Ein Mieterhöhungsverlangen ist eine Vertragsänderung, der der Mieter zustimmen muss. Was gilt für den formalen Akt?
Formale Anforderungen an das Mieterhöhungsschreiben
Der Vermieter muss seinen Erhöhungsanspruch gegenüber dem Mieter in Textform geltend machen (§ 558a BGB). Die Erklärung muss so abgefasst sein, dass der Mieter erkennen kann, was von ihm verlangt wird. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter die Miete auf einen bestimmten Betrag festsetzt. Vielmehr muss der Vermieter ein Änderungsverlangen formulieren, das der Mieter annehmen muss.
Das Mieterhöhungsverlangen muss konkrete Angaben über die Höhe der ortsüblichen Miete enthalten. Dabei kann der Vermieter auf die im vorigen Kapitel genannten Begründungsmittel zurückgreifen.
Nicht erforderlich sind:
- Angabe des Erhöhungszeitpunkts,
- Angaben zum Ablauf der Jahresfrist und
- Angaben zur Kappungsgrenze.
Adressat des Mieterhöhungsverlangens
Sind mehrere Personen Mieter, muss das Erhöhungsverlangen gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Wird das Mieterhöhungsverlangen nur gegenüber einem von mehreren Mietern erklärt, ist es unwirksam. Ausnahme: Die Mieter haben sich im Mietvertrag gegenseitig bevollmächtigt, Willenserklärungen entgegenzunehmen.
Folge eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens
Liegen die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vor und hat der Vermieter diese geltend gemacht, ändert sich die Miete nicht automatisch. Vielmehr muss der Mieter der Mieterhöhung erst zustimmen. Auf diese Zustimmung hat der Vermieter einen Anspruch.
Aus Beweisgründen ist es empfehlenswert, den Mieter aufzufordern, die Zustimmung schriftlich zu erklären. In diesem Fall braucht sich der Vermieter mit einer mündlich erklärten Zustimmung im Allgemeinen nicht zufrieden zu geben. Vielmehr kann der Vermieter in einem solchen Fall Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.
Fordert der Vermieter den Mieter zwar zur schriftlichen Zustimmung auf, gibt sich dann aber mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden, kommt dadurch möglicherweise eine schlüssige Mieterhöhungsvereinbarung zustande. Der Vermieter sollte sich auf die damit verbundenen Unsicherheiten nicht einlassen. Außerdem ist zu bedenken, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss wegen § 550 BGB gegenstandslos wird.
Folge der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
Hat der Mieter die Zustimmung erteilt oder ist er hierzu vom Gericht verurteilt worden, so schuldet er die erhöhte Miete von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Nach erteilter Zustimmung kommt es auch nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war, so der Bundesgerichtshof (BGH).
Wann ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung notwendig?
Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu, der auf den Zugang des Verlangens folgt, so muss der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen teilweise zu, so kommt die Mieterhöhung in dieser Höhe zustande; hinsichtlich des übrigen Teils muss der Vermieter Klage erheben.
