Energieeffizienz zahlt sich aus für Verkäufer und Vermieter

Eine Eigentumswohnung mit der Energieeffizienzklasse A+/A ist aktuell rund 650 Euro pro Quadratmeter teurer als eine vergleichbare Wohnung der Energieeffizienzklasse D/E. Bei Monatsmieten beträgt der Preisaufschlag rund 0,85 Euro pro Quadratmeter – die hohen Prämien gelten jedoch nur, wenn die Energieeffizienz der Gebäude mit dem sogenannten Bedarfsausweis nachgewiesen wird, bei einem Verbrauchsausweis ist die Differenz deutlich niedriger.

Das sind Ergebnisse einer Analyse des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel), für das die Kauf- und Mietpreise von Eigentumswohnungen aus den Jahren 2014 bis 2024 in 19 deutschen Städten ausgewertet wurden.

Preisaufschlag bildet Kosten der energetischen Sanierung ab

"Marktteilnehmer sind bereit, für eine energetische Sanierung einen angemessenen Preisaufschlag zu bezahlen – aber nur, wenn die nötigen Informationen darüber transparent sind", sagt Steffen Zetzmann, Wissenschaftler am IfW Kiel und Co-Autor der Studie "Grüne Anreize: Energieeffizienz und deutsche Wohnungsmärkte". Das sei entscheidend zur Bekämpfung des Klimawandels, da Gebäude für zirka 30 Prozent der deutschen CO2-Emissionen verantwortlich seien.

Die Studie zeigt, dass die Preisaufschläge bei Verkaufspreisen und Mieten ziemlich genau die Kosten einer energetischen Sanierung beziehungsweise die so erzielten Kosteneinsparungen abbilden. Voraussetzung ist den Wissenschaftlern zufolge aber, dass der energetische Gebäudezustand durch den einen Bedarfsausweis nachgewiesen wird, der auf der Analyse eines unabhängigen Experten beruht.
 
Eine Eigentumswohnung der Energieeffizienzklasse A+/A ist dann 650 Euro pro Quadratmeter teurer als eine Wohnung der Klassen D/E. Die Aussage stützt sich auf Daten ab 2022, also nach dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine. Um die Energieeffizienzklasse von D/E auf A+/A zu verbessern, fallen laut Studie Kosten von durchschnittlich rund 700 Euro pro Quadratmeter an. Nicht berücksichtigt – und für ein Investment in der Praxis relevant – sind staatliche Zulagen für die Sanierung. Die tatsächlichen Ausgaben für Eigentümer dürften daher geringer sein.

Prämien mit Verbrauchsausweis deutlich geringer

Deutlich niedriger fällt laut IfW-Analyse die am Markt durchzusetzende Verkaufsprämie mit dem sogenannten Verbrauchsausweis aus – hier liegt der Preisaufschlag für eine A+/A-Wohnung gegenüber einer D/E-Wohnung nur bei rund 225 Euro pro Quadratmeter. Verbrauchsausweise beruhen auf dem Energieverbrauch der vergangenen Jahre und hängen daher unter anderem vom individuellen Heizverhalten ab.

Mietwohnungen der Energieeffizienzklasse A+/A sind seit 2022 monatlich mehr als 0,85 Euro pro Quadratmeter teurer als D/E-Wohnungen – ebenfalls ein Bedarfsausweis vorausgesetzt. Dem steht eine Energiekosteneinsparung durch eine Sanierung von D/E auf A+/A von knapp 0,80 Euro pro Quadratmeter gegenüber. Mieter zahlen nach der energetischen Sanierung also rund fünf Cent pro Quadratmeter mehr, als sie dadurch an Kosten einsparen. Bei einem Verbrauchsausweis liegt der Aufschlag lediglich bei etwa 0,45 Euro pro Quadratmeter.

Eindeutige Preisabschläge bei Kauf oder Miete für energetisch schlechter bewertete Wohnungen als Klasse D/E konnten die Autoren nicht beobachten. Nur die Mieten bei einem Bedarfsausweis der Kategorien F–H liegen im Vergleich etwas tiefer.

Wissenschaftler: Bedarfsausweis als Standard etablieren

"Wenn Preisprämien in etwa den Kosten beziehungsweise Einsparungen einer energetischen Sanierung entsprechen, ist das aus ökonomischer Sicht ein erfreuliches Ergebnis. Es bedeutet, dass der Markt funktioniert und die richtigen Anreize setzt", ergänzt Zetzmann. Die vom IfW Kiel beobachteten Abweichungen nach oben und unten sind alle innerhalb der üblichen statistischen Streuung – wann sich ein Investment amortisiert und ob es positive Renditen abwirft, hängt demnach dann vom Einzelfall und den künftigen Energiekosten ab.

"Die Politik sollte den Bedarfsausweis als Standard etablieren, heute fehlen Energieausweise in der Hälfte aller Fälle. Dadurch dürfte sich die Sanierungsrate bei Immobilien in Deutschland spürbar erhöhen", meint der Experte abschließend.

Die Daten für die Analyse stammen von der Value AG und aus der Datenbank des German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln und dem IfW Kiel.
 
IfW Kiel "Grüne Anreize: Energieeffizienz und deutsche Wohnungsmärkte" (PDF)

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