Wann berechtigt Lärm vom Bolzplatz zur Minderung?

Hintergrund

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über eine Mietminderung.

Das Mietverhältnis über eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse besteht seit 1993. Auf dem Gelände der benachbarten Schule wurde 2010 ein Bolzplatz errichtet. Einem Schild zufolge soll dieser Kindern im Alter bis zu 12 Jahren montags bis freitags bis 18 Uhr zur Benutzung offenstehen.

Seit Sommer 2010 mindern die Mieter die Miete um 20 Prozent. Sie führen an, von dem Bolzplatz gingen Lärmbelästigungen durch Jugendliche aus, die auch außerhalb der zulässigen Zeiten dort spielten.

Die Vermieter verlangen Zahlung der einbehaltenen Miete sowie Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt sind, die Miete wegen des Lärms zu mindern. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Treten im Lauf des Mietverhältnisses nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen („Umweltmängel“) auf, kann dies zu einem Mangel der Mietsache führen. Man kann aber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der bei Vertragsschluss bestehende Zustand stillschweigend als der vertragsgemäße festgelegt wird, der sich bezüglich der Umwelteinflüsse während des Mietverhältnisses nicht nachteilig verändern darf und vom Vermieter garantiert werden muss.

Fehlt eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag, ist die Frage, ob und inwieweit der Mieter Geräuschimmissionen hinnehmen muss, per ergänzender Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsauffassung zu beantworten. Diese ergibt, dass der Vermieter nicht dafür einstehen muss, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht vergrößert, wenn er dies selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte.

Im vorliegenden Fall stellen die Lärmbelästigungen jedenfalls dann keinen Mangel dar, wenn der Vermieter diese selbst als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Das kann sich etwa aus dem hinsichtlich Kinderlärms bestehenden Toleranzgebot aus § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz, der 2011 eingeführt worden ist, ergeben. Das Landgericht muss nun klären, ob die Lärmbelästigungen von Kindern ausgehen oder von Jugendlichen bzw. jungen Erwachsenen, die nicht unter die Privilegierung von § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz fallen.

(BGH, Urteil v. 29.4.2015, VIII ZR 197/14)

§ 22 Bundesimmissionsschutzgesetz

…

(1a) Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.