Viele Vermieter gehen davon aus, dass Mieter grundsätzlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Zu Unrecht, denn nach dem Gesetz ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in Schuss zu halten. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB regelt, dass Schönheitsreparaturen bei einer vermieteten Wohnung vom Vermieter ausgeführt werden müssen.
In der Rechtsprechung wird zugebilligt, dass die Verpflichtung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden kann. Dafür muss der Vermieter die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtssicher formuliert haben.
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Wirksame Regelungen
Nur wenn die Renovierung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wurde, muss der Mieter ran. Dabei hat sich in den vergangenen Jahren eine umfangreiche und strenge Rechtsprechung entwickelt, welche Renovierungsklauseln erlaubt sind und welche nicht.
Im März 2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) wichtige Punkte seiner Rechtsprechung hierzu geändert.
Das Fatale für Vermieter: Enthält die Klausel auch nur einen unzulässigen Teil, ist in der Regel die gesamte Klausel unwirksam, sodass die Renovierungspflicht beim Vermieter verbleibt. Dann kann der Mieter vom Vermieter verlangen, die Wohnung zu renovieren, wenn dies erforderlich ist.
Bedeutung von Schönheitsreparaturen: Begriffe
Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
- Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen, auch mitgemietete Überdachungen für die Terrasse,
- Fußbodenpflege bei Teppichböden, Laminat, Parkett oder anderen Bodenbelägen.
Anstelle des Streichens der Fußböden gehört auch die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen. Außerdem die Beseitigung von Dübellöchern, Schraubenlöchern und durch Alterung entstandene Deckenrisse. Die sind im Zuge von Schönheitsreparaturen mit zu beseitigen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören:
- der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabschlusstür von außen,
- der Anstrich von Balkontüren, Loggien oder Balkonen sowie
- das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens.
Enthält eine Renovierungsklausel eine oder mehrere dieser Arbeiten, ist die gesamte Klausel unwirksam.
Grundsanierung nicht Teil von Schönheitsreparaturen
Eine Grundsanierung ist auch dann Sache des Vermieters, wenn dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen wurden.
Unter Grundsanierung versteht man die Herstellung eines baulichen Zustands, der die Ausführung von Schönheitsreparaturen ermöglicht.
Dazu zählen insbesondere:
- die Beseitigung von Rissen im Mauerwerk,
- Putzschäden,
- Schwarzstaubablagerungen (Fogging) oder
- die Erneuerung des Putzes, wenn er aufgrund starker Nikotineinwirkung schadhaft ist.
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