Logistikimmobilien: Digital, urban, B2C-freundlich im Trend

Ob E-Fulfillment-Center, Last Mile, Same-Day-Delivery oder B2C – mit der Zunahme des Onlinehandels steigt laut Experten die Nachfrage nach neuartigen Logistikimmobilien. Am Ende sollen auch Flugtaxen und Drohnen landen können. Im Fokus der Investoren: Deutschland als Drehkreuz in Europa.

Über die Herausforderungen der Zukunft auf den Logistikimmobilienmärkten haben sich im Rahmen einer Pressekonferenz die Logistikspezialisten Jan-Dietrich Hempel, Geschäftsführer Garbe Industrial Real Estate, Alexander Eggert, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest Real Estate und Wilm Schwarzpaul, Geschäftsführer Logistik CEE, unterhalten.

Vorbei sei der Boom für Logistikimmobilien nicht, befanden die Experten: Die Renditen seien noch immer attraktiver als in anderen Assetklassen, die Preise stiegen, die Mieten aber auch. Doch für Investoren gelte es neben den bewährten Strategien auch neue zu verfolgen. Dazu gehöre unter anderem zu wissen, wer in Zukunft die relevanten Nachfrager sein werden und was sie wollen etwa standardisierte, effiziente Gebäudetypen auch für multifunktionale Nutzungen, wie E-Fulfillment-Center oder urbane Mikrodepots.

Die "Logistikimmobilie der Zukunft": Digital muss sie sein

5,3 Millionen Quadratmeter Logistikfläche werden nach Schätzung von Wilm Schwarzpaul im Jahr 2020 in Deutschland fertig gestellt werden. 3,5 Millionen waren es demnach im Jahr 2015. Der wachsende Onlinehandel treibe die Nachfrage. Doch um den Zustand der Immobilien sei es schlecht bestellt: Jede dritte Logistik- oder Industrieimmobilie müsse modernsiert werden.

Die technischen Anforderungen seien aufgrund automatisierter Nutzungen und Prozessen in den Gebäuden deutlich höher als früher und auch der höchster Kostenfaktor. Das gelte vor allem für den Ausbau der digitalen Infrastruktur. Dazu rechnet Schwarzpaul unter anderem die Erreichbarkeit für Flugtaxen und Drohnensysteme, doch auch "Data Mining". Für eine nachhaltige und ressourcenschonende Bauweise reicht Refurbishment nicht mehr, es läuft dem Chef von Logistik CEE zufolge auf Abriss hinaus.

Im Mittelpunkt müsse die digitale Bauweise stehen: Dazu gehören nicht nur die Breitbandanbindung oder digital gesteuerte Automatisierungsprozesse, sondern zum Beispiel auch Ortungssysteme für Fahrerlose Transportsysteme (FTS) oder digitale Wegmarkierungen bei Robotiklagern. Nachgefragt seine künftig außerdem sehr kurze Bauzeiten, maximal ein Jahr, führte Schwarzpaul aus.

City-Logistik bleibt ein Thema

Innerstädtische Depots und mehrstöckige Logistikzentren werden kommen, so die Experten einhellig, dabei dürften das geringste Investitionsrisiko Logistikimmobilien aufweisen, die sich zur Drittverwendung und zur Nachnutzung eignen – etwa Distributionshallen. Denn hier sei die Nutzung am vielfältigsten, sagte Alexander Eggert von Warburg-HIH Invest Real Estate: Von Kontraktlogistik über E-Commerce-Distribution, E-Fulfillment-Center und Konsumgüterlogistik sei bis Ersatzteillogistik und Automotive alles möglich.

Als zentrales Drehkreuz in Europa verzeichne Deutschland den größten Logistikumsatz, dabei sei der Markt geprägt von einem hohen Anteil an internationalem Kapital (rund 55 Prozent waren es laut Warburg-HIH Invest Real Estate im Jahr 2018). Dass es eng wird mit dem Angebot spiegeln demnach die deutlich sinkenden Spitzenankaufsrenditen wider: Sie befinden sich aktuell auf historisch niedrigem Niveau bei vier Prozent.

Die hohe Nachfrage ist laut Eggert vor allem auf das Wachstum des Onlinehandels zurückzuführen. Er prognostiziert einen Anstieg des Sendevolumens von derzeit 3,4 Milliarden auf 16,2 Milliarden in den kommenden 20 Jahren. Urbane Logistik ("Last Mile") sei aufgrund des steigenden Lieferaufkommens eines der aktuellen Hauptthemen der Logistik und der Stadtentwicklung, so Eggert. Neben Innenstadtlagern und mobilen Mikrodepots ginge der Trend unter anderem auch zu größeren Hubs an dezentralen Standorten und kleineren Crossdock-Verteileranlagen.

Brownfield-Konversion: auch ein Trend

Eine weitere Frage, die von den Experten aufgeworfen wurde: Welche Regionen bieten noch Flächen für neue Entwicklungen? Das Mietflächenangebot ist begrenzt, das Interesse der Investoren wächst und trotz politischer und weltwirtschaftlicher Risiken und des Fachkräftemangels sei der deutsche Logistikimmobilienmarkt gut aufgestellt, erklärte Jan-Dietrich Hempel von Garbe Industrial Real Estate.

Zwar gebe es Projektentwicklungen in Deutschland, doch der Wettbewerb um verfügbare Flächen bleibe intensiv, Treiber sei der E-Commerce, und geeignete Baugrundstücke für Logistik- und Industrieimmobilien würden knapper. "Auch weil Vorbehalte gegen den Bau dieser Immobilien seitens der Städte und Kommunen zunehmen, als Gründe werden Verkehr, Lärm, Stadtbild, geringe Arbeitsplatzdichte genannt", führte Hempel aus.

En vogue seien sogenannte Brownfield-Projektentwicklungen, ihr Anteil liege mittlerweile bei rund 20 Prozent. Vorteile seien vor allem die vergleichsweise gute Genehmigungsfähigkeit und vorhandene lokale Akzeptanz. Als Beispiel nannte Hempel die ehemalige Westfalenhütte in Dortmund, die 2018 in rund 210.000 Quadratmeter Hallenfläche konvertiert wurde.


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