Investmentmarkt: Inflation verleiht (kurzfristig) Flügel

Das alte Jahr ging mit Rekordumsätzen an den Immobilienmärkten zu Ende und eine moderate Inflation befeuert die Geschäfte eher noch – solange das Zinsniveau niedrig bleibt. Das aktuelle EY-Trendbarometer zeigt, was Investoren 2022 sonst noch beflügelt.

113,8 Milliarden Euro legten Investoren im vergangenen Jahr in deutschen Immobilien an. Auch ohne den Megadeal der Übernahme des Konzerns Deutsche Wohnen durch den Konkurrenten Vonovia war das ein Spitzenergebnis. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen lag mit 90,3 Milliarden Euro immer noch rund 14 Prozent über dem Umsatz von 2020 (78,9 Milliarden Euro) und erreicht locker das Vor-Corona-Niveau von 2019 mit 89,5 Milliarden Euro. Und Deutschland bleibt auch 2022 ein begehrtes Anlageziel, wie das aktuelle Investment-Trendbarometer der Beratungsgesellschaft EY zeigt.

Fast alle der im Oktober 2021 befragten rund 220 Investoren, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind, schätzen den Markt als "attraktiv" bis "sehr attraktiv" (98 Prozent) ein. Bei der vorigen Befragung waren es noch 96 Prozent. 62 Prozent der Investoren erwarten im Jahr 2022 eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens auf hohem Niveau – rund ein Drittel (34 Prozent) prognostiziert ein steigendes Volumen. Die Stimmung ist damit nach Beobachtung von EY optimistischer als im Vorjahr: Bei der Befragung 2020 hatte nur ein Viertel (25 Prozent) der Investoren angenommen, dass 2021 mehr gehandelt wird als im Jahr zuvor.

"Die Immobilienwirtschaft ist bislang besser durch die Krise gekommen, als es die meisten erwartet haben", sagt Studienautor Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner EY Real Estate. "Mit der erstmals wieder nennenswerten Inflation, der neuen Bundesregierung und der sich rasant in Richtung Nachhaltigkeit verändernden Regulatorik betreten wir zudem ein dynamischeres Marktumfeld."

Immobilien: probater Inflationsschutz?

Die im vergangenen Jahr deutlich gestiegene Inflation wird künftig eine größere Rolle für die Immobilienmärkte spielen. Das sagten 83 Prozent der befragten Investoren. Dass dadurch das Zinsniveau bereits im Jahr 2022 wieder steigen wird, erwartet rund die Hälfte (61 Prozent) der Befragten. 90 Prozent halten Immobilien für einen probaten Inflationsschutz.

"Die Inflation wird kurzfristig als zusätzlicher Treiber des Immobilien-Investmentmarkts aufs Tableau treten", meint Schulz-Wulkow. Jedenfalls so lange, wie die Zinsen künstlich niedrig gehalten werden und die Inflation sich moderat einpendelt. Mittelfristig hänge die Wirkung jedoch davon ab, ob und wann die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrer Geldpolitik darauf reagiert. "Langfristig müssen wir uns der Frage stellen, wie lange die Mietenentwicklung der Teuerung nachfolgen kann", gibt der EY-Experte zu bedenken.

Büroimmobilien bekommen wieder mehr Zuspruch

Den stärksten Investitionsfokus für 2022 beobachtet EY bei Wohnimmobilien: Hier erwarten die Investoren in guten Lagen weiter steigende Preise, während es in peripheren Lagen günstiger werden dürfte. Ähnlich eingeschätzt werden Logistikimmobilien.

Am Büroimmobilienmarkt werden von den Marktakteuren in guten Lagen überwiegend gleichbleibende, in peripheren Lagen aber sinkende Preise erwartet. Büros gewinnen trotzdem wieder an Zuspruch. Ein differenziertes Bild zeigt der Hotelimmobilienmarkt. Die Ferienhotellerie wird sich den Investoren zufolge mittelfristige erholen, die Businesshotellerie wohl länger nicht.

Bei Shopping-Centern erwartet eine deutliche Mehrheit der Investoren sinkende Preise in allen Lagen. Nicht betroffen ist davon nur der stationäre Lebensmitteleinzelhandel. Insbesondere in guten Lagen werden gleichbleibende oder gar steigende Preise erwartet. Die Pandemieresistenz rückt als Anlagekriterium vor allem in den Fokus risikoaverser Investoren, wie knapp zwei Drittel (65 Prozent) der Befragten angaben. "Die Corona-Pandemie entfaltet weiter katalysierende Wirkung. Die Neuordnung der Assetklassen setzt sich fort", sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie.

Hitliste: Nachhaltigkeit verdrängt Digitalisierung

Erstmals wurde die Digitalisierung (92 Prozent) als bedeutsamstes Thema vom Klimawandel (93 Prozent) verdrängt, als größte Herausforderung und als Ankaufskriterium. Die große Mehrheit (98 Prozent) der Investoren ist allerdings der Ansicht, dass nur eine adäquate Datengrundlage nachhaltige Portfoliostrategien möglich macht. Rund 80 Prozent beobachten bereits jetzt Kaufpreisaufschläge für ESG (Umwelt, Gesellschaft, Unternehmensführung)-konforme Immobilien.

"Nachdem der Druck der Finanzmärkte auf den Immobilienmarkt bereits spürbar gestiegen ist, schlägt mit der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie nun zusätzlich die volle Wucht der Regulatorik durch", sorgt sich von Drygalski.

Fast alle Investoren (98 Prozent) erkennen die Gefahr von Stranded Assets – aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien – als Treiber wesentlicher Portfolioumschichtungen. Die gezielte Aufwertung von Objekten ("Manage-to-Core"-Ansatz) wird nach Ansicht von 88 Prozent der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt zu einem "Manage-to-Green". 90 Prozent der Investoren beklagen allerdings, dass bisher belastbare Erfahrungen mit ESG-Strategien fehlen.

EY-Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2022


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