Die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb der acht größten deutschen Städte unterscheiden sich je nach Lage enorm. In teuren Vierteln wird teils das Doppelte gezahlt, heißt es im jüngsten Update des German Real Estate Index (GREIX).
Zwischen dem günstigsten und teuersten Viertel in den acht größten deutschen Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart, Leipzig) gibt es erhebliche Preisunterschiede für Eigentumswohnungen. Das zeigt die jüngste Auswertung des German Real Estate Index (GREIX) zu Immobilienpreisen auf Stadtteilebene im Jahr 2023.
Teuer sind vor allem die Innenstädte, in denen der Quadratmeterpreis gegenüber den Randlagen oder unbeliebteren Vierteln bis zum Doppelten beträgt. Das heißt aber auch, dass Käufer teilweise noch verhältnismäßig erschwingliche Lagen finden. Mit einer Ausnahme: In München ist selbst das günstigste Viertel teurer als das teuerste Viertel aller anderen Großstädte.
Eigentumswohnungen: Doppelte Kaufpreise je nach Lage
Besonders groß sind die Preisunterschiede laut GREIX-Auswertung für Eigentumswohnungen zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtbezirk in Köln (Innenstadt versus Porz) und Hamburg (Bezirk Nord versus Harburg). Käufer zahlten in diesen beiden Städten im Jahr 2023 im innerstädtischen Vergleich fast den doppelten Quadratmeterpreis für das beliebtere Viertel. So wurden beispielsweise in Köln in der Innenstadt 5.600 Euro pro Quadratmeter fällig und in Köln-Porz zirka 2.800 Euro pro Quadratmeter in Porz.
Am dichtesten zusammen sind die Preise in Stuttgart, aber auch hier ist ein spürbarer Abstand vorhanden. Der Quadratmeter kostete im vergangenen Jahr im teuersten Stadtviertel (Mitte-Nord) rund 35 Prozent mehr (5.200 Euro pro Quadratmeter) als in Stuttgart-Neckar-Ost (3.800 Euro pro Quadratmeter). Hoch war der Preisaufschlag mit 90 Prozent auch in Berlin (Mitte versus West).
Stadtteile: Entwicklung der Immobilienpreise uneinheitlich
"Die Wohnsituation in den deutschen Städten bleibt angespannt, auch wenn die Preise gegenüber 2022 im Schnitt um knapp zehn Prozent nachgegeben haben. Für Normalverdiener sind Eigentumswohnungen in zentralen, gut angebundenen Lagen kaum noch erschwinglich", sagt Jonas Zdrzalek, Kiel Institute Researcher und Projektleiter für den GREIX.
Der innerstädtische Vergleich zeigt aber auch, dass die meisten Städte verhältnismäßig günstige Ausweichmöglichkeiten zu den teuren, meist zentralen Lagen für Immobilienkäufer bieten. In den günstigen Stadtteilen liegen die Quadratmeterpreise in den acht Großstädten unterhalb des Durchschnitts für alle 19 Städte, die für den GREIX analysiert werden: Der liegt bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter. Eine Ausnahme ist München.
In der bayrischen Hauptstadt lag der Quadratmeterpreis 2023 im günstigsten Viertel Perlach-Berg am Laim mit 7.200 Euro pro Quadratmeter über dem teuersten Viertel in allen anderen deutschen Großstädten. In Münchens teuerstem Viertel (Altstadt-Maxvorstadt) kostete der Quadratmeter im Durchschnitt 12.100 Euro. (Hinweis: Die jüngsten Daten für München sind vom dritten Quartal 2023.
Wo die Kaufpreise für Wohnungen am wertstabilsten sind
Mit Blick auf die Preisentwicklung einzelner Stadtteile im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr ist das Bild laut GREIX uneinheitlich und kein Muster erkennbar. In Düsseldorf etwa waren die Preise für Eigentumswohnungen im teuren Viertel Unterbilk-Friedrichsstadt am stabilsten, und im günstigen Viertel Bilk-Oberbilk sind sie am deutlichsten.
In Frankfurt am Main ist es genau umgekehrt: Das günstige Viertel Nord-West am Stadtrand war am wertstabilsten, das teure Innenstadtviertel Mitte-West verzeichnete den höchsten Verlust. In historischer Perspektive ist die Preisschere zwischen teuren und günstigen Vierteln während der vergangenen 20 Jahre deutlich auseinandergegangen. Seit rund Jahren schließt sie sich den Autoren zufolge allerdings wieder etwas, weil mittlerweile auch die Wohnungspreise in weniger begehrten Lagen spürbar angezogen haben.
In den 1990er Jahren lag der Quadratmeterpreis im teuersten Viertel einer Stadt im Durchschnitt laut aktuellem GREIX rund 30 Prozent über dem im günstigsten – 2023 waren es knapp 70 Prozent. Damit hat sich die Preisspanne seit den 1990er Jahren bis heute mehr als verdoppelt.
Zum GREIX-Bericht "Erhebliche Preisunterschiede innerhalb von Städten"
GREIX: Phase der Preiskorrektur bei Wohnimmobilien
Die tatsächlich gezahlten, notariell beglaubigten Verkaufspreise für Grundstücke, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den 19 größten deutschen Städten sind im Jahr 2023 so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor rund 60 Jahren, hieß es im vorigen Update des GREIX, das Anfang Februar 2024 mit Daten für das vierte Quartal 2023 veröffentlicht wurde.
Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Preise demnach im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Dem Preisverfall vorausgegangen sei eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit dem Jahr 2009. Seit dieser Zeit sind die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der jähe Absturz begann.
Der bislang höchste Preisanstieg erfolgte Ende der 1980er Jahre, als sich die Preise auch im Zuge der Wiedervereinigung binnen fünf Jahren in etwa verdoppelten. "Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit mehr als zehn Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend", so Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.
Geywitz: GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt
Der German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW), der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionszahlen. In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist.
Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) bei der Premiere des GREIX am 15.5.2023 in Berlin. Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen. Alle Daten für momentan 19 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei und kostenlos verfügbar.
GREIX: Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklungen beim German Real Estate Index (GREIX) werden auf Basis der Indexwerte berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führt der Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als Orientierung für das örtliche Preisniveau. Der konkrete Wert einer Immobilie hängt von den spezifischen Eigenschaften ab und kann deutlich davon abweichen.
Zur kostenlosen GREIX-Datenbank
Das könnte Sie auch interessieren:
EZB stellt Zinssenkung im Juni in Aussicht
Kleinere Unistädte: Hier fallen die Immobilienpreise noch
Wohnung als Kapitalanlage: Plus bei Mietrenditen erwartet
Neue Eigentumswohnungen werden wieder teurer angeboten
Wo der Park um die Ecke ist: Grünanlagen treiben Kaufpreise