Kaufpreise und Nachfrage: Wo die Dynamik am größten ist

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand verzeichnen im zweiten Quartal den zweithöchsten Jahrespreisanstieg seit der Zinswende – Neubauwohnungen erreichten wieder das Preisniveau von 2022. Die Nachfrage steigt. Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Wohnbarometer der Online-Plattform ImmoScout24.

Die auffälligste Entwicklung macht eine Auswertung des Maklerportals Immowelt für Einfamilienhäuser aus: In 14 der 15 größten deutschen Städte legen die Preise zu, nachdem es im ersten Quartal in vielen Städten zu Rückgängen gekommen ist. Ein Überblick.

Wo die Nachfrage nach Wohneigentum steigt

"Stabile Bauzinsen stützen die Nachfrage, besonders in den Metropolen und im ländlichen Raum", sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. "Werthaltigkeit, Lage und der Zustand einer Immobilie bleiben entscheidend für die Kaufentscheidung."

In den acht größten deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart steigt demnach das Suchaufkommen gegenüber dem ersten Quartal leicht um zwei Prozent.

Im Umland der Metropolen bleibt die Nachfrage mit einem leichten Rückgang von einem Prozent nahezu stabil. Das Interesse in kreisfreien Städten geht leicht um zwei Prozent zurück. Am dynamischsten zeigt sich laut ImmoScout24 der ländliche Raum, wo die Nachfrage im Quartalsvergleich um drei Prozent zunimmt.

Angebotspreise für Bestandswohnungen

Die Angebotspreise für Bestandswohnungen steigen der ImmoScout24-Auswertung zufolge bundesweit gegenüber dem ersten Quartal 2026 um ein Prozent auf 2.645 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich liegt das Plus bei 3,9 Prozent, dem zweithöchsten Jahresanstieg seit der Zinswende 2022. Damit liegen die Angebotspreise nur noch vier Prozent unter dem bisherigen Höchststand aus dem ersten Quartal 2022.

Unter den acht Metropolen verzeichnen Hamburg (plus 0,9 Prozent) und München (plus 0,7 Prozent) die stärksten Preiszuwächse innerhalb eines Quartals. Mit 5.400 Euro beziehungsweise 8.346 Euro pro Quadratmeter gehören beide Städte bereits zu den teuersten Wohnungsmärkten Deutschlands.

Verhaltener entwickeln sich die Kaufpreise in Berlin und Düsseldorf, wo die Angebote jeweils um 0,3 Prozent steigen. Im Jahresvergleich weist Köln mit plus 5,2 Prozent die stärkste Preisentwicklung auf. Dahinter folgen Leipzig (plus 4,7 Prozent) und Berlin (plus 4,6 Prozent). Stuttgart zeigt mit einem Plus von 0,6 Prozent die geringste Preisdynamik.

Angebotspreise für Neubauwohnungen

Die Angebotspreise für Neubauwohnungen auf dem Portal ImmoScout24 haben im zweiten Quartal 2026 wieder das Preisniveau vor der Zinswende erreicht. Mit 4.168 Euro pro Quadratmeter liegen sie nahezu auf dem Niveau des dritten Quartals 2022. Die Preisentwicklung ist weniger dynamisch als bei den Bestandswohnungen: Gegenüber dem Vorquartal steigen die Preise um 0,7 Prozent – im Jahresvergleich um 2,3 Prozent.

Die günstigste Metropole Leipzig (5.417 Euro) verzeichnet im zweiten Quartal 2026 die stärkste Preisentwicklung gegenüber dem ersten Quartal 2026 (plus 1,2 Prozent). Es folgen Frankfurt am Main (plus 0,9 Prozent) und Hamburg (plus 0,8 Prozent), wo die Kaufpreise für Neubauwohnungen nun bei mehr als 7.000 Euro pro Quadratmeter liegen. In München fällt der Anstieg mit 0,3 Prozent am geringsten aus.

Leipzig führt auch im Jahresvergleich die Preisentwicklung an (plus fünf Prozent). Dahinter folgen Hamburg (plus vier Prozent) und Köln (plus 3,4 Prozent). Wie auch im Bestand zeigt Stuttgart eine verhaltene Preisentwicklung im Jahresvergleich (plus 1,8 Prozent).

Einfamilienhäuser: Preisdynamik Bestand vs. Neubau

Die Angebotspreise für bestehende Einfamilienhäuser steigen im aktuellen Wohnbarometer im zweiten Quartal 2026 um 0,3 Prozent auf 2.939 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich beträgt das Plus 3,3 Prozent.

Neugebaute Häuser legen im Quartalsvergleich mit 0,9 Prozent etwas stärker zu und erreichen 3.957 Euro pro Quadratmeter – im Jahresvergleich fällt die Preisentwicklung mit einem Plus von 1,9 Prozent aber moderater aus als bei den Bestandshäusern.

Unter den Metropolen zeigt sich ein gemischtes Bild: Bei Bestandshäusern weisen Hamburg (plus 2,4 Prozent), Leipzig (plus 1,9 Prozent) und München (plus 1,7 Prozent) die stärkste Jahrespreisdynamik auf. Bei neuen Einfamilienhäusern verzeichnet Berlin mit plus 4,4 Prozent den höchsten Anstieg, gefolgt von Hamburg mit einem Plus von 2,7 Prozent.

Energieeffizienz: Unsanierte Einfamilienhäuser bleiben liegen

Eine Langzeitauswertung von ImmoScout24 zeigt: Innerhalb der vergangenen zehn Jahre ist der Angebotsanteil von Einfamilienhäusern mit den unteren Energieeffizienzklassen G und H deutlich gestiegen.

In nachfragestarken Regionen entfällt inzwischen nahezu jedes dritte (32 Prozent) angebotene Einfamilienhaus auf die beiden niedrigsten Energieeffizienzklassen. Vor zehn Jahren war es noch jedes vierte Einfamilienhaus (25 Prozent). In nachfrageschwachen Regionen stieg der Angebotsanteil im selben Zeitraum von 32 auf 37 Prozent.

ImmoScout24-Wohnbarometer: Methodik

Das ImmoScout24-Wohnbarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst mehr als 8,5 Millionen Inserate der vergangenen fünf Jahre auf der Plattform. Die Werte werden für Referenzobjekte für den betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt.

Für Eigentumswohnungen wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Fläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum Bestimmungszeitpunkt.

Häuserpreise in den 15 größten deutschen Städten

Im Immowelt-Preiskompass für das zweite Quartal 2026 verteuern sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal bundesweit um jeweils ein Prozent. Analysiert wurden hier nur die Angebote von Bestandsimmobilien.

"Gerade bei Häusern hat sich der Anstieg zuletzt sogar beschleunigt", sagt Immowelt-CEO Theo Mseka. In 14 der 15 größten deutschen Städte (mehr als 500.000 Einwohner) legen die Angebotspreise zu, nachdem es im ersten Quartal 2026 in vielen Städten zu Rückgängen gekommen ist. Besonders deutlich steigen die Preise für Einfamilienhäuser im zweiten Quartal 2026 in Leipzig (plus vier Prozent auf 3.195 Euro pro Quadratmeter), Duisburg (plus 3,7 Prozent auf 2.822 Euro) und Düsseldorf (plus 3,2 Prozent auf 5.478 Euro).

Auch München (plus 1,8 Prozent auf 9.083 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt am Main (plus 1,2 Prozent auf 5.026 Euro), Stuttgart (plus 0,7 Prozent auf 5.975 Euro) und Essen (plus zwei Prozent auf 3.987 Euro) drehen wieder ins Plus. In Berlin (4.855 Euro) beschleunigt sich der Anstieg mit 1,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal spürbar. Nur Köln macht mit einem Minus von 0,6 Prozent auf 4.905 Euro pro Quadratmeter eine Ausnahme.

Wohnungspreise in den 15 größten deutschen Städten

Bei den Eigentumswohnungen im Bestand erhöhen sich laut Immowelt-Analyse in 13 der 15 größten deutschen Städte die Angebotspreise. Besonders kräftige Anstiege im zweiten Quartal 2026 verzeichnen Dortmund (plus vier Prozent auf 2.605 Euro pro Quadratmeter), Hannover (plus 3,4 Prozent auf 3.564 Euro) und Leipzig (plus drei Prozent auf 2.636 Euro).

Gleichzeitig legen auch hochpreisige Standorte wie Frankfurt am Main (plus 2,2 Prozent auf 5.564 Euro) und Berlin (plus zwei Prozent auf 4.981 Euro) weiter zu. Leicht rückläufig entwickeln sich die Wohnungspreise nur in Stuttgart (minus 1,3 Prozent auf 4.310 Euro) und München (minus 0,2 Prozent auf 8.078 Euro).

"Angesichts hoher Finanzierungskosten und einer erschwerten Leistbarkeit dürfte es für den Markt zunehmend schwierig werden, die aktuelle Dynamik aufrechtzuerhalten", so Mseka abschließend. Der Immobilienmarkt zeige sich derzeit zwar erstaunlich robust, die Spielräume für weitere Preiszuwächse dürften jedoch geringer werden.

Immowelt-Preiskompass: Berechnungsgrundlage

Basierend auf den auf immowelt.de veröffentlichten Immobilienanzeigen werden pro Monat die Preise für Wohnungen und Häuser für jede Stadt in Deutschland berechnet. Für den Preiskompass, der quartalsweise erscheint, werden speziell die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Bestand in den 15 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern analysiert.

Um eine Vergleichbarkeit der Preise herzustellen, werden eine Standardwohnung (75 Quadratmeter, drei Zimmer, erster Stock, Baujahr 1990er-Jahre, keine weiteren Besonderheiten) und ein Standardhaus (Einfamilienhaus, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, fünf Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) verwendet. Damit die Heterogenität und die zeitliche Entwicklung des Immobilienmarktes der jeweiligen Stadt berücksichtigt werden können, wird für die Preisberechnung eine hedonische Anpassungsmethode verwendet.

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