Wettbewerbsvorteil Digitalisierung: Smarte Logistik gesucht

E-Commerce hat in der Pandemie einen neuen Boost erfahren, gleichzeitig gab es Lieferkettenprobleme. Die Folge: Der Run auf deutsche Logistikimmobilien zu – vor allem auf "Smart Warehouses". Automatisierung und Robotics liegen im Trend. Eine Studie zeigt Herausforderungen und Chancen für Investoren.

Schon vor der Pandemie waren Logistikimmobilien eine begehrte Anlageklasse, durch den boomenden Onlinehandel hat sich der Effekt noch einmal verstärkt. Gezeigt hat sich in den vergangenen zwei Jahren auch, dass sicherere Supply-Chains heute wichtiger sind denn je. Wenn Unternehmen Lieferketten verkürzen und Produktions- und Lagerflächen vermehrt nach Deutschland verlagern, dürfte die Nachfrage nach dem Asset – vom Distributionszentrum über urbane Verteilzentren bis hin zu mehrgeschossigen Lagerhallen – noch einmal zunehmen. Das sind Ergebnisse der EY Real Estate Asset-Management-Studie 2022. Wo liegen die Herausforderungen und welche Chancen ergeben sich aus Investoren- und aus Asset-Management-Sicht?

Für die Studie wurden im Februar und März 2022 rund 35 Asset Manager und andere Experten aus der Branche befragt. Die Mehrheit (91 Prozent) betreut Logistikimmobilien. Mehr als die Hälfte (52) Prozent will den Anteil der Objekte im Portfolio deutlich steigern.

Nearshoring für resiliente Lieferketten

Deutschland gilt als Top-Markt für Logistikimmobilien, auch wenn die Preise im internationalen Vergleich relativ hoch sind. Einen der Treiber für die erhöhte Nachfrage sehen 96 Prozent der Studienteilnehmer in der stärkeren Fokussierung auf Nearshoring, um die Produktion von Gütern wieder näher an die Verteilzentren zu holen. Kurze Lieferketten sind weniger anfällig für Störungen, wie nicht zuletzt auch der Krieg in der Ukraine deutlich gemacht hat. 75 Prozent der befragten Experten erwarten, dass Firmen die Lieferketten verkürzen und die Produktion und Lager vermehrt ins Inland oder ins nahe Ausland verlagern werden.

Die sogenannten Urban Warehouses werden in Zukunft das Stadtbild prägen – dem stimmten 82 Prozent der Studienteilnehmer zu. Dabei sind die Anforderungen der Nutzer an Logistikimmobilien individueller und spezifischer als bei anderen Assetklassen, sagen 57 Prozent.

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise wird als vielversprechend erachtet. Mehr als 68 Prozent der Experten stimmen in der EY-Umfrage zu, dass die steigenden Preise und Mieten Logistikimmobilien derzeit attraktiv machen. Aus Sicht des Asset Managements ist auch die geringe Betreuungsintensität interessant. Knapp ein Drittel (30 Prozent) der Befragten finden Logistikimmobilien im Vergleich zu anderen Immobilien weniger managementintensiv.

Digitalisierung, ESG und "War for talents"

Auch die Trendthemen ESG und Digitalisierung werden von Asset Managern vorangetrieben: Rund 70 Prozent der Unternehmen planen der Studie zufolge, noch in diesem Jahr in ESG-Datenprovider und ESG-Fachpersonal zu investieren. Knapp zwei Drittel (61 Prozent) der Unternehmen wollen demnach 2022 in die Implementierung weiterer digitaler Lösungen investieren. Am wenigsten Aufmerksamkeit erhalten derzeit das Marketing und das Insourcing von Leistungen. Damit stehen Digitalisierung und ESG weiterhin ganz oben auf der Prioritätenliste der Branche. 

83 Prozent der Befragten sehen eine der größten Herausforderungen in der Umsetzung der ESG-Kriterien, gefolgt vom starken Wettbewerb um hochwertigere Nutzungsklassen in zentralen Lagen und generell einem begrenzten Angebot an Logistikflächen (jeweils 74 Prozent). Immerhin knapp zwei Drittel der Studienteilnehmer (63 Prozent) denken, dass sich der Trend zum nachhaltigen Investieren (ESG-Thematik) bei Logistikimmobilien gut umsetzen lässt.

Gutes Personal zu finden und zu halten – auch das ist laut EY-Studie auch für Asset Manager ein großes Thema: 96 Prozent der Befragten gaben an, in diesem Jahr in Personal investieren zu wollen.

Logistik der Zukunft: Automatisierung und Robotics

Für das Asset Management von Logistikimmobilien sind Spezialisten gefragt, befinden 96 Prozent der Experten. Vor allem Kenntnisse der Logistikbranche und das Eingehen auf individuelle Bedürfnisse sehen die meisten der befragten Asset Manager (91 Prozent) dabei als relevant an. Zudem erfordert das geringe Angebot und die restriktive Politik der Kommunen für Logistikstandorte insbesondere in Stadtnähe nach Ansicht von 82 Prozent der Experten ein gutes Netzwerk und Kommunikationsstärke, um neue Immobilien zu bauen. Technisches Verständnis sehen immerhin 60 Prozent der Befragten als wichtige Qualifikation. "Dies zeigt, dass Logistikimmobilien nicht nur Hülle, sondern Teil komplexer, hoch automatisierter Prozesse sind", schreiben die Studienautoren.

Die Zukunft der Logistikbranche sehen fast alle Experten (69 Prozent) in der Last-Mile-Logistik. Das macht urbane Logistikstandorte immer beliebter. Als zukünftiges "Must-have" gelten Automatisierung und Robotics. Dieser Aussage stimmen 68 Prozent der Studienteilnehmer zu. Ebenso wird die Zukunft vom Internet of Things beziehungsweise von Smart Warehouses geprägt sein, meinen 91 Prozent der Befragten.


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