Wohnungspreise: Rückkehr zum alten Zyklus

Die Daten für 2025 deuten auf eine Rückkehr zu den Mustern des vorigen Marktzyklus (2006 bis 2022) hin: In Aufwärtsphasen legen die Preise in den Zentren stärker zu als in den Randbezirken. Damit kehrt sich der Trend der jüngsten Korrekturphase um, in der die Innenstädte der deutschen Metropolen noch überdurchschnittliche Verluste bei den Wohnimmobilienpreisen verzeichnet hatten.

Das zeigt die aktuelle Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zu Wohnimmobilienpreisen auf Stadtviertelebene. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der lokalen Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW).

Wohnungen in zentralen Lagen im Schnitt 27 Prozent teurer

"Nachdem die Preise in den Stadtkernen während der Phase steigender Zinsen überproportional nachgegeben haben, sehen wir nun eine Gegenbewegung", sagt Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am IfW. Er vermutet, dass Wohnimmobilien in zentraler Lage sensitiver auf Veränderungen von Zinsen reagieren.

Während das Preisverhältnis den Daten zufolge zwischen Zentrum und Randlage 2024 auf einen Wert von zirka 1,25 gesunken war, kletterte es 2025 auf 1,27 an. Das heißt: Wohnungen in zentralen Lagen sind im Schnitt rund 27 Prozent teurer als in Lagen außerhalb der Innenstädte. Im Jahr 1990 betrug dieser Aufschlag nur fünf Prozent und hat sich seitdem mehr als verfünffacht.

In Düsseldorf und München stiegen die Preise im vergangenen Jahr laut GREIX-Auswertung in den Zentren um knapp vier beziehungsweise rund drei Prozentpunkte stärker an als in den Außenbezirken. Eine Ausnahme bildet Berlin: Hier war das Preiswachstum in den Randlagen einen Prozentpunkt stärker als im Zentrum.

Große Unterschiede innerhalb der "Top 7"-Städte

In Berlin kostet der Quadratmeter Wohnfläche in zentralen Lagen wie im Ortsteil Mitte mehr als doppelt so viel wie im günstigsten Bezirk Spandau. In Köln zahlen Käufer in der Innenstadt mit zirka 6.000 Euro pro Quadratmeter etwa doppelt so viel wie in Porz (3.200 Euro). Ähnlich hoch ist die Differenz in Frankfurt mit einem Aufschlag von rund 85 Prozent zwischen dem Westend/Innenstadt (7.300 Euro) und Frankfurt West (4.000 Euro).

Die bayerische Landeshauptstadt bleibt preislich in einer eigenen Liga. Während Altstadt-Maxvorstadt bei 11.900 Euro pro Quadratmeter liegt, ist selbst der Preis im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen mit zirka 7.500 Euro höher als die Preise in den teuersten Lagen aller anderen deutschen Großstädte.

Am dichtesten beisammen sind die Preise in Stuttgart. Dennoch beträgt die Preisdifferenz zwischen dem teuersten Stadtviertel Mitte-Nord mit 5.500 Euro pro Quadratmeter und dem günstigsten Neckar-Ost mit 3.600 Euro pro Quadratmeter mehr als 50 Prozent.

GREIX Kaufpreisindex: Detaillierte Ergebnisse Stadtviertel 2025 (PDF)

Käufer arrangieren sich mit Immobilienpreisen

Im vierten Quartal 2025 waren die Preise für Eigentumswohnungen in den Städten im Vergleich zum dritten Quartal 2025 um 0,3 Prozent und inflationsbereinigt – gemessen in aktueller Kaufkraft – um 0,6 Prozent gesunken.

Bei den Einfamilienhäusern stiegen die Preise zum Jahresende um 0,8 Prozent (inflationsbereinigt 0,4 Prozent).

Mehrfamilienhäuser wurden mit einem Preisanstieg um vier Prozent (inflationsbereinigt 3,7 Prozent) deutlich teurer gehandelt. Aufgrund der geringen Zahl an Verkäufen ist diese Entwicklung aber weniger aussagekräftig.

Preise sechs Quartale in Folge über Vorjahresniveau

Im Jahresvergleich (gegenüber dem vierten Quartal 2024) haben die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent und die Preise für Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent zugelegt. Damit lagen die Preise zwar das sechste Quartal in Folge über dem jeweiligen Vorjahresniveau, jedoch bleiben die Zuwächse unter der allgemeinen Teuerung von zirka 2,2 Prozent – inflationsbereinigt sind die Preise in beiden Segmenten leicht gesunken.

Mehrfamilienhäuser verzeichneten im Jahresvergleich ein klares Plus von 4,8 Prozent (inflationsbereinigt 2,6 Prozent).

"Die Wachstumsrate flacht ab, das heißt, die Preise steigen weiterhin, jedoch weniger stark", erklärte Jonas Zdrzalek, Projektleiter des GREIX am Kiel Institut für Weltwirtschaft bei Vorlage der Zahlen im Februar 2026. "Gleichzeitig nimmt die Marktaktivität zwar zu, allerdings in geringerem Tempo." Im Vergleich zum Vorjahr wurden 4,1 Prozent mehr Eigentumswohnungen, 1,9 Prozent mehr Einfamilienhäuser und 8,9 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft.

Großstadtvergleich: Düsseldorf führt Preisdynamik an

In den acht größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart verlief die Entwicklung der Immobilienpreise im vierten Quartal 2025 weiter uneinheitlich.

Gegenüber dem GREIX aus dem dritten Quartal 2025 stiegen die Preise in Leipzig im vierten Quartal 2025 noch einmal kräftig um 2,9 Prozent. Auch in Stuttgart legten sie mit 1,4 Prozent deutlich zu. In Frankfurt am Main erhöhten sich die Preise hingegen nur moderat um 0,6 Prozent, und in Berlin gingen die Preise um 1,5 Prozent zurück. Für Dresden, Hamburg und München liegen für das vierte Quartal 2025 noch keine Daten vor.

"Die regionalen Unterschiede bleiben im vierten Quartal 2025 ausgeprägt", so Zdrzalek. "Während einige Städte weiter Aufholbewegungen zeigen, treten andere Märkte zum Jahresende auf der Stelle oder verzeichnen Rückgänge."

GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt

Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionsdaten. So können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Die Preisentwicklungen werden auf Basis der Indexwerte nach wissenschaftlichen Standards berechnet. Mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) können Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Alle Daten sind frei zugänglich.

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