs beobachtet JLL in Berlin mit einem Plus von 7,7 Prozent, in Köln legten die Angebotsmieten um 5,6 Prozent zu, in Hamburg lagen die Steigerungen bei 3,5 Prozent.
"In Berlin hat die Aufhebung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht im April 2021 zu einem Nachholeffekt bei den Mietpreisen geführt, der nicht zuletzt den enormen Anstieg gegenüber dem Vorjahresniveau erklärt", sagt Heidrich. Der Mietendeckel habe mitnichten zu einem Rückgang der Hauptstadtmieten geführt. Auf Fünfjahressicht gab es im durchschnittlichen Segment jährliche Zuwachsraten zwischen 3,8 Prozent (Hamburg) und 7,5 Prozent (Berlin). Am günstigsten wohnt es sich derzeit in Leipzig (im Schnitt 7,60 Euro pro Quadratmeter und Monat), am teuersten in München (20,70 Euro pro Quadratmeter und Monat).
Beim Spitzenmietniveau in den Metropolen scheint mittlerweile eine gewisse Sättigung erreicht zu sein – mit Ausnahme von Berlin, wo die Spitzenmieten um 15 Prozent zulegten, und Leipzig mit einem Plus von 7,9 Prozent. Die Top-Niveaus in München (minus 4,6 Prozent), Frankfurt (minus 5,3 Prozent), Stuttgart (minus 11,2 Prozent) und Düsseldorf (minus 1,2 Prozent) haben gegenüber dem Vorjahr "Federn gelassen". Im Fünfjahresvergleich profitierten die "Big 8" mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten zwischen 3,4 Prozent und 8,8 Prozent vom Nachfrageüberhang.
"Die aktuellen leichten Nachfragerückgänge im Spitzenmietsegment der genannten Städte sind einerseits mit den hohen Ausgangsniveaus teilweise nahe dem Zenit und andererseits im Zusammenhang mit den Einschränkungen durch die Corona-Pandemie zu erklären", sagt Grimm.
Im Rahmen der Studie hat JLL für das erste Halbjahr 2021 die Angebotsmieten und -kaufpreise von Value Marktdaten (ehemals Empirica-Systeme Marktdatenbank) ausgewertet. Analysiert wurden alle zum Betrachtungszeitpunkt geschlossenen Angebote des freien Wohnungsmarktes, dargestellt als Median-Werte. Betrachtet werden die jeweiligen Zwölf-Monats-Zeiträume.
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