Zweckbindung von Garagen: Das gilt rechtlich

Die Nutzung von Garagen ist in den meisten Bundesländern in einer Garagenverordnung (GaVo) oder in vergleichbaren rechtlichen Vorschriften geregelt. Dann gibt es noch die Muster-Garagenverordnung (M-GarStVO). In Bezug auf die Nutzungsart ähneln sich die Regelungen weitgehend, sind aber unterschiedlich streng.

Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt die strikte Zweckbindung. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag Regeln vereinbaren.

Wer eine Garage dauerhaft als Lager nutzt, riskiert bauordnungsrechtliche Maßnahmen, Zwangsgelder oder zivilrechtliche Unterlassungsansprüche. Darauf weist der Immobilienverband Deutschland (IVD) hin.

Zweckbindung: Das darf in die Garage

Unproblematisch ist es weitgehend, wenn typisches Kfz-Zubehör gelagert wird, vom Reifen bis zum Dachgepäckträger. Auch Vorräte an Diesel oder Benzin sind in Maßen erlaubt, soweit der Brandschutz nicht dagegen spricht. Höchstmenge und Art der Lagerung sind ebenfalls geregelt.

Selbst Motorräder sind in Garagen grundsätzlich eher geduldet, und zwar auch nur dann, wenn der Pkw, der in der Regel zugelassen und fahrtüchtig sein muss, trotzdem unbehindert parken kann. Soll die Garage für etwas anderes genutzt werden, muss eine Baugenehmigung eingeholt werden.

Zweckentfremdung: Das darf nicht in die Garage

Nach den Verordnungen ist es verboten, Garagen als Lager- oder Abstellräume zu nutzen. Erst recht, wenn die Gegenstände mit dem Thema Auto gar nichts zu tun haben. Tabu sind demnach selbst der Grill und die Gartenmöbel. Auch als Werkstatt – nicht einmal als Autowerkstatt – sind Garagen nicht gedacht.

Auch nicht zugelassene Oldtimer dürfen nicht ohne Weiteres abgestellt werden. Fahrräder sind dann nicht erlaubt, wenn ein Vermieter es dem Mieter ausdrücklich verbietet.

Mietvertrag: Wann droht die Kündigung?

Außer in Verordnungen kann die Nutzung von Garagen auch im Mietvertrag geregelt sein. Der geht nicht selten über die behördlichen Regelungen hinaus und sieht mitunter Parkverbote für Motorräder oder aus Brandschutzgründen generelle Verbote zum Abstellen jeglicher brennbarer Gegenstände vor.

Wer gegen die Abmachungen verstößt, kann laut IVD im äußersten Fall gekündigt werden.

Wurde der Mietvertrag über eine Wohnung inklusive Garage abgeschlossen, kann der Vermieter die Garage nicht separat kündigen. Bei erheblichen Verstößen gegen die vereinbarte Garagennutzung droht im Extremfall jedoch die Kündigung der Wohnung, erklären Juristen des ADAC. Auch der Umbau der Garage zur Hobby- oder Bastelwerkstatt sei mietrechtlich nicht erlaubt.

Gewerbliche Nutzung der gemieteten Garage

Auch nur nur eingeschränkte Betrieb einer Skiwerkstatt in einer Garage kann den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Bei der Nutzung des Mietobjekts für einen Skiservice handelte es sich nach Auffassung des Amtsgerichts München um eine gewerbliche Tätigkeit. Der gewerblichen Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Hauses hatte die Vermieterin nicht zugestimmt.

(AG München, Urteil v. 30.11.2017, 423 C 8953/17)

Bußgelder bei Zweckentfremdung

Der Grund für die strengen Regeln ist, dass Parkplätze vor allem in den Städten knapp sind. Deshalb ahnden die Kommunen die Zweckentfremdung von Garagen mit zum Teil hohen Bußgeldern – bis zu 500 Euro kann ein Verstoß kosten.

Auch andere Strafen drohen: Dass die Garage entrümpelt werden muss, ist noch das kleinere Übel, eine Abrissverfügung für Eigentümer oder die Kündigung der Garage bei Miete, sind dann die härteren Maßnahmen.

In der Praxis werden Garagen zwar nur selten von den Behörden kontrolliert. Wenn vom Parkplatzmangel genervte Nachbarn die Zweckentfremdung einer Garage beim Ordnungsamt meldeten, könne die Behörde schon mal vorstellig werden, so der IVD.

Urteil stärkt Zweckbindung von Garagen

Garagen, die baurechtlich zum Abstellen von Fahrzeugen genehmigt wurden, dürfen nicht ohne weiteres als Lager dienen, zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts Köln, auf das der IVD aufmerksam macht. Die Garage muss dann auch als Stellplatz für ein Fahrzeug nutzbar bleiben.

Eine Lagernutzung ist eine Nutzungsänderung, die genehmigungspflichtig sein kann. Nach Auffassung des Gerichts kommt es auf das Gesamtbild an. Einzelne Gegenstände sind erlaubt, solange der Charakter als Stellplatz gewahrt bleibt. Ein wesentliches Indiz ist, ob ein Fahrzeug tatsächlich noch eingestellt werden kann. Ist dies faktisch nicht mehr möglich, darf die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung untersagen und dies mit Zwangsmitteln durchsetzen.

"Viele Eigentümer unterschätzen die baurechtliche Dimension. Eine Garage ist kein zusätzlicher Abstellraum, sondern Teil der genehmigten Stellplatzkonzeption", sagt Annet  Engel-Lindner vom IVD. "Wer die Nutzung dauerhaft ändert, bewegt sich schnell im Bereich einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung."

(VG Köln, Urteil v. 26.6.2025, 8 K 6166/24)

Tiefgarage in WEG: Anspruch auf Unterlassung 

Bei Wohnungen mit Tiefgaragenstellplatz sieht es ähnlich aus. Die individuellen Stellplätze dürfen nicht regelmäßig als Lagerfläche genutzt werden. Schränke, Regale und große Boxen auf der Fläche verstoßen ebenso gegen die Nutzungsbedingungen eines Stellplatzes und können brandschutzrechtliche Bedenken aufwerfen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in solchen Fällen berechtigt, Unterlassung zu verlangen, hat das Amtsgericht Hamburg-St. Georg entscheiden.

Bei fortgesetzten Verstößen können Ordnungsmittel verhängt werden. "Verwalter und Eigentümergemeinschaften sollten die Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung konsequent anwenden und Verstöße dokumentieren", rät Engel-Lindner.

(AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 28.6.2023, 980a C 10/23 WEG)

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