Die Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland sind gut: Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstärkt auf Büroimmobilien Bild: Haufe Online Redaktion

Der Einfluss der neuen Bundesregierung auf den Immobilienmarkt wird als gering eingeschätzt. Das ist eines der Ergebnisse des Trendbarometers von Ernst & Young (EY) Real Estate. 94 Prozent der Entscheider halten deutsche Immobilien trotz der hohen Preise immer noch für attraktiv. Als Megatrend wird künftig die Digitalisierung die Investoren beschäftigen – das betrifft nahezu alle Assetklassen. Bei vielen Nutzungsarten ist ein Umdenken erforderlich.

94 Prozent der von EY befragten Investoren gaben an, dass Deutschland auch im Jahr 2018 als attraktiver (42 Prozent) oder sehr attraktiver (52 Prozent) Standort für Immobilieninvestments gesehen werden kann. Im Vorjahr hatten das 96 Prozent der Entscheider angegeben. Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland als "weniger attraktiv" (sechs Prozent) einschätzen, ist damit leicht gestiegen (2017: vier Prozent).

Transaktionshindernisse und Kreditsituation

Die größten Transaktionshindernisse sind laut EY abweichende Kaufpreisvorstellungen (91 Prozent der Befragten) und eine überzogene Übertragung von Risiken (84 Prozent). Bieterverfahren sehen 42 Prozent als größtes Transaktionshindernis. Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals ist kaum ein Problem (78 Prozent), auch Kreditfinanzierungen stehen nach wie vor ausreichend zur Verfügung: Von einer mangelnden Verfügbarkeit nachrangiger Kreditfinanzierungen sprechen nur zwölf Prozent der Investoren; von einer mangelnden Verfügbarkeit erstrangiger Kreditfinanzierungen sogar nur acht Prozent.

Die Sorge vor einem Zinsanstieg nimmt deutlich zu: Gaben diese Einschätzung im vergangenen Jahr zwölf Prozent der Anleger ab, sind es nun schon 40 Prozent der befragten Investoren. Von steigenden Kreditanforderungen für 2018 gehen hingegen nur noch 23 Prozent aus (2017: 32 Prozent). Veränderungen beim Beleihungsauslauf erwarten nur 25 Prozent (2017: 32 Prozent). Steigende Margen erwarten nur noch 17 Prozent (2017: 21 Prozent).

Paneuropäischer Blick auf Investorenseite nimmt zu

Die Rahmenbedingungen für Investments in Deutschland sind den Experten zufolge nach wie vor sehr gut. Aufgrund der wirtschaftlichen Sonderstellung des deutschen Standortes bleibe der Markt sehr attraktiv und rücke zusätzlich in den Fokus asiatischer Investoren. Politische Instabilitäten führen nach Ansicht von 47 Prozent der Befragten auch weiterhin zu keiner wesentlichen Verunsicherung in Deutschland – 2017 sagten das noch 35 Prozent der Befragten. Dass das Ergebnis der Bundestagswahl ohne großen Einfluss auf den Immobilienmarkt bleibt, sagten 86 Prozent.

Auch im europäischen Vergleich bleibt Deutschland für 56 Prozent (2017: 66 Prozent) der Befragten "sehr attraktiv". Der Anteil der Befragten, die den Standort Deutschland im Ländervergleich als "attraktiv" (37 Prozent) oder "sehr attraktiv" einschätzen, ist damit insgesamt auf 93 Prozent gesunken, nach 95 Prozent im Jahr 2017. Nur eine Minderheit von sieben Prozent äußerte sich kritisch (Vorjahr: fünf Prozent).

Digitalisierung in der Immobilienbranche angekommen

Einen großen Einfluss wird die fortschreitende Digitalisierung auf die Immobilienbranche haben. Sie wird nach Angabe von 85 Prozent der Investoren herkömmliche Geschäftsmodelle verändern. Nur 15 Prozent der Befragten stimmten dem "eher nicht" oder "gar nicht zu". Immerhin 30 Prozent denken, dass die Digitalisierung noch gar nicht in der Immobilienbranche angekommen ist, während 70 Prozent denken, dass die Immobilienwirtschaft sich mit dem Thema Digitalisierung befasst.

"Die Bewirtschaftung von Immobilien wird durch intelligente Smart-Real-Estate-Technologien effizienter, nachhaltiger und kostengünstiger", sagten 80 Prozent der Befragten. Im Vorjahr waren es noch 75 Prozent. Building Information Modeling (BIM) wird der Durchbruch in Deutschland mittelfristig zugetraut, meinen 83 Prozent der Investoren.

Der demografische Wandel und die Digitalisierung werden die Immobilienbranche gleichermaßen mittel- bis langfristig am meisten beschäftigen. Das sagten jeweils 87 Prozent der Befragten. Dabei sind qualifizierte Mitarbeiter sehr begehrt (91 Prozent). Die Zinsentwicklung (85 Prozent) und die Globalisierung der Investmentströme (81 Prozent) stehen ebenfalls im Fokus vieler Investoren, während mögliche politische Instabilitäten von 59 Prozent der Investoren kritischer als früher beobachtet werden. Der Klimawandel macht 48 Prozent der Investoren Sorgen.

Produktknappheit: Forderungen an die Bundesregierung

96 Prozent der Bestandshalter setzen der Studie zufolge wegen der Produktknappheit auf Nachverdichtung und Neubau. 92 Prozent der Investoren gaben an, dass Projektentwickler den frühen Exit über Forward-Deals oder Plattformverkäufe suchten. Dass Forward-Deals sich am Markt gut etabliert haben, meinen 91 Prozent.

Eine Folge der Produktknappheit sind derzeit laut 95 Prozent der Investoren teilweise überzogene Preisvorstellungen der Verkäufer. Dass Grundstücke zu überzogenen Preisen veräußert werden, sagen sogar 99 Prozent der Befragten. Grundsätzlich erwarten 66 Prozent der Marktteilnehmer für 2018 ein sinkendes Transaktionsvolumen – das hatten 2017 nur 61 Prozent angenommen. Der Preis-Peak ist laut 67 Prozent der Befragten erreicht, demnach bewegen sich die Preise in diesem Jahr seitwärts. 80 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass Asiaten nach wie vor nur bei Großdeals auftreten werden, im Vorjahr waren davon 91 Prozent überzeugt.

Eine Reform des Grunderwerbsteuergesetzes könnte die Attraktivität von Share Deals verringern, sagten 88 Prozent der Investoren. Nur eine knappe Mehrheit (55 Prozent) ist gegen eine mögliche Abschaffung von Share-Deal-Privilegien. Den größten Handlungsbedarf sehen die Investoren bei der Wohnraumförderung (89 Prozent) und der Deregulierung von Bauvorschriften (83 Prozent). 79 Prozent der Umfrageteilnehmer fordern die Abschaffung der Mietpreisbremse. 76 Prozent halten die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinien und 74 Prozent die EnEV für zu streng.

>> Neue Gesetze: Was ändert sich 2018 für die Immobilienbranche?

Büroimmobilien: Frankfurt und Berlin Gewinner des Brexit

Während die Befragten in Bezug auf Preiserwartungen 2018 bei Büros in A-Lagen verhaltener reagierten als noch 2017 – 66 Prozent versus 55 Prozent, sehen deutlich mehr Investoren Preissteigerungen für Büros in B-Lagen: 60 Prozent (2018) verglichen mit 52 Prozent 2017. Für die Peripherie gehen 22 Prozent von Preissteigerungen aus. An fallende Preise glauben elf Prozent der Befragten.

Der Fokus vieler Investoren liegt auch 2018 verstärkt auf Büroimmobilien: 79 Prozent gaben das an (2017: 78 Prozent). Die Favoriten im Bereich Büroimmobilien sind für 15 Prozent der Investoren Frankfurt am Main (2017: zehn Prozent) und für 14 Prozent der Anleger Berlin (2017: 17 Prozent). Sie sind die Gewinner des Brexit. Hamburg liegt in der "Beliebtheitsskala" gleichauf mit München (jeweils zwölf Prozent). Die Top Ten:

  1. Frankfurt: 15 Prozent
  2. Berlin: 14 Prozent
  3. Hamburg: 12 Prozent
  4. München: 12 Prozent
  5. Düsseldorf: 11 Prozent
  6. Stuttgart: 10 Prozent
  7. Köln: 8 Prozent
  8. Region Nürnberg/Erlangen/Fürth: 6 Prozent
  9. Hannover: 6 Prozent
  10. Leipzig/Dresden: 5 Prozent

Top-Trends der Nutzungsklasse Büro:

  • Konnektivität wird künftig so wichtig wie Lage sein (88 Prozent)
  • Frankfurt wird erheblich vom Brexit profitieren (83 Prozent)
  • Co-Working Spaces erobern wesentliche Marktanteile (71 Prozent)
  • Gebäudezertifizierungen spielen bei der Anmietung von Büroflächen eine wesentliche Rolle (64 Prozent)

Savills zufolge werden anders als früher nicht Büros in der Peripherie, sondern hochwertige Flächen in bester Lage für die Wissensarbeiter angemietet. Immer häufiger handele es sich hierbei um Coworking Spaces und Serviced Offices.

Wohnimmobilien: Tendenz zu stagnierenden Preisen – Berlin bleibt Spitze

Für Wohnimmobilien geht eine deutliche Mehrheit der von Ernst & Young befragten Investoren weiterhin von Preissteigerungen aus, sowohl in A-Lagen (67 Prozent) als auch in B-Lagen (76 Prozent). In der Peripherie erwarten 38 Prozent der Befragten steigende Preise für Wohneigentum, während nur fünf Prozent (2017: elf Prozent) der Investoren angaben, dass hier die Preise tendenziell fallen werden.

Die Tendenzen verschieben sich laut EY-Umfrage allmählich in Richtung gleichbleibende Preise: Das sagten 32 Prozent der Investoren für A-Lagen (2017: 20 Prozent), 23 Prozent für B-Lagen (2017: 19 Prozent) und 57 Prozent für die Peripherie (Vorjahr: 41 Prozent).

Die Beliebtheit von Wohnimmobilien hat deutlich zugenommen: 55 Prozent der Investoren gaben an, die Assetklasse im Investmentfokus zu haben – zum Vergleich: 2017 sagten das nur 28 Prozent. Berlin bleibt unangefochten an der Spitze bei Wohninvestments: Das sagten immer noch 16 Prozent (2017: 17 Prozent). An Attraktivität verloren hat in dieser Assetklasse Frankfurt: Elf Prozent der Investoren haben die Mainmetropole im Fokus, 2017 waren es noch 14 Prozent. Auch Hamburg haben elf Prozent der Investoren im Fokus (2017: zehn Prozent). Top Ten:

  1. Berlin: 16 Prozent
  2. Frankfurt: 11 Prozent
  3. Hamburg: 11 Prozent
  4. Düsseldorf: 10 Prozent
  5. München: 10 Prozent
  6. Köln: 10 Prozent
  7. Leipzig/Dresden: 10 Prozent
  8. Hannover: 7 Prozent
  9. Region Nürnberg/Erlangen/Fürth: 7 Prozent
  10. Stuttgart: 7 Prozent

Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen:

  • In Ballungszentren werden Neubauwohnungen kleiner und effizienter (95 Prozent)
  • Wohnraum für Normalverdiener fällt beim Neubau durchs Raster (84 Prozent)
  • Serielles/Modulares Bauen ist die Zukunft im Wohnungsneubau (76 Prozent)
  • Subjektförderung (mit regelmäßiger Überprüfung) ist sinnvoller als Objektförderung (75 Prozent)

Logistik: Peripherie im Aufwind – Hotel: Ferienhotellerie im Kommen

Die Preise für Logistikimmobilien werden laut EY nicht nur in den B-Lagen, sondern auch in der Peripherie steigen. Logistik boomt. Erwarteten 2017 noch 35 Prozent der Investoren Preissteigerungen in den B-Städten, sind es jetzt 55 Prozent. Eine deutliche Verbesserung macht EY bei der Preiserwartung von Logistikimmobilien in der Peripherie aus: Von steigenden Preisen gehen aktuell 29 Prozent der Investoren aus, 2017 waren es 14 Prozent; dass die Preise sinken werden, denken nur noch zehn Prozent der Anleger (2017: 18 Prozent).

Die Preiserwartungen bei Hotelimmobilien für A-Lagen und der Peripherie verschieben sich in Richtung gleichbleibende Preise: Das sagen 50 Prozent der Befragten (2017: 42 Prozent); bei Hotels in der Peripherie gehen sogar 70 Prozent der Umfrageteilnehmer von stagnierenden Preisen aus (2017: 68 Prozent).

Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel:

  • Rendite-Spread zwischen Hotels und Büros wird marginal (63 Prozent)
  • Transaktionsgeschehen im Bereich der Ferienhotellerie wird zunehmen (59 Prozent)
  • Hotelmarken verlieren zusehends an Bedeutung (44 Prozent)
  • Alleinstellungsmerkmal von Lifestyle-Konzepten nimmt ab (44 Prozent)

Einzelhandelsimmobilien: Umdenken erforderlich

Die Beliebtheit von Einzelhandelsimmobilien hat laut Ernst & Young stark nachgelassen: 23 Prozent der Investoren gaben an, diese Assetklasse im Fokus zu haben, 2017 sagten das noch 42 Prozent. Für Einzelhandelsimmobilien gestalten sich auch die Preiserwartungen deutlich verhaltener als noch im Vorjahr. 24 Prozent der Investoren denken, dass die Preise 2018 weiter steigen werden, 2017 haben das noch 45 Prozent erwartet. 63 Prozent gehen von gleichbleibenden Preisen aus (Vorjahr: 53 Prozent). Laut CBRE steht der Markt im Zehnjahresschnitt noch immer gut da.

Am beliebtesten sind laut EY Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf und München mit jeweils zwölf Prozent, gefolgt von Hamburg, Köln und Stuttgart mit jeweils elf Prozent. Berlin hat bei den befragten Investoren deutlich an Attraktivität verloren, was Einzelhandelsinvestments angeht: nur noch acht Prozent sind hier interessiert, nach 14 Prozent im Vorjahr. Top Ten:

  1. Berlin: 12 Prozent
  2. München: 12 Prozent
  3. Hamburg: 11 Prozent
  4. Köln: 11 Prozent
  5. Stuttgart: 11 Prozent
  6. Köln: 11 Prozent
  7. Region Nürnberg/Erlangen/Fürth: 10 Prozent
  8. Leipzig/Dresden: 9 Prozent
  9. Frankfurt: 8 Prozent
  10. Hannover: 7 Prozent

Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel:

  • Neue Konzepte stärken den stationären Lebensmitteleinzelhandel (80 Prozent)
  • Onlinehändler setzen vermehrt auf stationäre Läden – Omni-Channel (77 Prozent)
  • Lieferdienste erobern wesentliche Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel (67 Prozent)
  • Fehlende haptische und emotionale Aspekte begrenzen E-Commerce-Wachstum (52 Prozent)

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