Logistikmieten steigen um bis zu zehn Prozent

Das wirtschaftliche und geopolitische Umfeld ist volatiler geworden. Kurzfristig sind keine starken konjunkturellen Impulse durch einen breiten Aufschwung zu erwarten. Das wirkt sich auch auf die europäischen Logistikimmobilienmärkte aus.

Während das durchschnittliche jährliche Mietwachstum zwischen dem vierten Quartal 2020 und dem vierten Quartal 2025 bei 5,7 Prozent lag, wird für die kommenden fünf Jahre nur noch ein Plus von 1,9 Prozent pro Jahr erwartet. In 45 der analysierten Regionen wird bis 2030 ein Anstieg der Spitzenmieten von mehr als zehn Prozent erwartet.

Die Zahlen stammen aus der interaktiven Pyramid-Map von Garbe Research und Oxford Economics, die einen Überblick zur Entwicklung der Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte in 25 Ländern gibt.

Logistikmärkte: München hebt sich deutlich ab

Die stärksten Impulse kommen laut Garbe Research aus etablierten Kernmärkten in Ländern wie Deutschland, Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden. Besonders München hebt sich demnach deutlich von den übrigen Märkten ab: Die hohe Nachfrage, ein strukturell knappes Angebot und die wirtschaftliche Stärke des Standorts sprechen dafür, dass sich das dynamische Mietwachstum der vergangenen Jahre weiter fortsetzt.

In den deutschen Kernregionen zeigte sich der Markt 2025 stabil mit guter Flächennachfrage und selektivem Mietwachstum. Neben München zählt Berlin City zu den Vorreitern. Während sich München als homogener Markt präsentiert, muss bei Berlin stark zwischen dem Kernmarkt und dem Umland unterschieden werden. München hat sich in den vergangenen fünf Jahren zum teuersten Logistikstandort der Eurozone entwickelt und vergrößert seinen Abstand zum nationalen Durchschnitt kontinuierlich. Beide Regionen führen auch beim Mietwachstum seit dem vierten Quartal 2020: Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 14,1 Prozent für München und 12,7 Prozent für Berlin City.

Auch Top-Regionen wie Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt am Main entwickeln sich stabil. Positive Impulse kommen aus Bremen: Der lange als Sorgenmarkt geltende Standort hat 2025 leerstehende Flächen abvermietet und zeigt wieder Mietwachstumspotenzial.

E-Commerce zentraler Nachfragefaktor

Auf der Renditeseite fällt der Ausblick vorsichtig positiv aus, wobei ebenfalls die etablierten Märkte vorangehen dürften. Die attraktivsten Aussichten bieten liquide Kernmärkte, in denen moderates Mietwachstum auf stabile Renditen trifft. Ein anschauliches Bild der aktuellen Marktlage und der Perspektiven liefern Großbritannien und Frankreich. Beide Märkte verdeutlichen laut Studie exemplarisch, wie sich Nachfrage, Mietdynamik und Renditeprofile in etablierten europäischen Logistikregionen derzeit ausprägen.

"Über Ländergrenzen hinweg wirken ähnliche strukturelle Treiber. Der E-Commerce bleibt ein zentraler Nachfragefaktor, zunehmend auch durch asiatische Anbieter, die ihre Präsenz in Europa ausbauen", sagt Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial. Veränderte Handelsströme, neu ausgerichtete Lieferketten und der Fokus auf strategische Resilienz und Verteidigung dürften die Märkte langfristig prägen.

Zur interaktiven Garbe Pyramid-Map mit detaillierten Zahlen

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