Eigentumswohnungen schwächeln – Einfamilienhäuser performen

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien entwickelten sich im ersten Quartal 2026 uneinheitlich: Das Wachstum bei Eigentumswohnungen fiel auf den niedrigsten Stand seit Beginn der positiven Entwicklung im Sommer 2024, während Einfamilienhäuser mit 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zulegten. Neue Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten deuten darauf hin, dass die Marktdynamik nachlässt.

Das zeigt die aktuelle Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zu Wohnimmobilienpreisen auf Stadtviertelebene. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der lokalen Gutachterausschüsse und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW).

Preisdynamik: Einfamilienhäuser vs. Eigentumswohnungen

Im Vergleich zum vierten Quartal 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im GREIX um 0,4 Prozent. Einfamilienhäuser verteuerten sich mit 1,9 Prozent stärker. Mehrfamilienhäuser wurden dagegen um 5,7 Prozent günstiger gehandelt, wobei die geringe Transaktionszahl in diesem Segment die Aussagekraft einschränkt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 lagen Eigentumswohnungen mit 0,5 Prozent und Einfamilienhäuser mit 3,2 Prozent nominal im Plus und Mehrfamilienhäuser um 0,5 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Inflationsbereinigt fällt das Bild für Eigentumswohnungen negativer aus: Real lagen die Preise im ersten Quartal 0,2 Prozent unter dem Vorquartal und 1,7 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Einfamilienhäuser verteuerten sich dagegen auch real, um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 0,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

"Diese Abschwächung spiegelt eine Entwicklung wider, die wir schon seit zirka Mitte des Jahres 2025 beobachten", sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX am IfW.

Wohnimmobilien: Preisentwicklung in den Großstädten

In den Großstädten verlief die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im GREIX-Quartalsvergleich sehr unterschiedlich. Den stärksten Zuwachs verzeichnete Leipzig mit einem Plus von 2,5 Prozent. Düsseldorf lag mit 0,3 Prozent leicht im Plus, in Köln blieben die Preise unverändert (plus/minus 0,0 Prozent).

Leichte Rückgänge verzeichnete Berlin (minus 0,3 Prozent), während sie in Frankfurt am Main (minus 1,4 Prozent) und Stuttgart (minus 1,9 Prozent) deutlicher ausfielen. Für Hamburg und München liegen für das erste Quartal 2026 noch keine aktuellen Werte vor.

Erstmals ergänzt der GREIX-Kaufpreisindex die Transaktionsdaten um Liquiditätskennzahlen aus Inseratsdaten für die 24 ausgewerteten Städte auf Basis der Value-Marktdatenbank. Diese zeigen – gemessen an der Vermarktungsdauer und dem Anteil sehr kurz laufender Inserate – wie schnell Objekte von den Angebotsplattformen offline genommen werden.

Vermarktungsdauer von Wohnungen und Häusern

Die Kennzahlen spiegeln den Marktzyklus wider: Während des Booms lag der Tiefststand für die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen im GREIX bei 76 Tagen im zweiten Quartal 2021, stieg dann im veränderten Marktumfeld bis zum dritten Quartal 2024 auf 117 Tage und hat sich seitdem wieder deutlich erholt, bevor sie nun erneut leicht zunimmt.

Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei 90 Tagen für Eigentumswohnungen und bei 91 Tagen für Einfamilienhäuser. Damit ist sie in beiden Segmenten leicht höher als im Vorquartal.

"Die Preisentwicklung allein erzählt nicht die ganze Geschichte. Wenn Inserate auf den Plattformen länger online bleiben, Preisreduzierungen in den dortigen Angeboten wieder häufiger und deutlicher werden und der Anteil sehr schnell offline genommener Objekte zurückgeht, dann sind das frühe Signale dafür, dass sich der Markt leicht dreht", so Zdrzalek. "Diese Entwicklung sehen wir bereits analog zu der abnehmenden Preisdynamik seit Mitte des Jahres 2025."

GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt

Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionsdaten. So können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Die Preisentwicklungen werden auf Basis der Indexwerte nach wissenschaftlichen Standards berechnet. Mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) können Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Alle Daten sind frei zugänglich.

Zum vollständigen Bericht: GREIX-Kaufpreisindex Q1/2026 "Heterogene Preisdynamik bei rückläufiger Marktliquidität"

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