| Wohnungseigentumsrecht

Verwalter kann unberechtigte Versammlung verhindern

Grundsätzlich darf nur Verwalter Versammlung einberufen
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine Eigentümerversammlung ein, obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen, kann der Verwalter mittels einstweiliger Verfügung verhindern, dass die Versammlung durchgeführt wird.

Hintergrund

Der bis zum 31.12.2013 bestellte Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft will mithilfe einer einstweiligen Verfügung die Durchführung einer Eigentümerversammlung verhindern.

Am 10.8.2012 fand eine Eigentümerversammlung statt, deren Einberufung von den Beiratsmitgliedern verlangt worden war. Diese Versammlung wurde aus zwischen den Parteien streitigen Gründen abgebrochen und nicht zu Ende geführt. Der Verwalter lud zu einer Wiederholung der Versammlung auf den 12.9.2012. Diese Versammlung wurde auch durchgeführt.

Bereits vorher, nämlich am 29.8.2012, verlangten die Beiräte die Einberufung einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung auf den 28.9.2012. Dieser Antrag wurde von einer Reihe von Wohnungseigentümern schriftlich unterstützt. Insgesamt handelt es sich um mehr als ¼ der Eigentümer der Wohnanlage. Das Einberufungsverlangen enthält Tagesordnungspunkte, die schon Gegenstand der Versammlung am 28.9.2012 sind, sowie einige neue, u. a. den TOP „Abberufung des Verwalters – Kündigung des Vertrages zum 31.10.2012".

Am 31.8.2012 teilte der Verwalter dem Verwaltungsbeirat mit, dass er die weitere außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werde, er aber zunächst die Versammlung vom 12.9.2012 abwarten wolle und die verlangte außerordentliche Eigentümerversammlung voraussichtlich erst für Ende Oktober 2012 einberufen werde. Daraufhin lud der Verwaltungsbeirat mit Schreiben vom 7.9.2012 zu der Eigentümerversammlung am 28.9.2012 selbst ein. Hiergegen wendet sich der Verwalter mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Entscheidung

Das AG Charlottenburg gibt dem Verwalter Recht. Die vom Verwaltungsbeirat einberufene Versammlung darf nicht durchgeführt werden.

Grundsätzlich ist nur der Verwalter berechtigt und auch verpflichtet, die Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Soweit Gründe ordnungsmäßiger Verwaltung oder ein Einberufungsverlangen durch ein entsprechendes qualifiziertes Quorum gemäß § 24 Abs. 2 WEG vorliegen, muss er auch mehr als eine Eigentümerversammlung in einem Kalenderjahr einberufen. Erst wenn der Verwalter entweder gänzlich fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, eine gebotene Versammlung einzuberufen, ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats befugt, eine Versammlung einzuberufen.

Liegt eine dieser Voraussetzungen nicht vor, kann jeder Eigentümer, der ansonsten an die vorläufig wirksamen Beschlüsse, die in der von der unzuständigen Person einberufenen Versammlung etwa gefasst werden, gebunden wäre, die Unterlassung dieser Versammlung verlangen.

Dieses Recht steht nicht nur einem Wohnungseigentümer, sondern auch dem tatsächlich bestellten Verwalter zu, denn dieser wäre ansonsten verpflichtet, die in der unberechtigten Versammlung gefassten Beschlüsse umzusetzen. Daher entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die Versammlung nur von hierfür zuständigen Personen einberufen wird und die an sich zuständige Person auch einen Anspruch darauf hat, dass andere ihre Einberufung unterlassen, solange kein Fall einer pflichtwidrigen Weigerung vorliegt.

Eine pflichtwidrige Weigerung im Sinne des § 24 Abs. 3 WEG liegt hier nicht vor. Die hier geltend gemachten Tagesordnungspunkte sind entweder schon Gegenstand der Versammlung vom 12.9.2012 oder sind jedenfalls nicht so dringlich, dass es nicht zumutbar wäre, den vom Verwalter angekündigten Termin für die weitere Versammlung Ende Oktober 2012 abzuwarten.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 25.9.2012, 73 C 1005/12)

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