Fristen für Mieterhöhung
Der Vermieter muss für eine wirksame Mieterhöhung bestimmte zeitliche Vorgaben einhalten.
Die bisherige Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert fortbestanden haben. Diese Zeitspanne setzt sich aus einer einjährigen Wartefrist seitens des Vermieters und einer dreimonatigen Zustimmungsfrist für den Mieter zusammen. Mieterhöhungen in kürzeren Zeitabständen sind unwirksam. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die vorangegangene Mieterhöhung wirksam geworden ist.
Bei der Jahresfrist werden Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB wegen Modernisierung oder bei Änderung von Betriebskosten nicht mitgezählt. Das gilt auch dann, wenn sich die Parteien in diesen Fällen auf eine freiwillige Erhöhung geeinigt haben.
Kappungsgrenze: Maximale Erhöhung in drei Jahren
Der Höhe nach ist eine Mieterhöhung in zweierlei Hinsicht begrenzt: Zum einen durch die ortsübliche Vergleichsmiete (näher dazu nachfolgendes Kapitel) zum anderen durch die Kappungsgrenze: Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren im Regelfall nicht mehr als 20 Prozent der bisher gezahlten Miete überschreiten. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete darunter, darf nur bis zu dieser erhöht werden, liegt sie darüber, greift die Kappungsgrenze.
Die Kappungsgrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre unverändert war. Sie ist selbst dann zu beachten, wenn die Miete über eine sehr lange Zeit unverändert niedrig war. Die Kappungsgrenze gilt hingegen nicht bei freiwilligen Erhöhungsvereinbarungen, bei Staffelmieten und bei Neuvermietungen.
Reduzierte Kappungsgrenze bei Wohnraumknappheit
Die Bundesländer können die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnraumknappheit von 20 auf 15 Prozent absenken. Zahlreiche Bundesländer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und die Kappungsgrenze reduziert.
Übersicht der Regelungen in den Bundesländern
Berechnung des Steigerungsbetrags
Bei der Berechnung des Steigerungsbetrags werden Betriebskosten und Betriebskostenerhöhungen, die nach der gesetzlichen Regelung als Umlage ausgestaltet sind, nicht berücksichtigt. Auch eine Mietminderung bleibt bei der Berechnung der Kappungsgrenze grundsätzlich unberücksichtigt. Die jeweiligen Mietbeträge sind deshalb so anzusetzen, als wäre die Minderung nicht erfolgt.
