Die Immobilie im Wettbewerb um Kapital

Herr Böhnlein, die Immobilie steht heute stärker als früher im Wettbewerb mit anderen Anlageklassen. Was hat sich verändert?

Jens Böhnlein: Vor zehn Jahren hatten wir eigentlich keine andere alternative Anlageklasse, deshalb war dieser Wettbewerb so nicht zu spüren. Den haben wir jetzt deutlich stärker. Gleichzeitig haben wir die Situation, dass sich Geld verteuert. Die Bundesanleihen sind wieder gestiegen, ebenso die 30-jährige Anleihe in den USA. Kapital konkurriert mittlerweile an sehr vielen Ecken miteinander. 

Die Bundesanleihe konkurriert mit Corporate Bonds, die jetzt ebenfalls in großer Zahl auf den Markt kommen. Da muss man sich schon die Frage stellen: Stecke ich 30 Milliarden in ein Amazon-Rechenzentrum mit einem Coupon oder in eine Immobilie? Entsprechend muss sich die Immobilie jetzt auch wieder durchsetzen. Ich will aber nicht den Abgesang auf die Wirtschaft singen. Die Immobilie ist ein wundervolles Asset, mit dem man arbeiten, in das man investieren und mit dem man Werte etablieren kann. 

Gerade hochwertige Immobilien haben weiterhin eine positive Zukunft. Gleichzeitig muss man sehen, dass institutionelle Investoren ihre Erfahrungen der vergangenen Jahre berücksichtigen werden. Gerade bei Pensionskassen wird die Frage, wie viel Anlagevermögen künftig in Immobilien fließt, aus meiner Sicht noch einmal anders bewertet.

Anforderungen im Wandel: Was eine Immobilie künftig können muss

Wenn Immobilien sich stärker gegenüber anderen Anlageformen behaupten müssen: Was macht heute ein gutes und zukunftsfähiges Asset aus?

Das Thema Qualität ist weiterhin sehr stark im Fokus. Diese "To-Quality"-Fokussierung auf zentrale Lagen, wo auch die Umgebung tatsächlich wirkt, hat eine hohe Relevanz. Es geht also nicht nur um das einzelne Gebäude, sondern auch darum, was in der Stadt oder in der Umgebung passiert. Gleichzeitig hat sich die Gemengelage dessen, was eine Immobilie können muss, verändert. 

Die Frage der Resilienz ist stärker in den Fokus gerückt – nicht nur aus einer Klimatransitionsperspektive, sondern auch mit Blick darauf, was eine Immobilie in den nächsten zehn Jahren alles können muss. Auf der Corporate-Seite sind Immobilien zudem immer ein Arbeitsmittel. Bei uns findet sehr viel Produktion in den Immobilien statt. Funktioniert die Immobilie nicht, funktioniert die Produktion nicht. 

Und je nach Standort kommen ganz andere Anforderungen hinzu. Wenn wir beispielsweise in einem Land anmieten, in dem Krieg herrscht, stellen sich plötzlich Fragen, die wir in Deutschland so nicht haben. Da kann es etwa um Schutz oder Flucht- und Rettungswege gehen. Eine Glaskugel haben wir natürlich nicht. Aber wir können schon ganz gut verstehen, was ein gutes Asset ausmacht: Es muss ein Produkt sein, das am Markt einen Endkunden findet.

Digitalisierung, KI und die Zukunft des Immobilienmanagements

Wenn sich die Anforderungen an Immobilien verändern, muss sich auch ihr Management verändern. Welche Rolle spielen Digitalisierung und KI – und wo bleibt der Mensch wichtig?

Wir müssen Digitalisierung wirklich in die operativen Prozesse hineinbringen und in diese Möglichkeiten investieren. Wir werden jetzt bei den ersten Prototypen einen Teil der Prozesskette digitalisieren, die man normalerweise mit Menschen machen würde. Der entscheidende Unterschied zu früher ist, dass wir heute durch Artificial Intelligence vieles innerhalb von wenigen Stunden lösen können. Früher war die Implementierungshürde deutlich größer, weil Systeme nicht miteinander gesprochen haben und wir Schnittstellen ohne Ende hatten. 

Jetzt können wir Systeme daraufsetzen, die eine entsprechende Datenbasis schaffen. Erste Piloten etablieren wir deshalb in den USA, weil die Anforderungen und Hürden beim Datenschutz dort geringer sind als in Europa oder Deutschland. Gleichzeitig glaube ich nicht, dass künftig alles von Maschinen übernommen werden sollte. Gerade bei großen gewerblichen Immobilien sollte immer noch ein Mensch mit draufschauen, weil an vielen Stellen Erfahrung mit hineingeht. 

Und auch die Verbände haben eine wichtige Rolle. Gerade in turbulenten Märkten muss man die Ruhe bewahren. Da hilft keine Panik. Man braucht einen eigenen inneren Kompass, und Verbände können Themen adressieren, Aufmerksamkeit erzeugen und gemeinsam mit anderen Organisationen Dinge in die richtige Richtung schieben.

Dies ist ein Auszug aus dem LImmo-Podcast mit Host Dirk Labusch und Jens Böhnlein.