Energiebilanz: Immobilienwert und Preisentwicklung

Preisabschläge bis zu 50 Prozent müssen Verkäufer von Wohngebäuden mit hohem Energieverbrauch laut einer Studie von JLL in Einzelfällen hinnehmen. Auch Vermieter leiden wegen der steigenden Preise unter einer schlechten Energiebilanz: Die Mieten sind niedriger als in klimafreundlichen Häusern.

Die stark gestiegenen Gas- und Strompreise führen dazu, dass Gebäude mit hohem Energieverbrauch verstärkt mit einem Preisabschlag gehandelt werden, wie eine Studie des Immobilienspezialisten JLL zeigt. Demnach kommt es wegen teurer Energie zu einer "Spaltung des Wohnungsmarkts": Gebäude mit schlechter Energiebilanz werden mit höheren Preisabschlägen angeboten als energieeffiziente Immobilien.

Energieklassen: Preisdifferenz zwischen zwölf und 33 Prozent

Immobilien der höchsten Energieklasse "A" hat JLL mit Gebäuden aus niedrigeren Effizienzklassen bis "H" am Ende der Skala verglichen. Je schlechter die Energieeffizienzklasse war, desto höher war der Wertabschlag. Die Abschläge waren in allen Klassen im ersten Halbjahr 2022 größer als ein Jahr zuvor. Noch höher fiel der Abschlag in Märkten aus, die einen Angebotsüberhang aufweisen.

Die Preisdifferenz betrug der Studie zufolge im ersten Halbjahr 2022 je nach Energieklasse zwischen zwölf und 33 Prozent im Mittel. "An Märkten mit hohem Angebotsüberhang und schlechterer Verhandlungsposition der Verkäufer steigt der Preisabschlag in Einzelfällen auf fast 50 Prozent", sagte JLL-Experte Roman Heidrich. Im ersten Halbjahr 2021 bewegte sich der Preisabschlag zwischen 5,6 und rund 30 Prozent.

Für die Analyse hat JLL Kaufinserate von Mehrfamilienhäusern im ersten Halbjahr 2021 – vor Ausbruch des Krieges in der Ukraine – mit Inseraten im ersten Halbjahr 2022 verglichen. Die Immobilien wurden nach Objektmerkmalen (Zustand, Ausstattung und Mikrowohnlage) aufgeschlüsselt, dann wurde berechnet, welche Folgen das für den Preis hat. So wurden Variablen isoliert, die den Einfluss der Energieeffizienz verzerren. Untersucht wurden bundesweit 10.000 bis 14.000 Kaufinserate pro Halbjahr.

Mieten: Ebenfalls abhängig von der Energiebilanz

Einen Abschlag wegen der Energiekosten beobachtet JLL auch bei Mietwohnungen. Bei Wohnungen mit hohem Verbrauch waren im ersten Halbjahr 2022 die Nettokaltmieten im Schnitt 4,1 bis 6,6 Prozent niedriger als bei sehr energieeffizienten Wohnungen. Im Vergleich zu ersten Halbjahr 2021 fiel der Abschlag 2,5 Prozent höher aus. Verglichen hatte JLL 190.000 bis 210 000 Mietinserate pro Halbjahr.

In den vergangenen Jahren waren JLL zufolge die warmen Nebenkosten kein wesentliches Kriterium bei der Wohnungswahl. Wegen der hohen Strom- und Gaskosten, durch die teure Nebenkostenabrechnungen drohen, habe sich das aber geändert. Mieter reagierten sensibler auf den Verbrauch. "Die Folge ist, dass insbesondere in Märkten mit einem Angebotsüberschuss, Wohngebäude mit schlechterer Energieeffizienz deutlich stärker abgestraft werden", sagte JLL-Experte Sebastian Grimm.

Betrachtet wurden bei den Mieten alle Inserate, egal ob Neubau oder Bestand, die alle notwendigen Merkmale (insbesondere Energiekennziffern) aufweisen. Eine Beschränkung bei Wohnungegrößen oder der Zimmerzahl gab es nicht. Ein Angebotsüberhang definiert JLL bei einem Leerstand von mehr als 4,5 Prozent.


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dpa
Schlagworte zum Thema:  Energieeffizienz, Gebäude, Immobilienpreis