Deutsche Logistikmieten wachsen bis 2031 überdurchschnittlich

Die europäischen Logistikimmobilienmärkte stehen bis 2031 vor einer moderaten, aber selektiven Erholung. Im flächengewichteten Mittel sinken die Spitzenrenditen von derzeit 5,3 Prozent auf 5,1 Prozent in den kommenden fünf Jahren. Das entspricht einer Renditekompression von rund 26 Basispunkten. Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten durchschnittlich um zwei Prozent pro Jahr.

In den einzelnen Märkten fällt die erwartete Entwicklung sehr unterschiedlich aus. Zu diesen Ergebnissen kommt Garbe Industrial im aktuellen Forecast der Garbe Pyramid Map, der gemeinsam mit Oxford Economics entwickelt wurde und 88 von 122 europäischen Logistikregionen umfasst.

Logistikimmobilien: Deutschland und UK führen beim Mietwachstum

Deutsche und britische Standorte gehören laut Forecast zu den reiferen Märkten und sind mit zehn beziehungsweise drei Regionen unter den Top 30 vertreten. Beide zeigen eine dynamische Mietentwicklung: Für das Vereinigte Königreich (UK) wird bis 2031 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von 2,3 Prozent pro Jahr erwartet, für Deutschland von 2,1 Prozent – jeweils flächengewichtet.

Als einzelner Markt sticht in der Garbe Pyramid Map 2031 München hervor mit einem prognostizierten Mietwachstum von 3,2 Prozent pro Jahr. Das ist der höchste Wert unter den untersuchten Märkten, mit der gleichzeitig niedrigsten Spitzenrendite (aktuell 4,5 Prozent). Knapp dahinter liegt Manchester (UK) mit einem erwarteten Mietwachstum von 3,1 Prozent pro Jahr, gefolgt von Berlin City mit drei Prozent. Für alle drei Märkte wird eine Renditekompression von rund 40 Basispunkten erwartet.

Wie weit die Renditeanpassung bereits fortgeschritten ist, zeigt ein Blick auf den Logistik-Hotspot Inner London: Hier ist die Spitzenrendite seit dem zweiten Quartal 2021 um 140 Basispunkte gestiegen. "Das schafft die Basis für die nächste Wachstumsphase", sagt Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Industrial.

Italien & Polen: Marktumfeld und Mietpreisdynamik

In Polen entwickelt sich der Markt laut Garbe Industrial positiv, unterstützt durch die gesamtwirtschaftliche Lage und bisher ohne nachziehende Preise. Ein Grund ist der Leerstandspuffer, der aber in einigen Regionen sukzessive abgebaut wird. Für 2026 bis 2031 rechnen die Experten mit einem durchschnittlichen Mietwachstum von rund 1,7 Prozent pro Jahr und einer Renditekompression von 22 Basispunkten flächengewichtet.

"Die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten sind erheblich", so Kassner. Für Warschau wird ein Mietwachstum von 2,5 Prozent pro Jahr bei einer Renditekompression von 20 Basispunkten prognostiziert. Danzig kommt auf rund 2,4 Prozent Mietwachstum und 26 Basispunkte Kompression. Łódź und Poznań liegen mit rund 0,8 beziehungsweise 1,2 Prozent Mietwachstum deutlich darunter.

Italien ist in Teilen das Spiegelbild zu Polen. Der Leerstand liegt bei zirka 3,7 Prozent – in einzelnen Teilmärkten nahe null. Die Nutzernachfrage entwickelt sich positiv. Die Flächenknappheit schlägt sich aber nur begrenzt in steigenden Mieten und sinkenden Renditen nieder. Für 2026 bis 2031 geht Garbe Industrial von einem durchschnittlichen Mietwachstum von rund 1,6 Prozent pro Jahr und einer Renditekompression von 15 Basispunkten aus. Für Mailand (2,1 Prozent) und Genua (zwei Prozent) wird das stärkste Mietwachstum erwartet. In Piacenza (ein Prozent) und Turin (0,8 Prozent) fällt es deutlich geringer aus. "Für Investoren steht damit vor allem der laufende Cashflow im Vordergrund, weniger die Aussicht auf steigende Immobilienwerte", sagt Kassner.

Selektive Erholung: Strukturelles Angebotsdefizit droht

Der Forecast spricht Kassner zufolge für eine selektive Erholung: "Etablierte Märkte profitieren häufig von Mietwachstum bei gleichzeitiger Renditekompression." In Polen und Italien stünden hingegen Einstiegsniveau, Flächen und Marktaktivität im Vordergrund. Die Unterschiede innerhalb einzelner Länder zeigten zudem, warum die Auswahl des konkreten Standorts entscheidend bleibe.

Über alle betrachteten Märkte hinweg zeigt sich ein gemeinsames Muster: Die Mietdynamik in Europa bleibt demnach insgesamt zu gering, auch dort, wo das Wachstum vergleichsweise stark ausfällt. Neubauvorhaben lassen sich bei den derzeit hohen Bau-, Finanzierungs- und Entwicklungskosten in vielen Märkten nur noch selektiv wirtschaftlich darstellen. Die Neubautätigkeit geht deshalb zurück, obwohl die Nachfrage nach Logistik- und Industrieflächen stabil bleibt oder wieder anzieht.

Noch ist kein flächendeckender Flächenmangel ablesbar, heißt es abschließend. Das Muster verfestigt sich aber zunehmend. Mittelfristig wird ein stärkerer Mietanstieg erforderlich sein, wenn ein strukturelles Angebotsdefizit vermieden werden soll.

Zur interaktiven Garbe Pyramid Map 2031 mit detaillierten Zahlen

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