Altbau, Sanierung, Budget: So kauft die junge Generation

Europace hat ausgewertet, wie junge Menschen unter 36 Jahren in Deutschland Wohneigentum finanzieren, welche Energieeffizienzklassen sie sich leisten, was sie im Median zahlen und wie sie mit dem Sanierungsbedarf umgehen.

Die Analyse basiert auf Finanzierungsvorgängen vom 1.1.2025 bis zum 31.7.2026. Die Hitzewellen zeigen erste Effekte auf die Immobilienpreise.

Je jünger die Käufer, desto schlechter die Energieeffizienzklasse

Bei Käufern unter 25 entfallen laut Europace 35,2 Prozent der finanzierten Immobilien auf die Energieeffizienzklassen F, G oder H, bei den 26- bis 30-Jährigen 32,3 Prozent und bei den 31- bis 36-Jährigen 31,2 Prozent. Der Anteil der Klassen A+ und A steigt mit zunehmendem Alter von 10,9 Prozent bei den Jüngsten auf 18,7 Prozent bei der ältesten Gruppe.

Im Median finanzieren die Unter-25-Jährigen Wohneigentum für rund 251.000 Euro, Käufer zwischen 31 und 36 Jahren geben zirka 333.000 Euro aus. Die Daten belegen den Analysten zufolge, dass sich mit dem erreichbaren Preisniveau auch die Energieeffizienz der finanzierten Objekte verbessert.

Im Schnitt sechzig Jahre alt: Der typische Altbau junger Käufer

Die jüngste Käufergruppe finanziert im Schnitt Immobilien aus dem Jahr 1963. Bei Objekten bis Baujahr 1949 erreichen rund zwei Prozent die Klassen A+ oder A. Bei Objekten ab Baujahr 2020 sind es knapp 69 Prozent. Wer mit kleinerem Budget auf Bestandsimmobilien ausweicht, trifft damit zwangsläufig auf niedrigere Energieeffizienzklassen.

Bei den bis 36-Jährigen enthält rund jeder dritte Kauf ein Modernisierungsbudget – 34,3 Prozent sind es bei den Unter-25-Jährigen, 35,1 Prozent bei den 26- bis 30-Jährigen und 34,8 Prozent bei den 31- bis 36-Jährigen. Die geplanten Beträge liegen im Median zwischen 40.000 und 48.000 Euro. Gemessen am Kaufpreis setzen die Jüngsten mit 19,3 Prozent den größten relativen Anteil an, bei den 31- bis 36-Jährigen sind es 17,6 Prozent.

In der Klasse H planen jeweils rund 63 bis 64 Prozent der drei Käufergruppen ein Modernisierungsbudget ein. Das erfasste Datenfeld beschreibt den geplanten Finanzierungsbetrag, nicht die spätere Umsetzung der Maßnahmen.

"Gen Z und Millennials haben ihr Kaufverhalten an die schwierigen Rahmenbedingungen angepasst. Statt eigenkapitalintensiv zu bauen, kaufen sie Bestandsimmobilien und machen sie mittels Modernisierung zukunftsfähig", erklärt Stefan Münter, Vorstand und Co-CEO der Europace AG.

So beeinflusst Energieeffizienz den Immobilienpreis

Bei Eigentumswohnungen entfallen bei den Unter-25-Jährigen 15 Prozent auf die Klassen F, G oder H, bei den 31- bis 36-Jährigen 13,2 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt der Abstand 54 Prozent zu 42,1 Prozent. Berücksichtigt man zusätzlich das Baujahr, wird der Abstand kleiner.

Immobilien der Energieeffizienzklasse A+ kosten im Median rund 465.000 Euro, der Klasse D rund 257.000 Euro. Die Differenz beschreibt laut Europace den Markt, bildet aber keinen isolierten Preis für Energieeffizienz ab: A+-Objekte sind im Median jünger und unterscheiden sich zudem bei Objektart, Fläche und Lage. Aussagekräftiger ist der Preis pro Quadratmeter: Der sinkt von 3.919 Euro bei A+ auf 1.877 Euro bei H. 

Hitzesommer 2026: Erste Preiseffekte messbar

Ein Energieausweis macht Immobilien vergleichbar, Hitzeschutz ist aber in keiner Energieklasse abgebildet. Eine unabhängige Analyse der Value AG findet im Häusermarkt ein erstes schwaches Signal: In hitzeexponierteren Lagen lag das relative Preisniveau gegenüber 2021 je Standardabweichung der Hitzeexposition – rund neun zusätzliche Hitzetage pro Jahr – um etwa 1,4 Prozent niedriger.

Die Energieeffizienzklassen wurden aus dem hinterlegten Endenergiekennwert abgeleitet. Die Ergebnisse beziehen sich auf die dokumentierte Teilmenge und bilden nicht den Gesamtmarkt ab, teilt Europace mit. Als Modernisierungsbudget gilt der im Finanzierungswunsch vorgesehene Betrag. Das ist ein geplanter, kein ausgezahlter Wert.

Silver Tsunami: Wo Babyboomer-Häuser den Markt fluten

Zwischen 2040 und 2050 werden Massen an Wohnungen und Häusern der Babyboomer-Generation auf den Immobilienmarkt geschwemmt werden – Experten sprechen von Silver Tsunami. In Deutschland gehören nach einer Schätzung von Jacasa, einem Internetportal für Makler und Hausverwalter, im bundesweiten Schnitt zirka 32 Prozent des Wohneigentums dieser Generation.

Das Portal rät dazu, mit dem Verkauf nicht zu lange warten, dort wo, ein hohes Angebot auf eine schrumpfende Nachfrage treffen wird – je mehr Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen, desto größer der Preisdruck, vor allem in ländlichen Regionen könnte ein Überangebot entstehen, mit möglichen Folgen für die Immobilienpreise. Jungen schlägt Jacasa vor, auf günstige Einstiegspreise in den ländlichen Regionen zu warten.

Babyboomer-Immobilien nach Regionen

Nach Angaben von Jacasa befinden sich in den zehn größten Städten im Schnitt rund 50 Prozent der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Leipzig (rund 80 Prozent) und Berlin (77 Prozent) führen das Ranking an. 

Mecklenburg-Vorpommern (39,7 Prozent) und Sachsen (39,5 Prozent) führen das Ranking der Bundesländer im Silver Tsunami Index an. Etwa vier von zehn Eigentumsimmobilien gehören dort Babyboomern und könnten in den kommenden 15 Jahren auf den Markt kommen. Dahinter folgen Brandenburg (37 Prozent), Sachsen-Anhalt (35,5 Prozent) und Thüringen (34,9 Prozent).

Knapp 47,7 Prozent aller Eigentumsimmobilien in der Uckermark (Brandenburg) gehören Babyboomern, das ist der höchste Wert im Gesamtranking: Von rund 27.400 Wohneinheiten im Eigentum sind das schätzungsweise 13.000 Immobilien, die in den kommenden Jahren altersbedingt auf den Markt kommen könnten. Ähnlich sieht es im Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen (NRW) mit 44,9 Prozent (rund 28.495 Wohneinheiten) aus.

Der Landkreis Meißen in Sachsen belegt im Ranking den dritten Platz mit 44,4 Prozent (24.000 Wohneinheiten). Auf den Plätzen vier bis zehn liegen mit Werten zwischen 41,8 Prozent und 43,2 Prozent vor allem ostdeutsche Landkreise – Ausnahme ist Recklinghausen in NRW mit zirka 127.000 Immobilien. Am unteren Ende des Rankings steht der Eifelkreis Bitburg-Prüm: Hier gehören nur 24,9 Prozent der Immobilien den Babyboomern.

Silver Tsunami Index von Jacasa: Basis

Für den Silver Tsunami Index hat Jacasa 289 deutsche Landkreise und die zehn größten deutschen Städte untersucht. Ziel ist es, den Anteil von Wohnimmobilien zu ermitteln, der sich im Eigentum der Babyboomer-Generation (Jahrgänge 1946 bis 1964) befindet und damit potenziell in den kommenden Jahren auf den Markt kommen könnte. Als Grundlage dienen die Einwohnerzahlen der 60- bis 80-Jährigen pro Landkreis, die über die Destatis-Karte zur Altersstruktur der Bevölkerung bezogen wurden.

Die Daten zu Wohngebäuden und Wohnungen – insbesondere Gebäude mit einer Wohnung (Einfamilienhäuser) – stammen für den Großteil der Landkreise aus der Regionalstatistik Deutschland, für Schleswig-Holstein aus dem Statistikamt Nord und für Sachsen-Anhalt aus dem Statistischen Landesamt Sachsen-Anhalt (alle Daten 2024). Die Wohneigentumsquote auf Landkreisebene wurde dem Deutschlandatlas des Bundes entnommen (Zensus 2022, veröffentlicht 2024).

Da nicht alle Babyboomer Eigentümer von Immobilien sind, wurde auf Basis der SOEP-Studie ein Eigentumsanteil von 57 Prozent angesetzt. Die Personenzahl wurde in Haushalte umgerechnet. Laut Destatis leben ältere Menschen mehrheitlich in Ein- oder Zweipersonenhaushalten – etwa zur Hälfte allein, zur anderen Hälfte als Paar. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,6 Personen. Der Anteil der Babyboomer-Haushalte an allen Eigentümerhaushalten ergibt den Silver Tsunami Index.

Zu berücksichtigen ist, dass laut Statista rund 40 Prozent der Babyboomer-Immobilien vererbt werden und nicht zwingend als Verkaufsangebot auf den Markt kommen.

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