Big Boxes sind für E-Commerce-Unternehmen unverzichtbar. Bei den Logistikvermietungen in den deutschen "Top 8"-Märkten haben sie bisher die erste Rolle gespielt. Jetzt werden mehr Flächen in Gewerbeparks gesucht, wie eine Studie zeigt. Die Spitzenmieten entwickeln sich überall dynamisch.
Der Flächenumsatz in Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete oder zur Eigennutzung hat sich im ersten Halbjahr 2023 in den acht deutschen Top-Standorten gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 mehr als halbiert (minus 52 Prozent), wie die jüngste Analyse des Beratungsunternehmens Realogis zeigt – der erzielte Umsatz lag bei rund 961.000 Quadratmetern, nach zwei Millionen Quadratmetern im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Die aktuellen Zahlen stellen den niedrigsten Wert seit den Aufzeichnungen im Jahr 2017 dar.
Der Durchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre lag laut Realogis bei rund eineinhalb Millionen Quadratmetern und wurde um deutliche 35,3 Prozent verfehlt.
Logistikvermietung: Düsseldorf und München mit Plus
Für die Hälfte der "8 Top"-Märkte – das heißt die Metropolregionen Frankfurt am Main, Berlin, das Ruhrgebiet und Stuttgart – sind die aktuellen Halbjahreswerte die niedrigsten Flächenumsätze seit dem ersten Halbjahr 2017. Unter den vier restlichen Märkten verzeichneten nur Düsseldorf und München einen Zuwachs des Flächenumsatzes im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023:
- Berlin: minus 85,5 Prozent auf 114.100 Quadratmeter (nach 785.300 Quadratmetern)
- Ruhrgebiet: minus 65,1 Prozent auf 92.330 Quadratmeter (nach 264.200 Quadratmetern)
- Stuttgart: minus 63,5 Prozent auf 55.800 Quadratmeter (nach 153.000 Quadratmetern)
- Köln: minus 44 Prozent auf 72.400 Quadratmeter (nach 129.200 Quadratmetern)
- Frankfurt/Main: minus 23,9 Prozent auf 139.100 Quadratmeter (nach 182.900 Quadratmetern)
- Hamburg: minus zwölf Prozent auf 220.000 Quadratmeter (nach 250.000 Quadratmetern)
- Düsseldorf: plus 8,6 Prozent auf 137.000 Quadratmeter (nach 126.100 Quadratmetern)
- München: plus 17 Prozent auf 130.000 Quadratmeter (nach 111.100 Quadratmetern)
Hamburg (22,9 Prozent), Frankfurt am Main (14,5 Prozent) und Düsseldorf (14,3 Prozent) wiesen im ersten Halbjahr 2023 Realogis zufolge den höchsten Anteil am gesamten Flächenumsatz.
Gewerbeparks laufen Big Boxes den ersten Rang ab
"Im Gegensatz zum Vorjahreshalbjahr sind zwischen Januar und Juni 2023 nicht mehr die Big Boxes taktgebend, sondern Anmietungen in Gewerbeparks mit 367.131 Quadratmetern beziehungsweise 38,2 Prozent", erklärt Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Gewerbeparks haben demnach deutlich aufgeholt: Im ersten Halbjahr 2022 wurden noch 268.000 Quadratmeter (Anteil: 13,4) umgesetzt – ein Jahr später waren es nach Realogis-Zahlen 367.131 Quadratmeter (plus 37 Prozent).
Big Boxes sind zweitplatziert und kommen auf 332.366 Quadratmeter (Anteil: 34,6 Prozent), nach 874.600 Quadratmetern (minus. 542.234 Quadratmeter). Flächenanmietungen in sonstigen Objekten (weder Gewerbeparks noch Big-Boxes) geben mit einem Minus von 69,6 Prozent (das entspricht 597.967 Quadratmetern) deutlich nach auf aktuell 261.233 Quadratmeter.
Logistikmarkt: Eigennutzung fällt kaum ins Gewicht
Die "Top 8"-Logistik- und Industrieimmobilien waren nach Angaben von Realogis fast ausschließlich Mietmärkte: 97,8 Prozent (939.630 Quadratmeter) des Gesamtflächenumsatzes entfiel im ersten Halbjahr 2023 auf Mietverträge. Die Summe der Anmietungen war mit einem Delta von 526.970 Quadratmetern rückläufig (minus 36 Prozent), kommend von eineinhalb Millionen Quadratmetern.
Eigennutzungen stellten nur einen Anteil von nur 2,2 Prozent (21.100 Quadratmeter) dar. Abschlüsse waren in der aktuellen Studie nur in Hamburg (18.500 Quadratmeter) und Frankfurt am Main (2.600 Quadratmeter) zu beobachten.
Branchen-Ranking: Logistik / Spedition mit größtem Rückgang
Führende Branche der "Top 8" im ersten Halbjahr 2023 ist weiterhin Logistik / Spedition mit 317.485 Quadratmetern (Anteil: 33 Prozent). Im ersten Halbjahr 2022 lag der Anteil aber noch bei 38,8 Prozent (777.000 Quadratmeter). Damit büßt diese Branche laut Realogis am deutlichsten an anteiliger Bedeutung ein (minus 5,8 Prozentpunkte). Zweitplatziert ist der Handel mit 261.860 Quadratmetern (Anteil: 27,3 Prozent). Innerhalb der Kategorie der hat der klassische Handel die Nase vorn mit 134.450 Quadratmetern (Anteil: 51,3 Prozent). E-Commerce-Unternehmen kamen auf 127.410 Quadratmeter (Anteil: 48,7 Prozent).
Auf dem dritten Rang befindet sich die Branche Industrie / Produktion mit 258.470 Quadratmetern (Anteil: 26,9 Prozent). Die Branche hat damit leicht an anteiliger Bedeutung gewonnen (plus 1,9 Prozentpunkte), brach aber absolut um 242.230 Quadratmeter ein (minus 48,4 Prozent). Die Sammelkategorie "Sonstiges" hat anteilig am deutlichsten zugelegt, mit einem Plus von 7,7 Prozentpunkten (122.915 Quadratmeter; Anteil: 12,8 Prozent).
In drei Märkten ist der Handel die führende Branche (Berlin, Stuttgart, Frankfurt am Main), gefolgt von Logistik / Spedition (Düsseldorf, Hamburg), Industrie / Produktion (München, Ruhrgebiet) und Sonstiges (Köln).
Spitzenmiete: Ruhrgebiet mit historischem Zuwachs
Die Entwicklung der Spitzenmiete ist im neuesten Realogis-Report in allen "Top 8"-Märkten weiter dynamisch. Erstplatziert ist München mit einem neuen Höchstwert, der aktuell mit 9,75 Euro pro Quadratmeter nahe an der Zehn-Euro-Marke kratzt (erstes Halbjahr 2023: neun Euro). Berlin rangiert mit neun Euro pro Quadratmeter auf Platz zwei (nach 7,90 Euro). Drittplatziert ist Düsseldorf mit 8,50 Euro pro Quadratmeter (zuvor 7,25 Euro). Dahinter kommt der zweite NRW-Markt Köln mit ebenfalls 8,50 Euro pro Quadratmeter, nach 6,85 Euro pro Quadratmeter.
Mit einem kleinen Abstand folgen Stuttgart (8,40 Euro pro Quadratmeter, nach 7,30 Euro pro Quadratmeter), Hamburg mit acht Euro pro Quadratmeter (nach 7,50 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt am Main (7,60 Euro pro Quadratmeter, nach 7,30 Euro pro Quadratmeter) und das Ruhrgebiet mit 7,50 Euro pro Quadratmeter (erstes Halbjahr 2022: 5,65 Euro pro Quadratmeter).
"In fünf von acht Märkten waren die Mietpreissteigerungen zweistellig, in den anderen drei einstellig", so Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Den deutlichsten Preissprung verzeichnet das Ruhrgebiet mit einem Zuwachs von historischen 32,7 Prozent. Es folgen die NRW-Märkte Köln (plus 24,1 Prozent) und Düsseldorf (plus 17,2 Prozent), gefolgt von Stuttgart (plus 15,1 Prozent) und Berlin (plus 13,9 Prozent). Einstellig zugelegt haben München (plus 8,3 Prozent), Hamburg (plus 6,7 Prozent) und Frankfurt (plus 4,1 Prozent).
Mieten in Logistikimmobilien: Verteuerung nimmt zu
Der Durchschnitt der Zuwachsraten der Spitzenmieten aller Top-Märkte lag bei plus 15,3 Prozent, im ersten Halbjahr 2022 lag die durchschnittliche Zuwachsrate aller Top-Märkte noch bei 9,6 Prozent, teilt Realogis weiter mit – damit hat die Verteuerung weiter zugenommen. Insbesondere die NRW-Märkte holen im Vergleich zu den weiteren Top-Standorten auf.
Die 35 größten Abschlüsse waren in Summe für rund 46,7 Prozent des Gesamtflächenumsatzes der acht wichtigsten deutschen Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien verantwortlich (rund 449.000 Quadratmeter). Der Bereich Logistik / Spedition war mit 13 Top-Mietvertragsabschlüssen führend und im ersten Halbjahr 2023 für die Hälfte des Umsatzes der Branche (11,6 Prozent des Gesamtumsatzes) verantwortlich. Der Großteil der Vermietungen fand in Bestandsimmobilien statt (21 Abschlüsse), auf den Neubau entfielen 13 Abschlüsse.
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