In dieser Übersicht finden Sie die wichtigsten BGH-Urteile und BGH-Beschlüsse aus letzter Zeit zu den Themen Schönheitsreparaturen und Mängel.

Alte Wohnflächenberechnung gilt nicht in neuem Mietverhältnis

Die Wohnfläche ist auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der Regeln für preisgebundenen Wohnraum zu berechnen. Welche dies sind, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht dem der (erstmaligen) Berechnung der Wohnfläche. (BGH, Beschluss v. 17.10.2023, VIII ZR 61/23) Mehr

Wohnflächenberechnung am Limit

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt. In einem aktuellen Fall war es ganz knapp und die entscheidende Frage beim BGH lautete: Was ist eine Türnische? (BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22) Mehr

Vermieter kann für Kosten einer Notunterkunft haften

Kann ein Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Wohnung schuldhaft nicht mehr gewähren, können auch die Mehrkosten für die Unterbringung des Mieters in einer öffentlichen Notunterkunft einen ersatzfähigen Schaden darstellen. (BGH, Urteil v. 21.6.2023, VIII ZR 303/21) Mehr

Vermieter können Schadensersatz weiterhin fiktiv berechnen

Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache können Vermieter nach wie vor anhand eines Kostenvoranschlags ("fiktiv") bemessen. Die anderweitige Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht ist nicht auf das Mietrecht übertragbar. (BGH, Urteil v. 19.4.2023, VIII ZR 280/21) Mehr

Verkleinerung von Fahrradkeller kann Mietminderung rechtfertigen

Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann. (BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20) Mehr

Was zur Wohnfläche zählt, ist Vereinbarungssache

Welche Flächen einer Wohnung zur vereinbarten Wohnfläche zählen sollen, ist einer Vereinbarung der Vertragsparteien zugänglich. Diese können auch solche Flächen einbeziehen, die anhand bestehender Regelwerke nicht oder nicht vollständig zählen würden. (BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20) Mehr

Mangelerforschung durch Vermieter ist kein Anerkenntnis

Geht ein Vermieter Hinweisen des Mieters nach einem vermeintlichen Mangel und dessen Ursache nach, erkennt er hierdurch nicht ohne Weiteres an, dass ein Mangel tatsächlich vorliegt. (BGH, Urteil v. 23.9.2020, XII ZR 86/18) Mehr

Kompromiss-Urteil zu Schönheitsreparaturen

Der Vermieter einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung muss Schönheitsreparaturen ausführen, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. Der Mieter muss sich aber – in der Regel zur Hälfte – an den Kosten beteiligen. (BGH, Urteile v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) Mehr

Wer Mangelbeseitigung ablehnt, darf Miete nicht zurückbehalten

Lehnt der Mieter die Beseitigung von Mängeln ab, kann er wegen dieser Mängel kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen und muss einbehaltene Beträge nachzahlen. Die Furcht vor dem Verlust von Beweismitteln rechtfertigt es nicht, eine Mangelbeseitigung abzulehnen. (BGH, Urteil v. 10.4.2019, VIII ZR 12/18) Mehr

Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung

Die bloße Gefahr, dass in einer Wohnung aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz Schimmel auftreten kann, stellt keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. (BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) Mehr

Vermieter muss Telefonleitung instand halten

Verfügt eine Mietwohnung von Beginn des Mietverhältnisses an über einen Telefonanschluss, sind dessen Instandhaltung und Reparatur Aufgabe des Vermieters. (BGH, Urteil v. 5.12.2018, VIII ZR 17/18) Mehr

Rechtsirrtum kann Mietminderung retten

Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels die vollständige Miete, verliert er sein Minderungsrecht nicht, wenn er davon ausgegangen ist, die Minderung hänge von der Zustimmung des Vermieters ab. (BGH, Beschluss v. 4.9.2018, VIII ZR 100/18) Mehr

In unrenoviert übergebener Wohnung muss Mieter nicht streichen

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter gegenüber dem vorigen Mieter zur Renovierung verpflichtet hat. (BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16) Mehr

Vermieter muss Mangel auch beseitigen, wenn Mieter Wohnung nicht selbst nutzt

Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. (BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 99/17) Mehr

Vermieter muss bei Schäden an der Mietsache keine Frist setzen

Beschädigt der Mieter die Mietsache, setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auch nach Ende des Mietverhältnisses nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt hat. Dieser Auffassung des 8. Zivilsenats hat sich der 12. Zivilsenat des BGH auch für die Gewerbemiete angeschlossen. (BGH, Urteil v. 27.6.2018, XII ZR 79/17) Mehr

Schadensersatz ohne Fristsetzung, wenn Mieter Mietsache beschädigt

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. (BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17) Mehr

Mietzuschlag für preisgebundene Wohnung bei unwirksamer Renovierungsklausel

Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter zuvor nicht anbieten, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen. (BGH, Urteil v. 20.9.2017, VIII ZR 250/16) Mehr

Kinderlärm ist normalerweise zulässig - aber nicht grenzenlos

In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen. Allerdings gibt es Grenzen, die von den Umständen des Einzelfalls abhängen. (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16) Mehr

Separater Ausweis von Renovierungskosten im Mietvertrag zulässig

Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. (BGH, Beschluss v. 30.5.2017, VIII ZR 31/17) Mehr

Mietminderung wegen Lärm in der Wohnung

Mindert ein Mieter wegen Lärmbelastung der Wohnung die Miete, muss er nur darlegen, wie sich der Lärm bemerkbar macht. Zur Mangelursache muss er nichts vortragen. Nennt er dennoch eine Ursache, engt dies sein Minderungsrecht nicht auf solche Mängel ein, die auf dieser Ursache beruhen. (BGH, Beschluss v. 21.2.2017, VIII ZR 1/16) Mehr

Einbauküche weg - Trotzdem keine Mietminderung

Lagert der Mieter einer Wohnung eine ursprünglich vorhandene Einbauküche in Absprache mit dem Vermieter im Keller, um bei unveränderter Miethöhe - eine eigene Küche einzubauen, begründet der Diebstahl der eingelagerten Küche keine Mietminderung. (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 198/15) Mehr

Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat Grenzen

Der Mieter kann bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Insgesamt darf er aber nur einen Betrag einbehalten, der in einem angemessenen Verhältnis zu dem Mangel steht. (BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) Mehr

Wann berechtigt Lärm vom Bolzplatz zur Minderung?

Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache. Insbesondere Lärm, der von Kindern ausgeht, müssen Nachbarn hinnehmen. (BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14) Mehr

BGH kippt Schönheitsreparatur-Klauseln

Der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam. (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) Mehr

Schönheitsreparaturen: Kostenerstattung durch Vermieter

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet, muss sich der Vermieter daran auch festhalten lassen, wenn er die Arbeiten selbst ausführen will. (BGH, Urteil v. 3.12.2014, VIII ZR 224/13) Mehr

Mieter behält bei Vertragsverlängerung seine Mängelrechte

Übt ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption aus, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel. (BGH, Urteil v. 5.11.2014, XII ZR 15/12) Mehr

Keine Minderung wegen hoher Heizkosten

Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet. (BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12) Mehr

Schadensersatz wegen bunter Wände

Der Mieter einer Wohnung muss Schadensersatz leisten, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 416/12) Mehr

Schlüsselrückgabe an Hausmeister allein lässt Verjährung nicht beginnen

Gibt der Mieter die Wohnungsschlüssel an den Hausmeister zurück, läuft die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nur, wenn der Hausmeister mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt ist. Ansonsten beginnt die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfährt. (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12) Mehr

Kostenvoranschlag darf für Abgeltung von Schönheitsreparaturen nicht verbindlich sein

Eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll. (BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12) Mehr

Einschränkung rettet „Parkettklausel“ nicht

Eine Formularklausel, die dem Wohnungsmieter die Pflicht zur Parkettversiegelung nur für den Fall überträgt, dass die Übertragung dieser Pflicht irgendwann einmal zulässig sein sollte, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 137/12) Mehr

Verkehrslärm allein rechtfertigt keine Minderung

Eine vorübergehende Mehrbelastung mit Verkehrslärm ist kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung liegt nicht schon darin, dass der Mieter eine geringe Lärmbelastung vorfindet und als vorteilhaft ansieht. (BGH, Urteil v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12) Mehr

Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, XII ZR 117/10) Mehr

Vermieter kann sich keine Mitsprache bei Renovierung vorbehalten

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann unwirksam, wenn sich das Zustimmungserfordernis auf erhebliche Abweichungen beschränkt. (BGH, Beschluss v. 11.9.2012, VIII ZR 237/11) Mehr

Nebenräume können bei Mietminderung weniger zählen

Bei der Geschäftsraummiete bemisst sich die Höhe einer Mietminderung wegen einer Flächenabweichung nicht pauschal nach der prozentualen Abweichung, wenn sich die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuordnen lässt. (BGH, Urteil v. 18.7.2012, XII ZR 97/09) Mehr

Renovierungsabgeltung ohne Rechtsgrund Rückzahlungsanspruch verjährt in sechs Monaten

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters innerhalb von sechs Monaten. (BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12) Mehr

Mieter muss kein „Lärmprotokoll“ führen

Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen. (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11) Mehr

Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig

Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn er bei Mietbeginn eine frisch in weiß gestrichene Wohnung übernommen hat. (BGH, Urteil v. 22.2.2012, VIII ZR 205/11) Mehr

Verjährung erst ab Wohnungsübergabe

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11) Mehr

Weißen ist nicht dasselbe wie Streichen

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen" der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11) Mehr

Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10) Mehr

Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10) Mehr

Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche mindern

Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 209/10) 

Keine Minderung im Winter, weil Mieter im Sommer schwitzen muss

Wenn es im Sommer in gemieteten Räumen so heiß ist, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, ist die Miete nur für diesen Zeitraum gemindert. (BGH, Urteil v. 15.12.2010, XII ZR 132/09) Mehr

Vermieter kann keinen weißen Anstrich bei Auszug vorschreiben

Eine Formularklausel, die den Mieter einer Wohnung verpflichtet, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses weiß gestrichen zurückzugeben, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10) Mehr

Keine Mietminderung bei unverbindlicher Angabe der Wohnfläche

Ein Mieter kann keine Minderung wegen zu kleiner Wohnfläche geltend machen, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die dort angegebene Quadratmeterzahl nicht verbindlich ist. (BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09) Mehr

Mieter darf Miete erst nach Mangelanzeige zurückbehalten

Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. (BGH, Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09) Mehr

Vermieter haftet für Konstruktionsfehler

Kommt ein Mieter aufgrund eines Konstruktionsfehlers der Mietsache zu Schaden, haftet der Vermieter hierfür auch ohne Verschulden, wenn der Fehler schon bei Vertragsschluss vorhanden war und die Haftung nicht wirksam ausgeschlossen ist. (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08) Mehr

Keine Mietminderung bei Schallschutz nach DIN

Ein Mieter kann nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht. (BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09) Mehr

Mieter muss bei Renovierungs-Abgeltung auch Umsatzsteuer erstatten

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer. (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 280/09) Mehr

Mieter muss selbst streichen dürfen

Ein Wohnungsmieter, der die Renovierungspflicht übernommen hat, muss die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Eine Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“, ist unwirksam. (BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09) Mehr

Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt nicht

Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln kann während der Mietzeit nicht verjähren. (BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 104/09) Mehr

Mieter kann ausreichende Stromversorgung verlangen

Ein Wohnungsmieter hat Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht. (BGH, Urteil vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08) Mehr

Farbvorgabe für Fenster lässt Renovierungspflicht entfallen

Ist in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen. (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09) Mehr

Parkettversiegelung und Fenster-Außenanstrich sind keine Schönheitsreparaturen

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Renovierungsklausel, die diese Arbeiten enthält, ist insgesamt unwirksam. (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09) Mehr