Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zum Verwaltungsbeirat nur wenige Vorschriften, die die Aufgaben des Beirats allgemein umreißen. In § 29 WEG gesetzlich vorgegebene Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats sind:
- den Verwalter bei der Ausführung seiner Aufgaben zu unterstützen,
- den Verwalter bei der Ausführung seiner Aufgaben zu überwachen und
- den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.
Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat
Die Rechnungsprüfung ist eine zentrale Aufgabe des Verwaltungsbeirats der WEG. Der Beirat soll die Abrechnung rechnerisch und sachlich prüfen, bevor diese in der Versammlung zur Abstimmung gestellt wird. Zur Prüfung gehört es auch, die Richtigkeit der Kostenverteilung zu kontrollieren.
Protokollunterzeichnung durch Beiratsvorsitzenden
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats (oder sein Vertreter) hat zudem nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG die Aufgabe, das Protokoll von Eigentümerversammlungen mitzuunterschreiben. Neben dem Vorsitzenden der Versammlung, das ist in der Regel der Verwalter, und einem Wohnungseigentümer.
Einberufung von Eigentümerversammlungen
Der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter kann die Eigentümerversammlung einberufen, wenn es keinen Verwalter gibt oder sich dieser pflichtwidrig weigert, zu einer Versammlung zu laden (§ 24 Abs. 3 WEG).
Der Beiratsvorsitzende hat aber kein originäres Recht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ruft der Vorsitzende eine Versammlung ein, ohne befugt zu sein, kann der Verwalter die Versammlung verhindern.
Vertretung der Eigentümer gegenüber dem Verwalter
§ 9b Abs. 2 Fall 1 WEG sieht vor, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter vertritt.
Überwachung des Verwalters
§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG gibt dem Verwaltungsbeirat keine Verwalterkompetenzen. Die Überwachung des Verwalters beschränkt sich deshalb überwiegend auf Auskunftsansprüche des Verwaltungsbeirats. Zusätzlich überwacht der Beirat den Verwalter durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und in die Belegkontrolle.
Weitere Aufgaben für den Beirat
Neben diesen Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss der Wohnungseigentümer weitere Aufgaben, Befugnisse und Vollmachten erteilt werden, zum Beispiel:
- Abschluss des Verwaltervertrags,
- Erteilung von Aufträgen gemeinsam beziehungsweise in Abstimmung mit der Verwaltung oder
- Mithilfe bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen.
Beirat nicht für pflichtgemäßes Verwalterhandeln verantwortlich
Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, erwächst allerdings keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten.
Unterlässt es der Beirat, beim Verwalter darauf hinzuwirken, einen bestimmten Beschlussantrag auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen und unterbleibt deshalb eine gebotene Beschlussfassung, lässt sich hieraus keine Haftung der Beiratsmitglieder herleiten, so der BGH.
Zum nächsten Kapitel:
