Wohnimmobilien mit schlechter Energiebilanz sind teilweise signifikant im Preis gesunken, wie Analysen von Maklern zeigen. Das betrifft besonders die hochpreisigen Städte wie München, Frankfurt am Main und Stuttgart.
Knapp 30.000 Kaufangebote in den acht größten Städten Deutschlands hat zum Beispiel der Hersteller von Immobiliensoftware, Real Estate Pilot, für seine GeoMap-Analyse untersucht. Die Angebote waren vom 1.1.2022 bis zum 6.3.2024 inseriert.
Metropolen: Kaufpreise in allen Effizienzklassen gesunken
Am stärksten gesunken sind die Preise demnach in den Metropolen und besonders in den hochpreisigen Städten – allen voran München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Diese weisen einen Rückgang der Kaufpreise von mehr als 15 Prozent auf.
Sinkende Preise sind laut der Untersuchung in allen Energieeffizienzklassen zu beobachten. Vor allem auf dem Frankfurter Immobilienmarkt gibt es jedoch große Unterschiede zwischen Wohnimmobilien der besseren Energieeffizienzklassen A+ bis D und energetisch schlechter gestellten Objekten mit Energieeffizienzklassen von E bis H. Energetisch besser bewertete Wohnimmobilien sind in der Mainmetropole um 1.647 Euro teurer als schlechter bewertete Gebäude. Lagen die Kaufpreise in Frankfurt Anfang 2022 für energetisch schlechter bewertete Immobilien noch bei durchschnittlich 6.028 Euro pro Quadratmeter, sind es im ersten Quartal 2024 nur noch 5.041 Euro pro Quadratmeter.
Bemerkenswert sei jedoch in Frankfurt auch der signifikante Rückgang bei den energieeffizienteren Immobilien der Klassen A+ bis D, heißt es in der Studie. Denn deren Preise haben sogar noch mehr nachgegeben – von 8.245 Euro pro Quadratmeter Anfang 2022 auf aktuell 6.688 Euro pro Quadratmeter (minus 18,9 Prozent). Mit dem nachlassenden Preisniveau scheine sich der Immobilienmarkt jedoch zu stabilisieren, schreiben die Autoren.
Kaufpreise in ostdeutschen Metropolen stabiler
Bei den Wohnimmobilien der Energieeffizienzklasse A+ bis D bleibt München trotz des Rückgangs weiterhin die teuerste Stadt für Immobilienkäufer. Im ersten Quartal von 2022 betrug der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter 10.674 Euro, aktuell müssen Käufer im Durchschnitt 9.032 Euro bezahlen. Das entspricht einem Minus von 15,4 Prozent. Stuttgart verzeichnet einen Rückgang von 15,5 Prozent. Anders sieht es in den ostdeutschen Metropolen aus: In Berlin ist der durchschnittliche Kaufpreis von 6.047 Euro auf 5.860 Euro pro Quadratmeter um nur 3,1 Prozent gesunken, Leipzig verzeichnet ein Minus von 4,2 Prozent.
Bei den energetisch schlechter bewerteten Wohnimmobilien sieht das Bild ähnlich aus: In München zahlten Käufer für Objekte mit der Energieeffizienzklasse E bis H vor zwei Jahren 9.544 Euro pro Quadratmeter Wohnraum, während der aktuelle Durchschnittspreis bei 7.833 Euro liegt (minus 17,9 Prozent). Dicht dahinter folgen Stuttgart und Frankfurt am Main mit 16,5 und 16,4 Prozent Rückgang. Leipzig, Berlin und Dortmund bilden das Schlusslicht mit weniger als 5 Prozent Minus.
Jede dritte Wohnung mit schlechter Energieeffizienz
Laut einer Analyse des Maklerportals Immowelt weist mehr als jede dritte (35,8 Prozent) im vergangenen Jahr auf der Online-Plattform zum Kauf angebotene Wohnimmobilie eine Energieeffizienzklasse schlechter als E auf. Die höchsten Effizienzansprüche der Klassen A+ und A erfüllten nur 6,2 Prozent der inserierten Objekte.
Besonders groß ist der Sanierungsbedarf demnach bei den Einfamilienhäusern – egal, ob freistehend, Doppelhaushälfte und Reihenhaus: Insgesamt 50,4 Prozent der angebotenen Wohngebäude in diesem Segment verfügen über eine Energieeffizienzklasse niedriger als E, bei den Wohnungen waren es lediglich 14,1 Prozent.
Energiebilanz: Unterschiede zwischen Stadt und Land
Vor allem in strukturschwachen ländlichen Regionen gibt es nach Angaben von Immowelt viele Wohnimmobilien, die dringend energetisch saniert werden müssten. Den höchsten Anteil mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E wiesen im Jahr 2023 der Landkreis Vulkaneifel (Rheinland-Pfalz) und der Landkreis Kronach (Bayern) auf: Hier waren jeweils 76,1 Prozent der Wohnimmobilien mit den Energieklassen F, G und H gekennzeichnet. Am besten schneidet Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) im Deutschlandvergleich ab – nur 7,9 Prozent der in der kreisfreien Stadt angebotenen Wohnimmobilien, die bei Immowelt inseriert waren, sind in der Energieeffizienzklasse schlechter als E. Aber auch in den wirtschaftlich starken Regionen Süddeutschlands machen Wohnimmobilien mit einer Energieeffizienzklasse schlechter als E ebenfalls nur einen geringen Anteil am Gesamtangebot aus.
Mehrfamilienhäuser: Beim Preis zählt die Energiebilanz
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, legt Wert auf die Energieeffizienz, wie das Maklerhaus JLL im dritten Quartal 2023 beobachtet hat – und zahlt dafür einen um bis zu 30 Prozent höheren Preis. Immobilien der beiden niedrigsten Effizienzklassen G und H waren demnach in diesem Zeitraum um knapp ein Drittel (28,7 Prozent) günstiger als Gebäude der besten Klassen A und A+, das sind vier Prozentpunkte mehr als im Vorjahreszeitraum. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2021 betrug der Preisunterschied zwischen bester und schlechtester Energieeffizienz nur 11,6 Prozent.
Im Durchschnitt über alle Energieklassen betrug der Preisunterschied zur effizientesten Gebäudekategorie nach JLL-Zahlen 18,9 Prozent und damit rund zwei Prozentpunkte mehr als im dritten Quartal 2022. Untersucht wurden Angebotspreise von Häusern mit mehr als zwei Wohnungen – Bestandsimmobilien und Neubauten (Baujahr 2016 oder jünger). Im Durchschnitt der Bestandsobjekte der Effizienzklassen G und H fiel der Preisabschlag für Gebäude im energetisch schlechteren Zustand im dritten Quartal 2023 knapp 46 Prozent und damit rund sechs Prozentpunkte höher aus als vor einem Jahr. Datenquelle ist die Value AG.
Angesicht der geringen Sanierungsquote in Deutschland und den sich weiter verschärfenden Anforderungen an die Transformation des Immobilienbestands rechnet JLL für die kommenden Jahre mit einer weiteren Ausdifferenzierung des Wohnungsmarkts anhand der Energieeffizienzen.
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