Die Preise für Wohnimmobilien in den großen deutschen Städten sind seit Mitte 2022 um bis zu 20 Prozent eingebrochen. Das geht aus der neuen GREIX-Datenbank hervor. Wie es um den Wert der eigenen Immobilie bestellt ist, wo sich Kauf oder Verkauf lohnt, lässt sich digital bestimmen.
Ab Mitte 2022 brachen die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke in den großen deutschen Städten laut einem Forschungsprojekt an der Universität Bonn inflationsbereinigt um bis zu 20 Prozent ein. Allein im ersten Quartal 2023 sanken die Kaufpreise in Berlin um sechs Prozent im Vergleich zum Höhepunkt 2022. In Hamburg lag das Minus bei neun Prozent und in Frankfurt am Main bei zwölf Prozent.
Das ermittelte die neue Datenbank German Real Estate Index (GREIX), die am 15. Mai in Berlin vorgestellt wurde. Auch Privatleute erhalten kostenlos Einblick in die Preisentwicklung 18 Städten.
Immobilienpreise variieren stark je nach Stadtviertel
Die Immobilienpreise stiegen laut GREIX in den meisten Regionen bis 2022 ununterbrochen an. Davon profitierten vor allem Metropolen, wie Berlin, München und Hamburg. Die Stadt mit der höchsten Wertentwicklung seit 2000 war demnach Berlin mit kumulierten Gewinnen von 160 Prozent nach Inflation, gefolgt von München und Frankfurt am Main.
Der Wert einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Berlin stieg im Schnitt real um etwa 300.000 Euro. Die Preisentwicklung variierte je nach Stadtviertel stark, lautet ein weiteres Ergebnis: Eigentümer zum Beispiel in Hamburg-Eppendorf verzeichneten seit 2000 reale Preissteigerungen von knapp 240 Prozent, gefolgt von Berlin-Kreuzberg und München-Maxvorstadt mit mehr als 180 Prozent.
Der Preisunterschied zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen innerhalb deutscher Städte hat sich den Forschern zufolge in den vergangenen 30 Jahren mehr als verdoppelt. Die Preise stiegen in allen Vierteln, aber unterschiedlich stark. In Stadtteilen wie Bornheim (Frankfurt) oder Kreuzberg (Berlin) stiegen die Preise zum Beispiel vergleichsweise sehr viel stärker an als im Rest der Stadt. Unter den 18 analysierten Städten ist Chemnitz-Mitte-West derzeit der günstigste Stadtteil, während München-Schwabing der teuerste ist.
Prognose: Preise fallen weiter – allerdings langsamer
Die Indizes zeigen deutlich, dass die steigenden Zinsen eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt ausgelöst haben, die noch im Gange ist, schreiben die Entwickler des GREIX. Nominal und real fielen die Verkaufspreise seit der zweiten Jahreshälfte 2022 in allen Städten in der Stichprobe. Im landesweiten Schnitt lagen die Preise inflationsbereinigt knapp 15 Prozent unter dem Höchststand. Besonders hart traf der Preissturz Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg, während die Preise in etwa in Bonn weniger stark gefallen sind.
Die neuesten Ergebnisse deuten darauf hin, dass die Preise im zweiten Quartal 2023 weiter fallen werden – allerdings langsamer. Die Wissenschaftler prognostizieren, dass die Preise im Vergleich zum ersten Quartal nominal erneut um zwei Prozent sinken werden, was etwa einem realen Rückgang von vier Prozent entspricht. Somit sinken die Preise im Vergleich zum Höchststand Mitte 2022 im bundesweiten Schnitt voraussichtlich um knapp 20 Prozent.
Geywitz: Beitrag zur Transparenz am Wohnungsmarkt
In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist. Daraus lassen sich nach Angaben der Entwickler langfristige Trends erkennen. So seien die Immobilienpreise vor der Deutschen Einheit immer weiter gestiegen, dann seien sie eingebrochen, bis ab dem Jahr 2010 ein neuer Immobilienboom begonnen habe. Seit Mitte 2022 seien wegen Inflation und steigender Zinsen die Preise wieder gefallen.
Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD). Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen.
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