Coworking und die Suche nach dem nächsten Boom

Der Flex-Office-Markt hat nach Corona einen starken Schub erlebt. Jetzt ist von Konsolidierung die Rede. Ist der Hype vorbei?

Anna Maria Losos: Seit 2020 ist die Zahl der Flex-Office-Standorte in Deutschland um 60 Prozent gestiegen. In den Top-7-Städten gibt es inzwischen mehr als eine Million Quadratmeter Flex Office. Es ist also weiterhin ein Nischenmarkt, nimmt aber an Bedeutung zu. Gleichzeitig hat es eine Marktkonsolidierung gegeben.

Die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsmodellen bleibt hoch, weil sich die Nutzerbedarfe verändert haben. Für Startups und Freelancer ist Flexibilität besonders wichtig: Sie brauchen heute vielleicht einen Raum und übermorgen schon nicht mehr oder wollen die Fläche kurzfristig erweitern. Auch für Unternehmen ist das Modell interessant. Sie mieten tendenziell kleinere Flächen mit hoher Qualität und können zusätzlichen Bedarf über Flex Office abdecken – etwa größere Meeting- oder Workshopräume.

Das funktioniert sowohl im Auf- als auch im Abschwung. Wenn Unternehmen weniger Fläche anmieten, können sie Spitzenbedarfe flexibel dazubuchen. Für Startups ist es attraktiv, kurzfristig Flächen zu nutzen, die sie bei Bedarf auch wieder abgeben können. Unternehmen nutzen Coworking außerdem teilweise als Benefit für die Mitarbeiter, etwa um wohnortnahes Arbeiten zu ermöglichen.

Coworking: Kooperation statt klassischer Miete

Man hört immer wieder von Insolvenzen bei Anbietern. Was sind die häufigsten Fehler – und worauf setzen die erfolgreichen?

Ein häufiges Problem von Anbietern sind zu hohe Fixkosten, etwa durch zu hohe Mieten oder schlecht behandelte Mietverträge. Mieten sind neben den weiteren Kosten eine der größten Positionen für Coworking-Betreiber. Gleichzeitig braucht man eine gewisse Größe, um wirtschaftlich arbeiten zu können. Deshalb können schnelles Wachstum und steigende Fixkosten problematisch werden.

Ein wichtiger Hebel ist die Automatisierung. Mit einem guten System lässt sich eine relativ große Fläche mit einem kleinen Team betreiben. Wir haben unsere Prozesse so weit automatisiert, dass unsere Spaces 24/7 verfügbar sind, ohne klassischen Empfang.

Beim Verhältnis zwischen Eigentümern und Betreibern sehe ich noch Potenzial. Der klassische Mietvertrag hat seine Berechtigung. Bei bestimmten Immobilien und Dienstleistungen sollten sie aber stärker über Kooperationen nachdenken – etwa über Managementverträge, Umsatzbeteiligungen oder Joint Ventures. Gerade bei gemischt genutzten Immobilien entstehen viele verschiedene Services. Hier können Eigentümer und Betreiber Stärken gemeinsam einbringen. Dieses Umdenken findet in Deutschland noch nicht ausreichend statt.

Wohnquartiere, Hotels, Flughäfen: Wo Coworking künftig stattfinden soll

Sehen Sie Flex Office künftig vor allem in Großstädten und welche Rolle könnten digitale Plattformen spielen?

Ich kann mir Flex Office auch außerhalb der Metropolen gut vorstellen. Nicht jeder kann oder will im Homeoffice arbeiten. In neuen Wohnvierteln könnten wohnortnahe Arbeitsorte interessant sein. In Hamburg sieht man das beispielsweise an der Situation rund um den Elbtunnel: Für Menschen südlich der Elbe kann ein Arbeitsplatz in der Nähe des Wohnortes attraktiv sein. Ich versuche auch, mit Wohnungsgenossenschaften über solche Modelle zu sprechen.

Außerdem sehe ich Potenzial in ganz unterschiedlichen Immobilien, etwa in Hotels, an Flughäfen oder in neuen Quartieren. Wir haben ein Pilotprojekt am Hamburger Flughafen umgesetzt. Dort wurde eine ehemalige Konferenzfläche von rund 400 Quadratmetern als Coworking-Fläche genutzt. Ziel war zunächst, Erfahrungen zu sammeln und zu prüfen, wie ein solches Angebot am Flughafen funktioniert. Dass solche kleinen Standorte wirtschaftlich betrieben werden können, hängt auch mit der Automatisierung zusammen. Dadurch können wir Flächen effizient betreiben, ohne große Teams.

Airbnb plant einen Piloten in Großbritannien, bei dem Coworking auf die Plattform kommt. Ich warte schon länger auf eine Art "Booking.com für Coworking". Wenn ein solches Modell nach Deutschland kommt, wäre das für uns sehr interessant.

Das ist ein redaktionell bearbeiteter Auszug aus dem L'Immo-Podcast mit Host Dirk Labusch und Anna Maria Losos.