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02.03.2016 | Top-Thema BGH-Rechtsprechungsübersicht

BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen und Mängeln

Kapitel

In dieser Übersicht finden Sie die wichtigsten BGH-Urteile und BGH-Beschlüsse aus letzter Zeit zu den Themen Schönheitsreparaturen und Mängel.

Einbauküche weg - Trotzdem keine Mietminderung

Lagert der Mieter einer Wohnung eine ursprünglich vorhandene Einbauküche in Absprache mit dem Vermieter im Keller, um - bei unveränderter Miethöhe - eine eigene Küche einzubauen, begründet der Diebstahl der eingelagerten Küche keine Mietminderung. (BGH, Urteil v. 13.4.2016, VIII ZR 198/15) Mehr

 

Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat Grenzen

Der Mieter kann bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Insgesamt darf er aber nur einen Betrag einbehalten, der in einem angemessenen Verhältnis zu dem Mangel steht. (BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) Mehr

 

Wann berechtigt Lärm vom Bolzplatz zur Minderung?

Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache. Insbesondere Lärm, der von Kindern ausgeht, müssen Nachbarn hinnehmen. (BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14) Mehr

 

BGH kippt Schönheitsreparatur-Klauseln

Der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam. (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) Mehr

 

Schönheitsreparaturen: Kostenerstattung durch Vermieter

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet, muss sich der Vermieter daran auch festhalten lassen, wenn er die Arbeiten selbst ausführen will. (BGH, Urteil v. 3.12.2014, VIII ZR 224/13) Mehr

 

Mieter behält bei Vertragsverlängerung seine Mängelrechte

Übt ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption aus, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel. (BGH, Urteil v. 5.11.2014, XII ZR 15/12) Mehr

 

Keine Minderung wegen hoher Heizkosten

Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet. (BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12) Mehr

 

Schadensersatz wegen bunter Wände

Der Mieter einer Wohnung muss Schadensersatz leisten, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. (BGH, Urteil v. 6.11.2013, VIII ZR 416/12) Mehr

 

Schlüsselrückgabe an Hausmeister allein lässt Verjährung nicht beginnen

Gibt der Mieter die Wohnungsschlüssel an den Hausmeister zurück, läuft die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nur, wenn der Hausmeister mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt ist. Ansonsten beginnt die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfährt. (BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12) Mehr

 

Kostenvoranschlag darf für Abgeltung von Schönheitsreparaturen nicht verbindlich sein

Eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll. (BGH, Urteil v. 29.5.2013, VIII ZR 285/12) Mehr

 

Einschränkung rettet „Parkettklausel“ nicht

Eine Formularklausel, die dem Wohnungsmieter die Pflicht zur Parkettversiegelung nur für den Fall überträgt, dass die Übertragung dieser Pflicht irgendwann einmal zulässig sein sollte, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 5.3.2013, VIII ZR 137/12) Mehr

 

Verkehrslärm allein rechtfertigt keine Minderung

Eine vorübergehende Mehrbelastung mit Verkehrslärm ist kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung liegt nicht schon darin, dass der Mieter eine geringe Lärmbelastung vorfindet und als vorteilhaft ansieht. (BGH, Urteil v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12) Mehr

 

Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, XII ZR 117/10) Mehr

 

Vermieter kann sich keine Mitsprache bei Renovierung vorbehalten

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann unwirksam, wenn sich das Zustimmungserfordernis auf erhebliche Abweichungen beschränkt. (BGH, Beschluss v. 11.9.2012, VIII ZR 237/11) Mehr

 

Nebenräume können bei Mietminderung weniger zählen

Bei der Geschäftsraummiete bemisst sich die Höhe einer Mietminderung wegen einer Flächenabweichung nicht pauschal nach der prozentualen Abweichung, wenn sich die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuordnen lässt. (BGH, Urteil v. 18.7.2012, XII ZR 97/09) Mehr

 

Renovierungsabgeltung ohne Rechtsgrund - Rückzahlungsanspruch verjährt in sechs Monaten

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters innerhalb von sechs Monaten. (BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 12/12) Mehr

 

Mieter muss kein „Lärmprotokoll“ führen

Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen. (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11) Mehr

 

Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig

Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn er bei Mietbeginn eine frisch in weiß gestrichene Wohnung übernommen hat. (BGH, Urteil v. 22.2.2012, VIII ZR 205/11) Mehr

 

Verjährung erst ab Wohnungsübergabe

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist. (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11) Mehr

 

Weißen ist nicht dasselbe wie Streichen

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen" der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam. (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11) Mehr

 

Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt. (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10) Mehr

 

Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig

Kosten für Renovierungsarbeiten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme anfallen, kann der Vermieter per Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umlegen. (BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 173/10) Mehr

 

Mieter kann auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche mindern

Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart. (BGH, Urteil v. 2.3.2011, VIII ZR 209/10) Mehr

 

Keine Minderung im Winter, weil Mieter im Sommer schwitzen muss

Wenn es im Sommer in gemieteten Räumen so heiß ist, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, ist die Miete nur für diesen Zeitraum gemindert. (BGH, Urteil v. 15.12.2010, XII ZR 132/09) Mehr

 

Vermieter kann keinen weißen Anstrich bei Auszug vorschreiben

Eine Formularklausel, die den Mieter einer Wohnung verpflichtet, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses weiß gestrichen zurückzugeben, ist unwirksam. (BGH, Beschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10) Mehr

 

Keine Mietminderung bei unverbindlicher Angabe der Wohnfläche

Ein Mieter kann keine Minderung wegen zu kleiner Wohnfläche geltend machen, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die dort angegebene Quadratmeterzahl nicht verbindlich ist. (BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09) Mehr

 

Mieter darf Miete erst nach Mangelanzeige zurückbehalten

Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. (BGH, Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09) Mehr

 

Vermieter haftet für Konstruktionsfehler

Kommt ein Mieter aufgrund eines Konstruktionsfehlers der Mietsache zu Schaden, haftet der Vermieter hierfür auch ohne Verschulden, wenn der Fehler schon bei Vertragsschluss vorhanden war und die Haftung nicht wirksam ausgeschlossen ist. (BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08) Mehr

 

Keine Mietminderung bei Schallschutz nach DIN

Ein Mieter kann nicht erwarten, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht. (BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09) Mehr

 

Mieter muss bei Renovierungs-Abgeltung auch Umsatzsteuer erstatten

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer. (BGH, Urteil v. 16.6.2010, VIII ZR 280/09) Mehr

 

Mieter muss selbst streichen dürfen

Ein Wohnungsmieter, der die Renovierungspflicht übernommen hat, muss die Möglichkeit haben, die Arbeiten selbst vorzunehmen. Eine Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“, ist unwirksam. (BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09) Mehr

 

Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung verjährt nicht

Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln kann während der Mietzeit nicht verjähren. (BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 104/09) Mehr

 

Mieter kann ausreichende Stromversorgung verlangen

Ein Wohnungsmieter hat Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht. (BGH, Urteil vom 10.2.2010, VIII ZR 343/08) Mehr

 

Farbvorgabe für Fenster lässt Renovierungspflicht entfallen

Ist in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen. (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09) Mehr

 

Parkettversiegelung und Fenster-Außenanstrich sind keine Schönheitsreparaturen

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Renovierungsklausel, die diese Arbeiten enthält, ist insgesamt unwirksam. (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09) Mehr

Haufe Online Redaktion

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